张永飞、王芳等与罗林、尹汪玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张永飞，男，1974年4月24日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。
　　原告：王芳，女，1975年11月12日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。
　　原告：张振，男，1998年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　以上三名原告的共同委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。
　　被告：罗林，男，1989年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：尹汪玲，女，1991年3月8日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。
　　原告张永飞、王芳、张振与被告罗林、尹汪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永飞、王芳以及三名原告的共同委托诉讼代理人周洪恩、被告罗林、尹汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张永飞、王芳、张振向本院提出诉讼请求：两被告按照总房价万分之五的标准支付逾期付款违约金200,090元(从2018年8月3日至2018年11月20日共110天，3,638,000元×0.05%／天×110天)。事实和理由：2018年6月29日，原、被告双方就上海市浦东新区民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款为3,638,000元，首期房价款为128万元(定金2万元，网签合同时付100万元，贷款审核通过后15日内支付26万元)，剩余房款235.80万元通过银行贷款方式支付，交易过户时间为2018年7月31日前，被告未如期付款按房总价款万分之五支付违约金。买卖合同签订后，原告认真履行合同义务，在约定的交易过户日期前还清了抵押贷款，为交易过户做好了充分准备，而被告未能支付首期房价款，且在各方约定的2018年8月2日下午不愿配合办理交易过户手续，导致原告以诉讼方式追究被告根本违约责任。后被告迫于压力同意继续履行买卖合同，双方于2018年11月21日办理了过户手续。综上所述，被告不履行买卖合同的行为已经构成了违约，其违约行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，望判如所请。
　　被告罗林、尹汪玲辩称，双方签订的上海市房地产买卖合同约定了在银行贷款审批通过后15日内支付中的尾款24万元。银行贷款审批时间为2018年7月26日，最后支付24万元的时间是2018年8月10日，故原告主张从2018年8月3日计算违约金错误。同时，签订上海市房地产买卖合同中约定的过户税费是双方各自承担。过户前谈到税费问题时，原告不承认他们应该支付的税费，导致被告虽支付了首付款102万元，但因原告不缴纳税费而系争房屋不能按时过户，所以被告未支付24万元。被告于2018年7月26日到2018年8月20日多次告诉原告，只要原告缴纳税费，被告就会支付24万元。在2018年8月20日前，被告跟对方谈过，搁置争议，被告可以垫付税费去过户，但是需要签订协议，但是原告不愿意。此外，根据合同约定，只要超过约定的时间的20日，被告就有权解除合同，被告在2018年8月20日发通知给原告，被告没有任何违约责任。原告主张的逾期付款违约金过高，剩下未支付的仅仅为24万元，没有支付是很少部分，原告以总房价为基数计算不合理，被告不同意。在延迟期间，被告提出方案，原告不同意，之前诉前调解，被告也没有及时接到通知。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2018年6月25日，原告张永飞、王芳、张振(甲方、出卖方)与被告罗林、尹汪玲(乙方、买受方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方、居间方)签订一份《房地产买卖居间协议》。在该协议中，第一条约定，房屋坐落上海市浦东新区民耀路XXX弄XXX号XXX室。第二条约定，总房价款(含车位价格)：3,638,000元(实际成交价甲乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)。
　　2018年6月25日，原告张永飞、王芳、张振(甲方、出卖方)与被告罗林、尹汪玲(乙方、买受方)签订一份《房屋买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋……1.3房地产权证号：沪房(地)浦字(2016)第040935号：房屋类型：住宅。第二条约定，该房地产转让价款为3,638,000元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)128万元(包含尾款2万元，由居间方代为保管)。第二期房价款：乙方通过如下方式(银行贷款、自筹资金)支付第二期房价款2,358,000元。第七条约定，甲乙双方应于2018年8月30日之前办贷款通过且交易中心通过，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第九条约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担：全部由乙方承担。第十四条约定，本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准。若甲乙双方及居间方签订的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲乙双方一致同意严格按本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。
　　2018年6月29日，原告张永飞、王芳、张振(甲方、卖售人)与被告罗林、尹汪玲(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计3,638,000元。第六条约定，在2018年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第八条约定，本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价款的百万之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过20日后甲方未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。附件三付款协议约定，1、签订本合同之前，乙方支付给甲方定金计2万元。签订本合同后2日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款100万元，剩余首付款26万元于乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后15日内支付，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计128万元。该首期房价款包含房价尾款2万元。2、甲方应于过户前，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，并取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证、结清证明等相关材料。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,358,000元贷款的形式支付第二期房价款……4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料后，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)……5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后90日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时，乙方应自行支付给甲方房价尾款(若有)2万元。
　　2018年7月26日，上海市公积金管理中心和中国银行股份有限公司上海市分行分别审核通过被告罗林、尹汪玲的住房公积金个人住房抵押贷款和个人二手住房贷款。
　　2018年7月26日，上海银行出具一份个人贷款结清证明，证明借款人张永飞的商业个人住房贷款已于2018年7月26日结清。
　　2018年8月2日，上海银行浦东分行向不动产登记事务中心提交抵押权注销材料。
　　2018年8月2日下午8时28分，原告王芳通过手机短信告诉被告罗林：“中介约定8月2日下午一点钟到上海浦东交易中心去办过户手续你们没来。现在我们是不是再次约到上海浦东交易中心去办过户手续！你什么时候有空？但我也提醒你们按照合同你要把首付款余款过户前付清。”
　　2018年8月2日下午8时38分，被告罗林通过微信告诉原告王芳：“我昨晚就给中介说了，现在税费有争议，你们不配合过户，今天无法过户，是中介没有和你们说，现在我们只有准备起诉，让法院来判决税费的怎么承担。网签合同写的很清楚，税费自费，你还是好好咨询下律师，后面官司输了，就不是你交你的税费这么简单了。”
　　2018年8月7日上午，被告罗林通过微信告诉原告王芳：“房东，我已经问了律师，现在有两点，第一，我们付的100万首付你没有还房贷，去做投资了，你已经违约了，这个查银行流水就知道，就这一条至少让你退回我们的首付。第二，差你的24万首付，我7月25日就准备好了，而且和中介说了，过户当天就给你，是你不按合同交税，无法过户，所以那24万元没有给你，就是到了约定时间没有付你24万，算不算我违约，你自己找个律师问下吧。”原告王芳回复：“你自己看看合同。31号过户，我们26号结清。没有违约这是第一。中介什么时候通知你们过户，而你们没来。你已违约在前。你说的很对银行有流水。那一条我没有配合你正常过户？”被告罗林又通过微信告诉原告王芳：“第三，你那房子房龄太老了，当时中介和我说是2002年，误导了我，现在我们是真的不想要那房子了，只想通过法院判决，让我们拿回已付的首付款。”原告王芳回复：“我按照规定时间过户，请问那条违约合同了。”
　　2018年8月7日下午，被告罗林通过微信告诉原告王芳：“房东，你也没有必要等两天到那个合同到期了，到了后我也不会给你那24万的，现在是你不按我们约定的网签合同付税费从而无法过户，你不履行合同，我只能启动司法诉讼，在法院没有判决下来，我是不会给你付钱的，你尽快提供我昨天给你截图律师所需的资料吧，我们让来判决，到时候如果法院判我违约，我会给你违约金的，放心吧。”、“如果你觉得税费的事还有商量的余地，我这边可以跟律师说，如果没有的话，你就准备我昨天给发的截图中需要准备的上诉材料吧，我们就让法院做决断。”
　　2018年8月10日，被告罗林通过微信向原告王芳说道：“王姐，我和我老婆商量了下，看你们还贷款的钱也是借的，要还利息，我们也做些妥协，第一，你们应该付的税费差不多16万，你们付8万，剩下的我们替你们付，第二，你们在收到银行放款日起15天内搬出去……你们如果同意我上面的说的两条，那个首付余款24万立马就可以转给你，然后去过户，你拿到钱也好去还高利贷。”
　　2018年8月20日，被告罗林通过微信向原告王芳发送《解除房屋买卖合同告知书》(主要内容：合同第八条约定：甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。现甲方未按期履行过户职责，且未按合同规定交纳交易过程中甲方所需承担的税费，导致过户时间已逾期20天，乙方从7月26日开始多次催告甲方办理过户，但甲方至今迟迟不履行合同。据合同第十条约定逾期超过20天，乙方可单方要求解除合同。因此，特书面告知甲方解除买卖合同)并说道：“王姐，按照网签合同说明，今天我们可以提出解除咱们签的房屋买卖合同了，我们已经将合同解除告知书给中介了，你去那儿取下吧，尽快按着该告知书上约定的退还我们前期给你的首付款及相关款项。”
　　2018年8月23日，原告张永飞、王芳、张振委托律师向被告罗林、尹汪玲邮寄律师函，主要内容为：双方约定过户时间为2018年7月31日未能前往配合办理过户手续，又根据各方再次确定的过户时间为2018年8月2日下午，在委托方及居间方均到达浦东新区不动产交易中心的情况下，贵方仍未能到场配合办理过户手续，致使交易过户手续至今无法办理，也相应使委托方取得贷款部分房款的时间相应迟延。另外，贵方至今未能全额支付首期房价款。支付房款为贵方的主要合同义务，贵方的上述行为严重损害了委托人的合法权益。依据《房屋买卖合同》第九条约定，本次房地产买卖交易中依法应当缴纳的税费全部由贵方承担，《上海市房地产买卖合同》并未对税费负担做出重新约定，网签合同第八条仅系对依法缴税的重申，而非对税费负担的变更。再者，缴纳交易税费为交易过户完成之后取得房地产权证时办理的事项，由于贵方不愿配合至今未能办理过户手续，亦未涉及缴税事宜。为体现售房诚意，再次督促贵方务必于2018年8月30日前支付剩余首期房价款、配合办理过户手续并及时支付贷款部分的房价款。被告罗林、尹汪玲于2018年8月24日收到此函。
　　2018年8月27日，被告罗林通过手机短信向原告王芳说道：“房东，你们好。收到你们的律师函，在此再次声明……税费问题：我们已经咨询过多家律师，均认为：网签合同对之前的居间合同在付款方式、付款时间等方面均完全变更。在合同效力问题上，在后约定的内容优于在先约定的内容，就同一问题存在不同约定的，从其在后约定，这算是一项普遍的法学原理。依据此规则，网签合同具有变更此前税费约定的效果。我们对此多次催促你们配合缴纳税费，你们却一直置之不理，未做任何配合协商……”原告王芳对此回复：“网签合同并未对税费问题进行过协商，税费仍应当按原约定承担。希望你本着诚信原则履行合同，及时支付剩余房款，在8月30日之前，我方可随时配合你方办理过户手续(当然要有提前通知中介)。合同和法律都是严肃的，法院是公正的，希望你能有清醒认识，认真履行合同，否则，我方将依法追究你方的合同责任”、“目前的交易流程是先过户再缴税，你不要搞错了流程。在约定的过户日期前，你方从未提及过需要我方缴纳税费。你方想以税费为借口，达到不履行合同的目的，终究是无法实现的。请配合我方及时办理过户手续，若你方对税费负担有异议，可在过户完成后再法院裁决税费如何承担……。”
　　2018年8月28日，被告罗林通过手机短信向原告王芳说道：“第一，不交税过户根本就不能过户成功，你们自己问交易中心。第二，我方从7月26日起就多次给你方说明要缴纳税费，但是你方置之不理，我这边有告知你的消息记录为证。第三，我方在多次告知你方交税并配合风方过户没有结果，并且已经超过约定过户时间20天才书面通知你方解除买卖合同的……现在有个事实你需要明白就是你那房子我们压根儿就不想买了，现在买到就等于至少亏了20万，所以你还让我们去过户，你觉得可能么。”
　　2018年11月21日，原告张永飞、王芳、张振与被告罗林、尹汪玲一起办理了系争房屋的过户手续。
　　2018年11月21日，被告罗林、尹汪玲向原告张永飞、王芳、张振支付了房价款24万元。
　　2019年1月5日，被告罗林、尹汪玲的个人二手住房贷款发放。
　　2019年1月10日，原告张永飞、王芳、张振的住房公积金个人住房抵押贷款发放。
　　另查，证人余宗晋证实：2018年8月1日晚上，被告罗林找证人说：“当时税费有争议，无法过户成功。我们愿意甲乙双方先搁置争议签订个协议，我们缴纳税费，但是不代表我们同意。”证人打电话告诉原告，但是原告拒绝了这个要求。同时，在原、被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》后，原、被告没有就税费问题再次商量。网签合同是直接从电脑打出来的，无法更改第八条有关税费的约定，除非在后面补充协议中约定。快到过户的期限时，被告才找到证人说税费有问题。此外，在整个交易过程中，证人刚开始向被告陈述房龄是2002年，后来在签订居间协议的时候，证人看到产证上的房龄是2000年。按照流程签订合同时都要看产证，被告说房龄是2000年的。当时，被告没有提出不买房子，在确定之后，证人才让被告罗林、尹汪玲付钱的。
　　再查，在法庭提问：既然第一份买卖合同约定了房价是363.80万元，首付款是128万元，而且是在签订网签合同时一次性支付，这种情况下约定税费你方负担，但是在之后的网签合同中却约定了税费各付，而且是在首付款又分期了的情形下。如何解释原告又怎么会让步税费？被告罗林回答：“我们看了房子，交了定金，第二天就签了第一份合同，我们是非常草率的。第一天晚上我们没有仔细看房龄，中介和我们说房龄是2002年，但是实际是2000年，我们就不想要了。房东急用钱，就在税费上做了让步，让我们继续买他的房子。原告做了让步，我们才买。”同时，被告罗林在庭上陈述，签订居间协议时，其没有看到产证。
　　以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、结清证明、收件收据、催告函、邮寄凭证、短信记录、微信记录、证人证言、由被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、微信记录、短信记录、解除房屋买卖告知书、住房公积金个人住房抵押贷款合同、个人二手住房贷款合同以及原、被告陈述等在案佐证。
　　本院认为，被告罗林、尹汪玲未按合同约定逾期支付的房价款有二笔，其中，第一笔逾期支付房价款是首付款中的24万元，根据合同约定，剩余首付款26万元于被告之贷款申请经贷款银行审核通过后15日内支付，即在2018年8月10日前支付，但被告罗林、尹汪玲却在2018年11月21日支付；第二笔逾期支付房价款是被告罗林、尹汪玲以银行贷款方式支付的房价款235.80万元以及尾款2万元，因原、被告双方未能按约时间2018年7月31日前甚至在2018年8月2日前去办理过户手续，导致银行发放贷款相应迟延和尾款支付迟延，相应的逾期付款时间可以参考原、被告双方办理过户手续逾期的期间，即从2018年8月3日到2018年11月20日。
　　在逾期支付事实的确定的情形下，本案的争议焦点问题在被告罗林、尹汪玲逾期支付房价款的抗辩是否成立，即之前《房屋买卖合同》约定的税费由“被告罗林、尹汪玲承担”是否被《上海市房地产买卖合同》约定的“税费各负”所变更？如果之前签订的《房屋买卖合同》约定的税费由被告罗林、尹汪玲承担被之后签订的《上海市房地产买卖合同》约定的税费各负所变更，则原告张永飞、王芳、张振拒绝承担，进而逾期办理过户手续的违约责任在原告张永飞、王芳、张振处，最后导致逾期支付房价款的责任在原告张永飞、王芳、张振处，被告罗林、尹汪玲抗辩成立。反之，则被告罗林、尹汪玲抗辩不成立。
　　如果仅从签订时间和形式上看，《房屋买卖合同》签订在前，《上海市房地产买卖合同》签订在后，《上海市房地产买卖合同》约定的税费各付的内容变更了《房屋买卖合同》约定的税费由被告罗林、尹汪玲支付的内容。但是，在原告张永飞、王芳、张振否认并提供证人证言情形下，有必要从签订和履行的整个过程和被告罗林、尹汪玲主张变更的合理性等方面进行具体分析从而作出正确的认定。第一，《上海市房地产买卖合同》第八条关于税费的约定内容，因是政府部门提供的格式条款，买卖双方无法更改，只能在补充协议中对此内容予以另行约定。第二，证人余宗晋证实，在签订《房屋买卖合同》后，就税费承担问题，原告张永飞、王芳、张振和被告罗林、尹汪玲未再次进行协商。第三，被告抗辩称关于税费变更的理由是“中介和我们说房龄是2002年，但是实际是2000年，我们就不想要了。房东急用钱，就在税费上做了让步”，但从《房屋买卖合同》上有房地产权证号内容以及证人余宗晋证实被告罗林、尹汪玲在签订《房屋买卖合同》时已经看过房产证、知道真实房龄是2000年来看，在签订《房屋买卖合同》时，被告罗林、尹汪玲已经知道真实房龄是2000年，而非其所称的在签订《房屋买卖合同》之后才知道，进而被告罗林、尹汪玲是在知道真实房龄的情形下在《房屋买卖合同》约定了税费由其单独支付的内容。那么，在此情形下，就不会发生被告罗林、尹汪玲所抗辩的再以真实房龄问题为由要求变更《房屋买卖合同》约定的税费承担内容。第四，从在2018年8月7日被告罗林通过微信向王芳说道：“第三，你那房子房龄太老了，当时中介和我说是2002年，误导了我，现在我们是真的不想要那房子了，只想通过法院判决，让我们拿回已付的首付款。”的内容来看，假设如被告罗林、尹汪玲抗辩的其以房龄问题为由与原告张永飞、王芳、张振达成了变更税费承担的内容成立，一般来说，被告罗林、尹汪玲不会在2018年8月7日直接地以房龄问题为由而主张不履行合同。综上，尽管《上海市房地产买卖合同》形式上变更了《房屋买卖合同》约定的税费承担内容，但因不存在变更的协商活动、变更的合理理由以及《上海市房地产买卖合同》第八条是格式条款无法更改等原因，本院认定，《上海市房地产买卖合同》没有变更《房屋买卖合同》有关税费的约定，进而被告罗林、尹汪玲抗辩不成立。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告张永飞、王芳、张振要求被告罗林、尹汪玲逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，针对违约金的标准，被告抗辩过高，本院以实际损失为基础，当事人过错，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，进行综合评判，故本院将逾期付款违约金调整为9万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　被告罗林、尹汪玲于本判决生效之日起三十日内向原告张永飞、王芳、张振支付逾期付款违约金9万元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,301元，减半收取计2,150.50元，由原告张永飞、王芳、张振承担1,183.21元，被告罗林、尹汪玲承担967.29元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：王保林

书记员：秦  叶