张洪启与王样孙、谢幸花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张洪启，男，1954年2月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　法定代理人：张鸿玉(姐弟关系)，女，1950年6月12日出生，汉族，住上海市杨浦区图们路XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：陈鲲，上海融力律师事务所律师。
　　被告：王样孙，男，1969年9月4日出生，汉族，户籍地福建省。
　　被告：谢幸花，女，1969年10月25日出生，汉族，户籍地福建省。
　　第三人：张洪发，男，1956年8月8日出生，汉族，户籍地上海市虹口区长治路XXX弄XXX号。
　　原告张洪启诉被告王样孙、谢幸花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加张洪发作为第三人参加诉讼，并于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告张洪启的法定代理人张鸿玉、委托诉讼代理人陈鲲，被告王样孙、第三人张洪发到庭参加诉讼。被告谢幸花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张洪启向本院提出诉讼请求：1、要求解除2015年4月原告与被告王样孙签订的《上海明明房产经纪有限公司租赁合同》，确认解除时间为2018年6月8日；2、要求两被告迁出上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，并将该房屋交还原告；3、要求两被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年6月8日止的租金15,987元(按2,200元/月的标准计算)；4、要求两被告按每月4,000元的标准向原告支付从2018年6月9日起至迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：2015年4月，张洪发作为张洪启的监护人与王样孙签订有关系争房屋的租赁合同。根据已经生效的相关判决书认定，王样孙应将租金支付给张洪启或现在的监护人张鸿玉。2018年3月20日，原告向两被告发函，要求两被告按时支付2018年4月之后的房租，不可再支付给张洪发，两被告收函后拒绝付款。2018年5月29日，原告书面通知两被告解除租赁合同。之后两被告未搬离系争房屋且未支付房租、使用费至今，故起诉至法院。
　　被告王样孙辩称，不同意原告全部诉讼请求。系争房屋在被告承租后几个月，原告就将租客赶走。之后虽然房屋存在空关的情况，被告仍按时缴纳房租。前案判决后，张洪发要求谢幸花直接把房租交给他，因为之前租金一直交给张洪发，所以被告认为没有问题，现被告的租金已经向第三人支付至2018年12月31日。
　　被告谢幸花未出席庭审，但王样孙、谢幸花于庭前向本院表示，因房屋租赁合同是与第三人签署的，所以房租只能交给张洪发。被告收到张鸿玉的函件后，曾与张洪发联系，询问函件是否属实，张洪发表示需要将合同名字改成张鸿玉后才能将租金支付给张鸿玉。但张鸿玉电话里表示不愿意与张洪发见面，因张鸿玉不愿意交接，所以无法向其支付租金。系争房屋被告承租后进行了装修，花费了8、9万元，因被告是开五金店的，所用材料都是被告自己的，因此无法提供装修材料单据。
　　第三人张洪发述称，在前案判决后，原告应与其进行结算，但张鸿玉没有及时交接，只是忙于上诉。后原告又就租金事宜起诉至上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)。被告向其支付的租金，其没有动过。在虹口法院第三人曾想将被告支付的房租交给张鸿玉，但被其拒绝。原告曾向第三人发函，要求第三人交付拆迁补偿安置协议及房屋预售合同、现金，但没有约定交付地点或银行账户。第三人一直同意交接，但是原告一直在拖延。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告张洪启及监护人张鸿玉与第三人张洪发、案外人张某某系兄弟姐妹关系。原告张洪启有精神异常的情况，自2014年4月24日被上海市闸北区精神卫生中心诊断为精神分裂症后入院治疗。2016年10月18日，上海市杨浦区长白新村街道长白路第二居民委员会出具了《关于张鸿玉为张洪启监护人的指定书》，指定张鸿玉为张洪启的监护人。
　　被告王样孙、谢幸花系夫妻关系。
　　2015年2月，第三人张洪发将系争房屋(毛坯状态)出租给了被告王样孙，王样孙承租房屋后对房屋进行了装修。同年4月，第三人张洪发(甲方)与王样孙(乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期10年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止，月租金为2,200元，乙方支付2,200元作为押金；合同中划掉了“乙方不得将房屋转租、分租”的条款。双方另约定前五年租金为2,200元，第六年起每年递增100元。乙方承租房屋期间不得破坏房屋主体结构，不得群租。
　　2016年3月1日，原告将王样孙、谢幸花、张洪发诉至原上海市闸北区人民法院，要求王样孙、谢幸花迁出系争房屋【案号：(2016)沪0108民初2383号，以下简称16-2383号案件】。该案审理中，张洪发申请对原告的精神状态和民事行为能力进行鉴定。2016年6月8日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的司鉴中心【2016】精鉴字第457号鉴定意见书载明，原告张洪启患有精神分裂症，具有限制民事行为能力。2016年7月11日，原告申请撤回了起诉。
　　2016年11月3日，张洪启将张洪发、王样孙、谢幸花诉至本院，要求：一、确认张洪发与王样孙签订的《租赁合同》无效；二、王样孙、谢幸花返还系争房屋；三、王样孙、谢幸花、张洪发共同赔偿原告损失。【案号：(2016)沪0106民初27311号，以下简称16-27311号案件】。该案审理中，王样孙、谢幸花曾表示，“张洪发当时陈述合同是代哥哥签订的，其哥哥的行为能力有问题，张洪发是代权利人张洪启签订租赁合同，张洪发是代原告出租房屋的”。本院经审理后认为，在经居委会指定监护人之前，张鸿玉、张洪发、张某某均认可其三人均为张洪启的监护人，故张洪发与王样孙签订的租赁合同并非无效……。现张鸿玉已经被指定为张洪启的监护人，张洪发代管的租金亦应及时交付张洪启或监护人，王样孙亦应将租金支付给张洪启或监护人。2017年8月9日，本院作出16-27311号民事判决，驳回了张洪启的全部诉讼请求。后张洪启不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2017年10月23日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终8965号民事判决，驳回了张洪启的上诉请求，维持了一审判决。
　　2018年3月20日，原告向两被告发出《要求房租付给张洪启的函》，载明系争房屋属于张洪启所有，要求王样孙、谢幸花在收函后将2018年4月份之后的房租，按时支付给张洪启，不可再付给张洪发。函件尾部附有张洪启的银行账号。该函于2018年3月21日签收。
　　2018年5月29日，原告向两被告发出的《解除合同函》载明：1、因王样孙、谢幸花至今未支付房租，依据《合同法》第九十四条的规定，通知《租赁合同》于王样孙等收到此函当日解除；2、被告方立即搬出并交还系争房屋；3、被告方向原告付清2017年11月1日起至迁出之日止的房租及房屋使用费。该函于2018年6月8日签收。
　　审理中，被告和第三人确认，被告方已将租金支付至2018年12月31日。
　　另查明，2018年6月6日，张洪启将张洪发诉至上海市虹口区人民法院【案号：(2018)沪0109民初14523号】，要求张洪发返还拆迁协议、商品房预售合同及系争房屋自2015年4月至2017年10月的租金68,200元及押金2,200元。该案审理中，张洪发提出其在代张洪启签订动迁协议及租赁合同期间，以及在16-27311号案件中垫付了司法鉴定的鉴定费，其要求扣除2015年4月至7月的租金6,600元以及押金2,200元，共计8,800元。张洪发同时要求将王样孙给付的截止至2018年6月的其余租金均移交给张洪启。张洪启表示，扣除张洪发主张的8,800元，其要求支付61,600元。2017年11月至2018年6月的租金，由其另行向王样孙主张。如从王样孙处拿不到该段时间的租金，其也会向张洪发主张权利，一切后果由其自行负担。后在虹口法院主持下，张洪启与张洪发于2018年6月19日达成调解协议：张洪发应于调解书生效之日起10日内向张洪启返还系争房屋2015年4月至2017年10月租金61,600元；若张洪发未按时履行第一条协议，则应按70,400元向张洪启支付系争房屋租金。
　　审理中，原告表示，16-27311号判决于2017年10月发生法律效力，被告应将2017年10月之后的租金交给原告，原告没有委托任何他人向被告收取房租，对于第三人之后收取的房租原告不予认可。在2018年3月20日之前几日，原告方曾打电话给被告谢幸花，要求其支付租金给原告，但谢幸花予以拒绝，故原告于3月20日向被告发函。后谢幸花曾打电话给张鸿玉表示因不是法院要求的，所以其不会将租金支付给原告方，其没有说过三方在场交接清楚，原告方从未拒绝过交接。至于第三人，张鸿玉曾于2017年12月两次以明信片的形式要求第三人将手中代为办理的合同、租金交于原告，但第三人没有理睬，故原告才向虹口法院提起的返还之诉。若法院判决解除合同，原告愿意向两被告支付装修补偿款3万元。对于系争房屋中的次承租人，不要求在本案中处理，原告坚持要求解除与被告之间的租赁合同。
　　被告王样孙表示，原告所发的函件均是其妻子谢幸花所收，但是未告知其具体情况。3月20日之后，谢幸花曾给张鸿玉打电话，表示愿意支付租金，只要三方在场交接清楚即可，但张鸿玉予以拒绝。当时都是电话里说的，没有留存书面证据。现系争房屋已经由被告重新出租给案外人金某某，租赁期限为2017年11月20日起至2018年11月19日，租金为每月4,000元。
　　第三人表示，16-27311号案件生效后，张鸿玉没有与其联系，其认为应该由张鸿玉主动与其联系。之后张鸿玉曾向其发函，但是没有见面交接，后来张鸿玉就将其诉至虹口法院。当时被告方已将租金支付给第三人，其也要求直接付给原告，但是原告拒绝领取。谢幸花收到原告的函件后，确实曾与第三人联系，被告关于该节的陈述属实。第三人向王样孙收取的2017年11月至2018年12月的租金都由其保管，若法院判决解除合同，其会将租金退还给被告。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。经16-27311号生效判决确认，第三人代原告与被告王样孙就系争房屋签订的租赁合同应继续履行，且判决中明确张鸿玉已经被指定为原告的监护人，张洪发代管的租金亦应及时交付原告或监护人，被告王样孙亦应将租金支付给原告或监护人。现16-27311号民事判决经过二审，已于2017年10月23日发生法律效力，故被告应按合同及判决书履行相应的租金支付义务，将2017年11月之后的租金支付给原告或其监护人张鸿玉，但被告不仅未主动与原告方联系租金的支付事宜，在原告方向被告发函要求支付租金后仍不予理睬，继续将租金支付给第三人。被告在本案中抗辩称的房屋租赁合同是与第三人签署的，所以房租只能交给张洪发，但在16-27311号案件的审理中，被告明确第三人与被告签订租赁合同时仅系原告的代理人，故被告明确知道系争房屋的出租方为原告，第三人并非租赁合同的出租方，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因被告逾期支付租金，经原告催告后仍未履行，原告行使合同解除权具有事实和法律依据，现原告要求确认被告收到《解除合同函》之日，即2018年6月8日为房屋租赁合同解除日，并由被告返还系争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告与第三人在(2018)沪0109民初14523号案件中的调解协议，被告收取的2017年10月之前的租金及房屋押金2,200元均已与原告结算完毕，故合同解除后，应由原告承担向被告退还押金2,200元的义务。原告还主张合同解除后，被告应按转租次承租人的租金标准向其支付占有使用费，但该主张依据不足，本院不予支持。系争房屋出租时系毛坯状态，由被告方进行了装修，但被告无法提供相应的装修单据。现原告表示，为妥善解决本案，原告自愿给付被告装修补偿款30,000元，数额尚属合理，本院予以确认。至于被告已给付第三人的2017年11月至2018年12月的租金30,800元，现第三人表示愿意退还给被告，为避免当事人之间的诉累，本院予以一并处理。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、确认原告张洪启与被告王样孙于2015年4月就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海明明房产经纪有限公司租赁合同》于2018年6月8日解除；
　　二、被告王样孙、谢幸花应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上址房屋归还给原告张洪启；
　　三、被告王样孙、谢幸花应于本判决生效之日起十日内向原告张洪启支付自2017年11月1日起至实际迁出上址房屋之日止的租金及房屋使用费，按每月2,200元计算；
　　四、原告张洪启应于本判决生效之日起十日内向被告王样孙退还房屋押金2,200元；
　　五、原告张洪启应于被告王样孙、谢幸花返还上址房屋后十日内向被告王样孙、谢幸花支付装修补偿款30,000元;
　　六、第三人张洪发应于本判决生效之日起十日内向被告王样孙、谢幸花返还2017年11月1日至2018年12月31日的房屋租金及使用费30,800元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费185元，减半收取计92.50元，由被告王样孙、谢幸花负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫