张洁真与王枫、姚义卿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张洁真，女，1969年1月10日生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：王枫，男，1984年4月1日生，汉族，住河南省。
　　被告(反诉原告)：姚义卿，女，1985年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：周嘉平，上海木诚木律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张洁真与被告(反诉原告)王枫、姚义卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年3月26日和4月10日公开开庭审理。原告张洁真的委托诉讼代理人汤卫忠和被告王枫、姚义卿到庭参加了上述二次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人周嘉平到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告张洁真向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告将坐落于上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号的房屋交还原告；3、判令被告偿付自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止按每天3,359.9元计算的占有使用费;4、判令被告偿付违约金150,000元;5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月29日签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租位于奉贤区环城东路XXX-XXX号的房屋。具体约定：(一)第一年净租金600,000元,每二年增递5%。房屋租金按6个月结算一次,每次在该房屋租金到期日前1个月一次性付清(付款方式：每年9月30日、每年3月30日),直至租赁期满;(二)被告未按约定期限交付租金,超过15天以上的,原告有权解除合同;(三)被告应在租期届满后的3日(如出现解除本租赁合同情形的,需在通知解除之日起3日内)返还房屋,未经原告同意逾期返还房屋的,每逾期一日,被告应按10元/平方米向原告支付该房屋占用期间使用费;(四)乙方违反合同约定,原告有权解除合同,并有权要求被告按当年租金的25%支付违约金。
　　根据合同约定,被告应于2018年9月30日支付租金300,000元,但经多次催讨,被告分文未付。
　　鉴于被告的违约,原告特向法院提起诉讼,请求依法裁决。
　　被告王枫、姚义卿辩称，由于房屋存在严重违章，被告第一时间与原告联系协商，在房东同意延期支付的情况下，分期支付的租金。被告不存在违约。不同意原告的诉讼请求。
　　被告王枫、姚义卿向本院提出反诉请求：1、请求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告承担被告损失1,968,000元；3、判令原告第一事件处理好房屋拆除后的阳台积水、防水、三楼渗水、二楼漏水问题；4、判令原告赔偿被告50,000元维修、装修、相关损坏设施购置费；5、判令原告2019年3月1日后延期解决渗水、漏水及损坏区域维修、装修等问题延期天数的房租及另加天数10,000元/天的相关运营成本及营业损失；6、诉讼费由原告承担。事实和理由：原告在出租上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号房屋前，未明确告知被告该房屋产证面积外，存在着严重的多区域、大面积违章建筑，也未明确告知被告哪些区域、多少面积属于不可使用的非法搭建的违章面积，致使被告未知存在多区域、大面积违章的情况下被欺诈签约、支付租金、投资各项装修、各种体育健身设备，无法正常通过消防验收，拆除通知后、拆除中即拆除后长期的严重经营及品牌口碑影响，原告非法租赁违章房屋并未明确告知房屋存在严重违章欺诈签约等违法行为，给被告造成严重的直接及间接损失达1,968,000元。拆除过程中、拆除后造成二楼、三楼大面积、多区域的渗水、漏水致使部分原有装修和设备损坏，至今仍存在严重渗水、漏水问题未解决。为此，被告提出反诉。
　　原告张洁真辩称，不同意被告反诉请求，在签订合同时原告将产证面积告知了被告，在合同中也约定了非产证面积被政府拆除的，损失由被告承担。被告的诉讼请求与合同相悖，即使产生损失，也是被告自愿接受的法律后果，被告应当自行承担。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月29日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号，面积335.99平方米的房屋出租给被告。原告按房地产面积租赁给被告，并依此计算租金。非房地产部分使用面积，若有拆除计划等规定，原告有责任提前通知被告。如政府按规定强行拆除，造成的所有损失由被告自负，原告概不承担责任。租期为五年,自2017年10月30日至2022年10月30日为止。第一年租金为600,000元，每二年增幅5%(第二年600,000元，第三年630,000元，第四年630,000元，第五年661,500元)。租金六个月结算一次，每次在该房屋租金到期日前1个月一次性付清(付款方式：每年9月30日、3月30日)。保证金50,000元。未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米向原告支付该房屋占用使用费。合同还约定，被告未按约定期限支付租金超过15天以上的，原告有权解除合同。
　　上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。
　　2018年9月期间，租赁房屋周边的违章建筑开始拆除，由于本案租赁房屋也存在部分违章搭建，城管部门也告知被告对于违章部分要予以拆除。2018年12月6日，被告收到城管部门的拆除通知书后，也及时告知了原告。2019年1月2日，违章部分被有关部门强制拆除。期后，被告对房屋存在渗漏水问题多次和原告联系要求解决。
　　另，在2018年11月1日，原告和被告的微信聊天中，原告同意先付三个月的租金，还有三个月租金12月20日前付。后被告于2018年11月26日支付150,000元租金；于2018年12月20日前支付150,000元租金；于2019年9月20日支付了两笔共300,000元租金
　　双方争议焦点之一为合同是否有效。本院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁面积是在产证范围内，虽被告还使用了部分无证的房屋，但并不在租赁合同范围，且该部分所占面积并不大，并不影响租赁合同的履行。故本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。当事人双方应当全面履行各自的义务。本案中，原告认为被告延期付款，故要求解除双方的租赁合同并要求被告承担违约金。被告认为并未违约。本院认为，根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案被告在租赁期间，由于遇政府欲对租赁房屋中无证部分进行拆除，对合同能否继续履行存在顾虑，故与原告协商要求延期并分期支付到期租金，原告在2018年11月1日回复中对此表示同意。但原告第二日即起诉要求解除合同，本院认为，原告要求解除合同的条件不具备，且被告也在事后及时支付了租金，故对原告要求解除合同、支付违约金等的请求不应予以支持。对于被告主张由于房屋中无证部分被政府强制拆除造成损失，要求原告予以赔偿的请求。本案从原、被告双方签订的合同内容看，被告王枫、姚义卿租赁系争房屋时，对租赁标的存在产证范围外建筑物是明知的，该部分也因未在租赁范围而未计算租金，且被告也愿意接受该部分拆除对其可能造成损失的风险。其现称并不知道无证部分的具体方位，本身其自身存在过错。其次，被告主张的损失，绝大部分为自己预想的可能的损失部分，并非实际发生；而由于产证范围外被拆除部分房屋中涉及被告的装饰装修和消防安装的损失部分，鉴于被告承诺由其自行承担，故本院对被告该部分请求不予支持。
　　根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故本院对于被告要求原告予以维修的请求予以支持。如原告未及时维修，被告可以作为承租人按照法律规定行使自己的权利。对于被告提出由于漏水造成的损失，其仅提供了原为开业经营而购买健身器材等的凭证，未能提供由于原告未及时维修造成实际存在损失的相关依据，故对于被告提出的赔偿请求本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)张洁真的诉讼请求；
　　二、原告(反诉被告)张洁真于本判决生效之日起十日内维修好租赁房屋的漏水部位；
　　三、驳回被告(反诉原告)王枫、姚义卿的其余反诉请求。
　　本诉案件受理费人民币3,366元，减半收取计1,683元，由原告(反诉被告)张洁真负担；反诉案件受理费11,472元，由被告(反诉原告)王枫、姚义卿负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺