张漪与潘伯兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张漪，女，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：张某某(系张漪侄子)，男，1987年7月2日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：潘伯兴，男，1956年9月1日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：潘某某，男，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：胡嘉沁，上海市百良律师事务所律师。
　　原告张漪与被告潘伯兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案。被告潘伯兴于2019年6月24日提起反诉，7月25日变更反诉请求。本院依法适用简易程序，于2019年6月25日、8月14日两次公开开庭进行了审理。当事人及其代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　张漪向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖居间合同》中双方的买卖合同关系及其附件《房地产买卖合同》；2.判令潘伯兴双倍返还定金200,000元。事实和理由：张漪、潘伯兴以及居间方于2018年5月3日签订《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》，约定张漪以230万元购买潘伯兴的本市梅陇三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。之后双方数次推迟签订网签买卖合同的时间。2018年12月28日，潘伯兴将留存于居间方的系争房屋产证原件收回并拒绝出售。2019年1月，居间方也确认潘伯兴拒绝出售系争房屋，故张漪诉至本院。
　　潘伯兴辩称，不同意张漪的诉讼请求。张漪的陈述与事实相反，潘伯兴从未拒绝出售房屋，而是张漪拒绝购买。
　　潘伯兴向本院提出反诉请求：1.解除双方房屋买卖合同；2.张漪支付违约金460,000元。事实和理由：双方签订房地产买卖合同，后双方又签订补充协议约定最迟2018年7月31日签订网签合同。但到期张漪再次爽约，经潘伯兴多次催促，张漪明确表示降价也不愿意购买系争房屋。至今，潘伯兴仍未出售系争房屋给他人，随时可继续履行合同，是张漪单方面毁约。
　　张漪对潘伯兴的反诉辩称，同意解除合同。合同约定经过书面催告才能解除合同，但至今未收到解除文件，交易过程中双方一直在协商，没有爽约的事实。
　　本院认定事实如下：系争房屋为潘伯兴所有。2018年5月3日，潘伯兴(甲方)与张漪(乙方)在上海沪联房地产经纪事务所(丙方)居间下签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方支付丙方意向金10万元，如甲方在本合同上签字，意向金转为定金，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，丙方居间成功；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产的，则支付甲方的定金不予返还。附件《房地产买卖合同》约定，总房价款230万元，双方同意于签订本合同后三日内签订网签版买卖合同；首期房价款45万元，乙方应于网签版合同签订当日交付甲方或居间方；2018年10月20日前双方至交易中心办理过户送件手续，待取得收件收据后支付第二期房价款183万元，尾款2万元于房地产权证取得后三日内双方对房地产进行验看、清点、确认无误后支付；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，张漪支付潘伯兴定金10万元。
　　因张漪未能及时将自有房屋出售，经与潘伯兴协商，双方分别于2018年5月6日、5月27日签订《补充协议》，将网签日期最终延长至2018年7月31日。
　　2018年10月16日，经双方协商，潘伯兴同意降价10万元出售房屋，但张漪未同意，表示要等自有房屋出售后根据成交价格再决定。协商时，张漪曾表示，若当时你们是210万，我的房子就卖掉了，有人200万元要我的，不是正好210万嘛，说到底230万，不肯降价。张漪侄子问张漪，系争房屋若210万，你要不要？张漪回答不要了，因为现在自己的房子200万元也没人要。协商中，张漪同意潘伯兴向他人出售房屋，潘伯兴也给予张漪一定时间出售自有房屋，若潘伯兴先出售成功，则以出售价格协商退还定金事宜，若张漪先出售成功，则根据出售价格来协商购买系争房屋的价格。此后，双方均未能将房屋出售他人。
　　2018年12月28日，双方再次协商中起争执，潘伯兴的儿子表示系争房屋不出售了，潘伯兴从居间方处取回了系争房屋产权证原件。
　　2019年1月14日，张漪签订买卖合同，将与亲属共有的梅陇四村5楼房屋以160万元出售他人。
　　2019年1月28日，张漪与他人签订买卖合同，以180万元购买了梅陇六村一楼的房屋。
　　目前，系争房屋仍登记于潘伯兴名下，未出售他人，也未出租。
　　审理中，居间方表示系争房屋目前价格在200万元左右，张漪称不清楚目前房价，潘伯兴表示目前房价在190-195万左右。
　　本院认为，张漪和潘伯兴之间签订的买卖居间合同、买卖合同，均系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。双方均同意解除买卖合同，本院予以准许。根据查明事实，涉案交易无法履行的真正阻碍在于买受人是置换房屋，张漪在自有房屋未能出售或出售价格过低的情况下缺乏付款能力而无法履约。但双方签订的合同是有交易期限限制的，张漪现将自有房屋出售作为履行涉案合同的前提条件，将出售价格作为重新确定涉案交易价格的依据，认为潘伯兴有义务等待直至其将自有房屋出售，这既缺乏合同约定，也没有法律上的依据。张漪一方在签订涉案合同时就应当对自有房屋出售的难易程度以及出售价格有充分的预见，在交易期限内不能按理想价格出售自有房屋致使无法履行涉案合同的风险应由张漪自行承担。事实上，双方四次进行协商，潘伯兴同意延长交易期限，并愿意降价10万元，甚至双方也谈到了将系争房屋出售他人以减损的方案。在此过程中，出售人潘伯兴作出了合理让步，将交易时间延后了7个多月，已尽到了诚意履约、诚信交易的义务，并无过错。直至2018年12月28日，张漪一方仍未能将自有房屋出售，潘伯兴单方解除合同、取回房地产权证原件，符合合同约定和法律规定，并无不当。因张漪的过错致涉案合同不能履行，张漪应承担相应违约责任。潘伯兴主张的违约金过高，本院根据本案实际情况酌情调整为15万元。鉴于潘伯兴就其损失已向张漪主张了违约责任，故潘伯兴收取张漪的定金理当退还，但张漪要求双倍返还与本院定责相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、解除张漪与潘伯兴就上海市梅陇三村XXX号XXX室房屋建立的买卖关系和《房地产买卖合同》；
　　二、潘伯兴于本判决生效后十日内返还张漪定金100,000元；
　　三、张漪于本判决生效后十日内支付潘伯兴违约金150,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4300元，减半收取计2150元，由张漪、潘伯兴各负担1075元；反诉受理费4100元，由张漪、潘伯兴各负担2050元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡重洲

书记员：李  蕴