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张漪敏与上海鹰扬空间设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告(反诉被告):张漪敏,女,1965年3月1日出生,汉族,住上海市浦东新区。
  委托诉讼代理人:高杰,北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
  被告(反诉原告):上海鹰扬空间设计有限公司,住所地上海市崇明县。
  法定代表人:徐俊,总经理。
  委托诉讼代理人:茅永涛,上海市震旦律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:王鸿英,上海市震旦律师事务所律师。
  原告(反诉被告)张漪敏诉被告(反诉原告)上海鹰扬空间设计有限公司(以下简称鹰扬公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月2日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。张漪敏的委托诉讼代理人高杰,鹰扬公司的委托诉讼代理人茅永涛、王鸿英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  张漪敏向本院提出诉讼请求:1.被告立即将上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼E座房屋(以下简称系争房屋)内被告物品搬离,结清水、电、煤等公用事业费及其他费用,并将系争房屋返还原告;2.被告自2018年6月15日起至其将租赁房屋实际交还给原告时止按每月人民币壹万元(RMB10,000.00)的标准向原告支付房屋实际占用费。3.被告向原告支付因被告拒不交还租赁费房屋的违约行为导致原告的实际损失3万元。事实和理由:2015年4月21日,被告与原告签某某关于被告向原告承租系争房屋的《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定的租赁期限自2015年6月15日至2017年6月14日止,月租金为9000元,租赁合同也明确约定,除原告同意被告续租外,被告应在租赁合同的租期届满后的1日内返还房屋。2017年4月21日,被告与原告就租赁房屋租期延长至2018年6月14日签署了《续租协议》,续租期间月租金增加为10000元,《续租协议》除就租期延长、月租金及保证金增加进行了约定外,还明确约定《续租协议》未涉及之处,仍适用租赁合同的有关条款。依《租赁合同》及《续租协议》就租期届满时租赁房屋返还的约定,被告应最晚于2018年6月15日将系争房屋返还原告,但至原告起诉时,虽经原告多次催告,被告仍拒不返还。原告认为,被告的行为已构成对《合同法》等相关法律、法规的违背,并明显违反双方约定,已对合法权益造成重大实质性损害。望法院依法支持原告诉请。
  鹰扬公司辩称,同意解除合同,要等诉讼结束之后才同意办理交接手续。同意诉请2。不同意诉请3,双方的合同没有约定该项违约责任,该项请求没有合同依据和法律依据。
  鹰扬公司向本院提出反诉请求:1.反诉被告赔偿反诉原告装修费103307元。2.判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2015年4月21日签订《租赁合同》时,反诉被告表示系争房屋一直都是用于投资出租的,她本人有地方居住,不需要使用该房,但合同一般只能两年一签。反诉原告在取得反诉被告书面同意的情况下自己精心设计并投入近15万元并请装修队用了足足两个月时间对该房装修一新。租期届满前,反诉原告应反诉被告要求签某某《续租协议》。但是万万没想到反诉被告在2018年6月21日突然打电话说该房要另租他人要反诉原告搬走。徐俊(反诉原告的法定代表人)感到非常为难,一方面是高龄怀孕马上就要生产了实在无力再去租其他的办公房装修再搬迁,另一方面反诉原告在该房投入近15万元的装修费才租了三年左右的时间实在是太不公平了。反诉原告作为一个装修设计公司对该房的装修的设计风格是非常新颖时尚用料也是非常讲究的,反诉被告当初租给反诉原告的房子相当于毛坯房,如今反诉被告再出租这个房子是带装修的房子了,出租的市场价格肯定跟毛坯房出租的价格不一样,反诉被告就成了装修的受益人,实在是很不公平。反诉被告既继续出租为什么不优先租给反诉原告?但是反诉被告就是不跟反诉原告谈续租的事,还安排人来到该房断电。反诉原告希望反诉被告谈好一个价格让反诉原告继续租赁该房,如果反诉被告实在不愿意继续将该房出租给反诉原告,则反诉原告希望按照除去装修三年的折旧赔偿反诉原告103307元,这样才能够公平处理这件事情。恳请法院判如所请。
  张漪敏对鹰扬公司的反诉辩称,不同意反诉请求,双方的租赁合同从未就装修补偿进行过任何规定,只规定了租赁期限及租赁期满后对装修的处理。所以反诉原告要求装修费补偿没有法律和合同依据。
  本院经审理认定事实如下:对于双方无争议的签订及履行《租赁合同》及《续租协议》之事实,本院予以确认。《租赁合同》签订时,双方还签某某补充条款,约定:甲方同意乙方在不破坏承重结构的基础下可进行室内装修,合同期满后乙方不得拆除,同时乙方也不需要恢复原状。附原有建筑测绘图和改造图各一张,装修结束后乙方给甲方装修布线图及光盘一张。
  另查明,2018年6月初,张漪敏方曾与徐俊联系,告知租期将于6月15日结束,要求搬离,但徐俊要求继续租赁。张漪敏因鹰扬公司未按时腾退租赁房物,在2018年7月及8月时两次通知物业方关闭房屋电源,物业断开了系争房屋电源保险丝,但鹰扬公司自行恢复通电。
  审理中,张漪敏提供了其与案外人郑某某于2018年6月13日签订的《上海市房屋租赁合同》、郑某某的《房屋交付催告函》及律师函、《租赁合同解除及索赔通知函》、2018年8月22日银行转账汇款业务回单,以证明因未能按合同约定于2018年6月20日向郑某某交付系争房屋,不得以解除双方签订的租赁合同并向郑某某支付违约30000元。鹰扬公司提供了系争房屋装修工程清单、朱国浩出具的收款确认书、并朱国浩出庭作证,以证明鹰扬公司于2015年6月至8月对系争房屋进行了装修,共支付装修款147000元。
  另,张漪敏撤回了结清水、电、煤等公用事业费及其他费用的诉请,要求将鹰扬公司已支付的租赁押金10000元抵扣水电费等。
  本院认为,张漪敏与鹰扬公司签订的系争房屋租赁合同及续租协议系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,缔约双方均恪守履行。因未能再次续租,双方的租期至2018年6月15日已届满,鹰扬公司有义务将系争房屋返还给张漪敏。现张漪敏要求鹰扬公司返还房屋并按合同约定的租金标准支付继续占用房屋期间的使用费,依法应予支持。张漪敏要求鹰扬公司赔偿损失30000元,即便该损失确实存在,但在租期届前后,鹰扬公司要求续租的意愿十分强烈,可以预见到鹰扬公司不会按期搬离,但张漪敏仍与案外人签某某系争房屋租赁合同,因此遭受的损失应由其自行承担。鹰扬公司主张的装修损失赔偿,因合同已对租期届满后的装修处理作了约定,应从其约定,且装修价值应当摊销在整个租赁期内,租赁期满,装修价值也就摊销完毕,鹰扬公司要求张漪敏赔偿装修损失,缺乏合同和法律依据,本院难以支持。对于未形成附合的装饰装修物,鹰扬公司可以拆除。张漪敏收取的押金10000元,可待鹰扬公司搬离时用于结算欠付的水电煤等费用,若有剩余则退还鹰扬公司。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定,判决如下:
  一、上海鹰扬空间设计有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区东方路XXX号XXX号楼20楼E座房屋,将前述房屋返还张漪敏;
  二、上海鹰扬空间设计有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张漪敏自2018年6月15日起至房屋实际返之日止的房屋占用费(按每10000元标准计算);
  三、驳回张漪敏的其余诉讼请求;
  四、驳回上海鹰扬空间设计有限公司的反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费1300元,减半收取计650元,由张漪敏负担325元,上海鹰扬空间设计有限公司负担325元;反诉案件受理费1183元,由上海鹰扬空间设计有限公司负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
  
  

审判员:全炜琦

书记员:唐  璐

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