张涛与上海君吉实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张涛，男，1968年3月2日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：姜立文，上海金仕维律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海君吉实业发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：王军，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。
　　原告张涛与被告上海君吉实业发展有限公司(以下简称君吉实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序,后被告君吉实业公司提起反诉，本院依法合并审理。于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)张涛委托诉讼代理人姜立文，被告(反诉原告)君吉实业公司委托诉讼代理人孙吉尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　张涛向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令被告返还租房保证金45,000元；2.请求判令被告支付违约金180,000元；3.请求判令被告赔偿原告经济损失247,002元(包括加盟合作费147,542元、购买大理石18,200元、其他装修费用33,500元、灯箱广告费5,760元、中介费15,000元、电费4,000元、支付员工工资23,000元)；4.本案诉讼费由被告承担。
　　事实及理由：原告与案外人上海都位餐饮管理有限公司于2018年7月27日签订加盟合作协议书，约定由原告加盟经营鹿角戏奶茶铺。同年8月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告将其合法拥有使用权并有权对外出租的房屋所有权证号为沪房地市字(1997)第100279号，上海协顺房产有限公司所有的位于本市静安区大统路XXX号一楼，建筑面积约20平方米(以下简称系争铺位)出租给原告经营奶茶铺。合同第2条约定，被告承诺原告的上述用途，让原告自行办理营业执照。合同还约定，2018年8月15日至8月31日作为装修期，系争铺位租赁期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金15,000元，每三个月支付一期租金等。
　　合同签订后，原告立即展开装修、招聘人员、购买原材料等准备工作，并支付被告自2018年9月1日起三个月的租金和保证金共计90,000元。后原告在申请营业执照过程中被主管部门告知，系争铺位因并非独立房间无法办理营业执照，也无法办理食品经营许可证。
　　为了留住原告继续经营，被告同意自行申请变更营业执照上经营场地为一楼，并同意申请食品许可证，以便让原告继续经营使用奶茶铺。2018年11月14日被告领取食品经营许可证后，与原告签订补充协议，将其营业执照及食品经营许可证借由原告使用，奶茶铺才开业经营。至此，因被告原因耽误原告三个月的经营，并且错过了经营奶茶铺的旺季，造成原告重大经济损失。系争铺位开业时已经进入冬季，然系争铺位所在的大厅一直未开通空调，寒气逼人，奶茶铺一直亏损。后原告与被告协商，要求被告免除三个月租金用以补偿经济损失未果。2019年1月8日，被告竟然发函要求解除合同。后双方协商未果，被告于2019年1月23日被迫搬出。
　　被告误导原告租赁系争铺位，在无法办理营业执照和食品经营许可证时，又诱导原告等待借用被告的证照进行经营，这些行为在性质上严重违法，在结果上导致原告不能合法实现租赁目的并造成原告重大经济损失。被告不但不采取补偿措施，反而变本加厉擅自解除合同。被告的上述错误行为共造成原告共计247,002元的经济损失(其中鹿角戏加盟合作费用147,542元，大理石费用18,200元，装修费用33,500元，灯箱广告费用5,760元，租房中介服务费15,000元，电费4,000元，员工工资23,000元)。
　　依据双方租赁合同第10条约定，因被告(甲方)原因致使合同无法履行或擅自单方解除本合同的，被告需向原告(乙方)支付相当于12个月租金之和的违约金，并赔偿原告的实际损失，退回租房保证金。为维护原告合法权益，现诉请法院依法判决。
　　君吉实业公司辩称，不同意原告全部诉请。第一，被告没有擅自解除合同，而是原告因未按约支付自2018年12月1日起至2019年2月28日止的房租而违约，被告在催告未果后通知解除合同，有合同及法律依据。第二，原告自2018年8月15日接收系争铺位后，开始准备装修，直到同年10月6日装修完毕开始营业，原告一直在正常使用租赁房屋，被告并没有耽误原告任何一天的经营。第三，原告使用被告证照，不能认定系被告违约。①被告无义务为原告办理证照，合同12-2约定原告自行办理营业执照和各种经营许可证，被告应按原告书面要求及时向原告提供办照所需的与租赁房屋有关的文件，可见办理证照是原告的义务，被告仅仅只有提供与租赁房屋有关文件的义务，而上述文件包括被告与产权人的租赁合同、产调、产权证复印件等，被告均已交付原告，原告最后不愿意自己去办理，而是要求使用被告证照，这一行为的性质属于被告在合同外无偿帮助原告，不代表这是被告合同义务；②使用被告证照是原告提出，原告述称被告诱导原告等待借用被告证照经营，不符事实，被告没有这个必要，因为这对被告来说没有任何利益，反而有食品安全、劳动纠纷等风险。事实上是原告了解到办证所需材料、流程后，因为怕麻烦也因为有些要求无法达到，不愿自行办理营业执照、食品经营许可证，才向被告提出以被告名义办理证照，由原告经营使用；③被告是积极地在办理证照，被告原执照注册地在系争房屋二层，经营范围不包括餐饮，故需先进行住所、经营范围变更，被告自2018年8月20日向静安区市场监管局申请办理住所变更，同年9月6日被核准，接着又立即申请变更了经营范围，同年9月21日被核准变更经营范围增加了餐饮；④食品经营许可证于同年11月9日取得，由于法律规定，需进行现场核查，才能发证。行政许可期限为20个工作日，被告装修到10月6日，11月9日取得许可证，并不延迟；⑤出租场地产权清晰，可以办理证照，不存在原告述称大厅20平米无法办理证照的事实。第四，关于合同目的是否无法实现，原告合同目的是经营奶茶铺，奶茶铺已经实际开业，原告合同目的已经实现，只要原告持续支付房租，就可以正常使用房屋。第五，关于原告不支付房租的真正原因，原告加盟品牌为鹿角戏，而原告店铺招牌为著名品牌鹿角巷，显然原告加盟的是山寨品牌，口味与著名品牌有很大差异，故无消费者持续消费，口碑差，原告感到无法经营下去，才不支付房租，致使合同无法继续履行，还将责任推卸给被告。第六，根据合同法司法解释二第24条，解除合同通知到达之日后三个月后才向法院起诉的，应不予支持。原告在2019年1月8日即收到通知，直至2019年4月22日起诉，已经超过了法定异议期，不应得到法院支持。综上，被告没有任何违约行为，不应承担任何违约责任，反之是原告违约，原告应承担违约责任，故向法院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告张涛支付反诉原告君吉实业公司自2018年12月1日起至2019年1月8日止的房租19,000元；2.判令反诉被告张涛支付反诉原告君吉实业公司自2019年1月9日起至2019年1月27日止的房屋占有使用费9,500元；3.判令反诉被告张涛支付反诉原告君吉实业公司违约金180,000元；4.本案诉讼费用由反诉被告张涛负担。
　　事实和理由：与君吉实业公司本诉辩称意见一致。
　　张涛对君吉实业公司的反诉辩称，与本诉诉称意见一致。
　　当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2018年7月27日，张涛与案外人上海都位餐饮管理有限公司签订加盟合作协议书，约定由张涛加盟经营鹿角戏奶茶铺。
　　2018年8月8日，君吉实业公司(出租方甲方)与张涛(承租方乙方)签订房屋租赁合同，双方约定，由甲方将其合法拥有使用权并有权对外出租的房屋所有权证号为沪房地市字(1997)第100279号，上海协顺房产有限公司所有的位于本市静安区大统路XXX号一楼，建筑面积约20平方米的系争铺位出租给乙方经营奶茶铺。合同第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁系争铺位作为商业、奶茶铺使用。甲方承诺，乙方有权按照上述用途使用房屋，不会产生第三方或者非乙方原因造成乙方无权按照上述用途使用房屋的情况。甲方定于2018年8月15日前向乙方按现状交付系争铺位，同年8月15日至8月31日为装修期，装修期内乙方无需支付租金。租赁期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金15,000元，租金按“先付后用”的原则，每三个月支付一期租金，首期租金应在合同签订日支付，之后甲方应于每期租金支付日前15日内向乙方提供相应收据，乙方收到收据后应于每期租金的支付日前10日向甲方支付租金，若支付租金日当天系休息天，则顺延至下一个工作日。如甲方所提供的收据有所延误，则乙方支付租金的时间相应顺延，不作为违约责任。乙方应向甲方支付相当于首三个月租金的房屋租赁保证金45,000元，该款于合同期满或提前解除后，甲方应在乙方付清全部应付款及该场地乙方相关证照注销或变更手续完成后的10个工作日内将租赁保证金退还乙方。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担，由乙方自行支付给相关部门。一方有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同：乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后超过15日仍不支付的，为乙方违约。乙方自行办理营业执照和各种经营许可证，甲方应按乙方之书面要求及时提供办照所需的与租赁房屋有关的文件。双方还就其他条款予以了约定。
　　合同签订后，君吉实业公司将系争铺位交付给张涛。张涛支付君吉实业公司自2018年9月1日起至同年11月30日止的三个月租金和租赁保证金共计90,000元，并投入对系争铺位的装修、招聘人员、购买原材料等，为奶茶铺的开张做前期筹备。期间，张涛办理营业执照受阻，遂与君吉实业公司协商，由君吉实业公司将其营业执照住所及经营范围的登记事项予以变更，以便张涛使用该营业执照在系争铺位经营奶茶铺。2018年9月6日，经工商部门核准，君吉实业公司被准予变更经营住所为静安区大统路XXX号XXX幢一层102室。同年9月21日，经工商部门核准，君吉实业公司被准予增加经营范围为餐饮服务。2018年11月14日，君吉实业公司(甲方)与张涛(乙方)签订补充协议一份，约定双方在系争铺位租赁期间，由于乙方需要使用甲方的营业执照及相关许可证进行经营活动，乙方在经营活动中必须遵守国家及上海市相关法律法规规定，如有违反，张涛须承担所有责任等。期间，张涛继续租赁使用系争铺位。后至2018年12月1日，张涛未按合同约定支付2018年12月1日至2019年2月28日三个月的租金45,000元。2018年12月21日，君吉实业公司向张涛发出房租催缴通知函，后张涛未支付租金。2019年1月8日，君吉实业公司向张涛发出解除合同通知函，张涛于当日收到该份解约函。2019年1月23日，张涛在系争铺位门口张贴《被迫退房声明》，言明在租赁期间，因其被告知无法办理营业执照，君吉实业公司为继续租赁让其等待租用该公司营业执照及食品许可证从事经营，从而延误开业近三个月，并错过了奶茶铺业务的旺季。经与君吉实业公司多次协商租金减免以补偿因君吉实业公司原因造成的损失问题。但君吉实业公司竟于2019年1月8日通知合同解除，并于1月11日强行停电迫使其搬出。其郑重通知，其于2019年1月23日被迫全部搬出系争铺位。后张涛向君吉实业公司索赔损失，并要求退还保证金未果，致涉讼。
　　审理中，君吉实业公司增加反诉请求，要求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月8日解除。张涛对该诉请无异议。同时认为，其已经支付君吉实业公司的租赁保证金应当冲抵作为其实际支付的2018年12月1日至2019年2月28日止的租金。同年1月23日，其将系争铺位内的主要物品清场，1月27日，全部搬离。张涛要求君吉实业公司返还其搬离后2019年1月28日至同年2月28日的租金共计17,000元。
　　上述事实，有当事人当庭陈述，张涛提供的《房屋租赁合同》、补充协议、解除合同通知函、被迫退房声明、君吉实业公司提供的房租催缴通知书、上海市不动产登记簿、准予变更(备案)登记通知书等证据予以佐证，本院予以确认。
　　君吉实业公司认为，张涛直到2018年8月25日才开始装修系争铺位，10月6日装修完工，10月7日奶茶铺试营业。这段期间张涛实际使用系争铺位，其没理由减免房租。况且只能等到10月6日系争铺位装修完毕，市场监管部门才会上门查验，然后核发食品许可证。在8月8日签约当日张涛接收系争铺位后，张涛确认在8月15日左右尚未正式开始装修前，就已经知道系争铺位无法办理独立执照，此时张涛可以选择发函要求与君吉实业公司解除合同避免损失扩大，但张涛并没有这样做，而是要求使用君吉实业公司的相关执照，并继续租赁使用系争铺位，张涛理应支付房屋租金。张涛为经营奶茶铺支出的加盟费、装修费用、购买原材料的费用、营销广告费用、员工工资均系承租人张涛应当自行承担的经营成本，与出租房屋的君吉实业公司无关。为便于本案处理，君吉实业公司要求用张涛已付的租赁保证金抵扣房屋租金，同意退还2019年1月28日至同年2月28日的租金17,000元。
　　本院认为，张涛与君吉实业公司就系争铺位签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。双方应当按照该合同享有权利和履行义务。君吉实业公司将其拥有出租权的系争铺位租赁给张涛经营奶茶铺，张涛应当按约支付租金。2018年8月8日签约后，张涛因自行办理营业证照受阻，遂与君吉实业公司协商，由君吉实业公司变更登记该公司营业执照住所至系争铺位所在的一楼及增加餐饮服务的经营范围，并办食品许可证，以便张涛经营的奶茶铺使用。至同年11月14日，双方就张涛使用君吉实业公司的已办妥的证照注意事项达成补充协议。审理中，张涛并无证据证明在双方协商办证期间，张涛未占有使用系争铺位，房屋租赁合同处于中止履行状态。故张涛应当按约支付君吉实业公司系争铺位租金。自2018年12月1日起，张涛以君吉实业公司于2018年11月14日才办出食品经营许可证，还要办健康证，导致奶茶铺的正式开张日期延迟至11月26日，对张涛造成实际经济损失，同意减免三个月租金为由，未支付君吉实业公司自2018年12月1日起至2019年2月28日的租金45,000元。对此，张涛未就君吉实业公司同意减免其三个月租金，提供充分证据予以证明。后君吉实业公司在2018年12月21日向张涛催缴租金未果的情况下，以张涛逾期支付租金违反合同约定为由，于2019年1月8日发出解约函，张涛于当日收到解约函，致双方合同解除并终止履行。君吉实业公司请求确认张涛与该公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月8日解除之诉请，并无不妥，本院予以支持。对此，君吉实业公司并未违约，合同的违约方在于张涛，其所诉称的其为履行租赁合同支出的装修费用、购买原材料的费用、营销广告等费用，应属于张涛为经营奶茶铺自行投入的经营成本，该商业风险理应由其自己承担。君吉实业公司关于该节事实之辩称，于法有据，本院予以采信。应当指出的是，君吉实业公司在未就开办奶茶铺所需营业证照的办理事项与张涛谈妥之前，就与张涛签订房屋租赁合同，导致办证时间延迟，确有不妥之处，故君吉实业公司反诉要求张涛承担违约金180,000元，理由不充分，本院不予支持。张涛本诉诉请关于君吉实业公司返还房屋租赁保证金45,000元，因君吉实业公司要求抵扣2018年12月1日至2019年1月27日的租金28,000元，其余17,000元同意返还张涛，并无不妥，本院予以采信。张涛另本诉诉请要求君吉实业公司支付违约金180,000元、赔偿经济损失247,002元(包括加盟合作费147,542元、购买大理石18,200元、其他装修费用33,500元、灯箱广告费5,760元、中介费15,000元、电费4,000元、支付员工工资23,000元之诉请，无事实和法律依据，本院难以支持。君吉实业公司反诉诉请张涛，要求其支付违约金180,000元，无理由，本院不予支持。因2019年1月8日双方合同已经解除，故君吉实业公司在抵扣部分租赁保证金28,000元作为张涛支付2018年12月1日至2019年1月27日租金及房屋使用费后，还应退还张涛房屋使用费17,000元。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告张涛与被告上海君吉实业发展有限公司于2018年8月8日就上海市静安区大统路XXX号一楼部分签订的《房屋租赁合同》于2019年1月8日解除并终止履行；
　　二、被告上海君吉实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张涛自2019年1月28日起至2019年2月28日止的房屋使用费17,000元；
　　三、原告张涛的其余本诉诉讼请求，不予支持；
　　四、被告上海君吉实业发展有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费8,380元，减半收取为4,190元(原告已预缴)，由被告上海君吉实业发展有限公司承担151元，其余4,039元，由原告张涛自行负担。
　　本案反诉受理费2,213.75元(反诉原告已预缴)，由被告上海君吉实业发展有限公司自行负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐敬红

书记员：唐莹琪