张炜祎与顾佩玉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张炜祎，男，1982年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
　　被告：顾佩玉，女，1963年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。
　　原告张炜祎诉被告顾佩玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张炜祎的委托诉讼代理人王敏芬、被告顾佩玉的委托诉讼代理人顾天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张炜祎向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付装修费人民币20万元(以下币种相同)；二、判令被告支付房屋转让费8万元；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将上海市浦东新区城南路686、688号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用。原告对系争房屋装修花费20万元并支付给原租户转让费8万元。2018年7月，被告诉至法院，双方解除租赁合同，原告要求被告支付装修费和转让费，未果，故诉请来院。
　　被告顾佩玉辩称，因原告未按约支付租金并未经被告同意擅自将系争房屋转租给案外人导致租赁合同解除，由此造成的损失应由原告自行承担。对原告的装修，被告不同意利用，不同意支付装修折价款。原告支付给原租户的转让费与被告无关，不同意承担。
　　经审理查明，上海市浦东新区城南路XXX-XXX号房屋产权登记在王阿家和顾佩玉名下。
　　2017年4月28日，原告支付给案外人庞乾辉租赁转让费8万元。2017年5月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将上海市浦东新区城南路686、688号房屋出租给原告使用。合同第二条约定，租赁期限为2年，自2017年6月1日至2019年5月31日止。合同第三条约定，房屋年租金为15万元。合同签订后原告支付押金5,000元，并在交房之日将半年租金75,000付清。以后房屋租金每半年支付一次，原告提前一个月将下半年房租支付给被告。若原告拖欠房屋租金15天，被告有权收回房屋。2017年6月1日，被告将系争房屋交付给原告。在租赁期限内，原告将系争房屋转租给案外人陈某某。2018年2月1日，原告开始欠付租金。
　　2018年7月2日，被告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号为(2018)沪0115民初48771号，浦东法院于2018年8月2日出具《民事调解书》如下：“原告顾佩玉与被告张炜祎、陈文伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。顾佩玉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张炜祎之间的《房屋租赁合同》；2、被告张炜祎支付原告自2018年2月1日起至搬离上海市浦东新区城南路686、688号一至三层房屋之日止的房租，按年租金15万元为计算标准；3、被告张炜祎支付原告水费、电费、物业费合计4,433元；4、被告张炜祎立即搬离上海市浦东新区城南路686、688号一至三层房屋；5、两被告拆除上海市浦东新区城南路XXX号房屋内底层隔墙。事实和理由：原告与被告张炜祎于2017年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区城南路686、688号一至三层房屋(面积304.50平方米)出租给张炜祎使用，租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金每年15万元。付款方式为半年一付，提前一个月支付。同时约定若逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。合同签订后，张炜祎在支付首期租金75,000元后，本应在2017年10月31日前支付第二期半年租金，但其无故拖欠，在原告催促下，张炜祎于2017年12月仅支付了2个月(即2017年12月1日至2018年1月31日)租金25,000元，此后再无支付后续费用。此外，原告在催讨租金过程中，得知张炜祎擅自将部分租赁房屋出租给被告陈文伍，还擅自将底层的墙壁进行拆改，故提起诉讼。本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、解除原告顾佩玉与被告张炜祎就上海市浦东新区川沙新镇城南路686、688号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告张炜祎于2018年8月10日前搬离上海市浦东新区川沙新镇城南路686、688号二、三层房屋，并将前述房屋交还原告顾佩玉；三、被告张炜祎于2018年8月10日前支付原告顾佩玉上海市浦东新区川沙新镇城南路686、688号房屋截止2018年8月10日止的欠付租金25,000元；四、被告张炜祎于2018年8月10日前支付原告顾佩玉欠付水电费、物业费合计4,000元；五、被告张炜祎在原告顾佩玉处的租赁押金5,000元归原告顾佩玉所有；六、原告顾佩玉自愿放弃其他诉讼请求；七、案件受理费1,160元，减半收取计580元，由原告顾佩玉自愿负担。”2018年8月10日，原告张炜祎从系争房屋中迁出。
　　本案在审理过程中，经原告申请本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修造价及残值进行鉴定，鉴定意见为一层装修造价为54,065.63元，第二、三层装修造价为123,707.92元，房屋争议装修工程造价为16,799.16元。
　　本院认为，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原、被告双方均确认系原告逾期支付租金致房屋租赁合同解除，且被告在庭审中明确表示对装饰装修不同意利用，故对原告要求被告支付装修费20万元的诉请，本院难以支持。原告支付给案外人庞乾辉转让费8万元，现原告要求被告支付转让费8万元，缺乏合同和法律依据，本院亦难以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，判决如下：
　　驳回原告张炜祎的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币5,500元，减半收取计人民币2,750元，鉴定费人民币6,000元，上述共计人民币8,750元，由原告张炜祎负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：朱沈聪