张爱仙与上海金丰裕米业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张爱仙，女，汉族，1962年12月17日出生，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：倪俣聪，上海正策律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：官振鸣，上海正策律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海金丰裕米业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴兵，总经理。
　　委托诉讼代理人：张建胜，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告张爱仙与被告上海金丰裕米业有限公司(以下简称金丰裕公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。本案诉讼期间，被告金丰裕公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张爱仙的委托代理人倪俣聪，被告(反诉原告)金丰裕公司的委托诉讼代理人张建胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)张爱仙向本院提出诉讼请求：1.金丰裕公司支付购房款2,060,000元(人民币，下同)；2.金丰裕公司支付违约金：(1)以9,300,000元为本金，自2016年9月21日起至2016年9月28日止，按照日万分之三计算的违约金22,320元；(2)以8,200,000元为本金，自2016年9月29日起至2016年10月13日止(共计15天)，按照日万分之三计算的违约金36,900元；(3)以7,560,000元为本金，自2016年10月14日起至2016年10月20日(共计7天)，按照日万分之三计算的违约金15,876元；(4)以6,560,000元为本金，自2016年10月21日起至2016年10月24日(共计4天)，按照日万分之三计算的违约金7,872元；(5)以6,060,000元为本金，自2016年10月25日起至2016年12月1日(共计38天)，按照日万分之三计算的违约金69,084元；(6)以5,560,000元为本金，自2016年12月2日起至2016年12月5日止(共计4天)，按照日万分之三计算的违约金6,672元；(7)以3,560,000元为本金，自2016年12月6日起至2016年12月12日(共计7天)，按照日万分之三计算的违约金7,476元；(8)以3,160,000元为本金，自2016年12月13日起至2017年1月19日(共计38天)，按照日万分之三计算的违约金36,024元；(9)以2,560,000元为本金，自2017年1月20日起至2017年5月12日止(共计113天)，按照日万分之三计算的违约金86,784元；(10)以2,360,000元为本金，自2017年5月13日起至2017年5月23日止(共计11天)，按照日万分之三计算的违约金7,788元；(11)以2,060,000元为本金，2017年5月24日起至2017年12月31日止(共计222天)，按照日万分之三计算的违约金137,196元。
　　事实与理由：张爱仙与金丰裕公司于2016年7月30日签订关于上海市闵行区浦申路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》，双方又于2016年8月14日签订补充协议。该房屋的总成交价为9,600,000元，金丰裕公司应于房产证办出当日向张爱仙支付完毕全部房款。金丰裕公司逾期未履行合同约定的，应当向张爱仙支付违约金，违约金按金丰裕公司未付款的日万分之三计算，自合同约定的金丰裕公司应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。合同签署后，张爱仙积极履行自己的义务，协助金丰裕公司办理转让过户。以金丰裕公司为权利人的房地产权证在2016年9月20日就已办出。但金丰裕公司至今拖欠张爱仙购房款2,060,000元未付。经多次催讨未果，张爱仙至法院诉讼，望判如所请。
　　被告(反诉原告)金丰裕公司辩称，房屋价款与事实不符，总价款是6,000,000元。双方于2016年8月4日签订房屋买卖合同，依据约定，总价款是6,000,000元，其中包括设备及装饰费用。补充协议的约定与主合同的约定重复，补充协议多项条款加重金丰裕公司义务。补充协议约定搬迁及固定装修设施补贴费3,600,000元，是双方对于搬迁固定设施等额外费用的安排预估，而根据买卖合同约定，固定装修补贴费等已经计入6,000,000元的总价款，金丰裕公司在签订补充协议时对费用预估存在误解，应该按照实际费用支付。关于税费约定，法律规定张爱仙应该有纳税义务，税收管理法第三条有相关条文，现约定金丰裕公司承担税费与条文抵触应当无效。金丰裕公司没有履行合同是因为张爱仙没有按约办理房屋交接手续，造成目前结果。金丰裕公司享有同时履行抗辩权。张爱仙未协助取得房屋权利，根据合同及补充协议的约定，张爱仙应当在以金丰裕公司为权利人的房地产权证办出当日办理交接手续、签订交接书、协助转移租赁关系、交付租金及租赁保证金，日后由金丰裕公司收取租金。张爱仙在金丰裕公司办出产证后，拒不履行合同义务，未变更合同主体，至今未交付租赁保证金及租金，构成违约。金丰裕公司享有同时履行抗辩权，中止履行剩余义务，保留追究违约责任的权利。综上，金丰裕公司不同意张爱仙的全部诉讼请求，并据此提出反诉，要求法院判令：1.张爱仙退还金丰裕公司的租赁保证金59,800元；2.张爱仙退还金丰裕公司应由金丰裕公司收取的房屋租金(场地占用金)1,061,640.63元，及自2018年7月1日起至实际交付之日止的租金及场地占用金；3.张爱仙赔偿金丰裕公司截止2018年6月30日因迟延履行合同产生的违约金657,216元(按照已付款7,740,000元为本金，自2016年9月21日起至2018年6月30日止，共计283天，按照日万分之三的标准计算)，及自2018年7月1日起至实际交房之日的违约金。
　　诉讼中，关于第2项反诉请求，金丰裕公司表示，因张爱仙截止2018年6月30日实际收到租金1,009,880元，故其要求返还的租金以前述金额为准。金丰裕公司于2018年10月20日收到房屋钥匙，故向张爱仙主张自2018年7月1日起至2018年10月20日止的租金134,953元。关于第3项反诉请求，变更为张爱仙赔偿金丰裕公司按照已付款7,740,000元为本金，自2016年9月21日起至实际交房之日止的违约金。
　　对于金丰裕公司的反诉，张爱仙辩称，租金保证金及租金同意返还，但应扣除税费及物业管理费。违约金不同意支付。张爱仙享有顺序履行抗辩权，其没有违约。按照已付房款计算违约金不合理。金丰裕公司已经在房屋内装修，还称未交房与事实不符。更何况本案不存在交房的概念。房屋钥匙于2018年10月由承租人邮寄给金丰裕公司。综上，不同意金丰裕公司的全部反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2016年8月4日，张爱仙(卖售人、甲方)与金丰裕公司(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方位于自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落：浦申路XXX号XXX室，房屋类型：店铺，房屋建筑面积307.22平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为6,000,000元。第四条，甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、方双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、方双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。补充条款(一)，1.在甲、乙双方签订本合同后一个工作日内，乙方应向甲方支付定金人民币叁拾万元整。6.在以乙方为权利人的房地产权证办出后当日，乙方将第二期购房款人民币伍佰柒拾万元整支付给甲方。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。合同还就其他事项作出约定。
　　同日，金丰裕公司向张爱仙支付300,000元，张爱仙出具了房款收据。
　　2016年8月14日，张爱仙(卖售人、甲方)与金丰裕公司(买受人、乙方)就涉案房屋签订《房地产买卖合同之补充协议》，该补充协议约定，一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为人民币玖佰陆拾万元整，其中合同价为人民币陆佰万元整，剩余人民币叁佰陆拾万元整为搬迁及固定装修设施补贴费。二、乙方于在乙方为权利人的房地产权证办出当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费共计人民币叁佰陆拾万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。四、鉴于该房地产内已设定租赁关系且甲、乙双方已约定在以乙方为权利人的房地产权证办出当日办理交房。故在交房当日，乙方应与承租方签订租赁主体变更合同，并继续履行原租赁合同。甲方应将该租赁关系中的租赁保证金于交房时交给乙方。五、在签订本协议当日，甲方承诺已向该房地产承租人告知该房地产转让的事实并已得到该房地产承租人放弃优先购买此套房地产的书面声明。同时，甲方确认该房地产承租人会积极配合乙方办理该房地产的交接手续。六、在甲方向乙方办理交房时，甲、乙双方对租金进行结算。乙方应在交房后第一日起开始收取承租方的租金，甲方应将从此日到下次交付租金日预收的租金交付乙方。七、如有一方未按本协议约定履行上述各种条款的，则属违约。甲方违约的，应按照该合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照该合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任。八、本协议与该合同其他约定有不一致的，已本协议为准。
　　2016年8月15日，金丰裕公司向案外人仇某某支付200,000元，备注购房款(合同以外约定)。
　　2016年9月8日，金丰裕公司支付了房地产买卖交易过程中产生的各项税费。
　　2016年9月20日，金丰裕公司经核准登记为涉案房屋权利人。
　　2016年9月29日，金丰裕公司向张爱仙支付1,100,000元。2016年10月14日，金丰裕公司向张爱仙支付640,000元。2016年10月21日，金丰裕公司向张爱仙支付1,000,000元。2016年10月25日，金丰裕公司向张爱仙支付500,000元。2016年12月2日，金丰裕公司向张爱仙支付500,000元。2016年12月6日，金丰裕公司向张爱仙支付2,000,000元。2016年12月13日，金丰裕公司向张爱仙支付400,000元。2017年1月20日，金丰裕公司向张爱仙支付600,000元。2017年5月13日，金丰裕公司向张爱仙支付200,000元。2017年5月24日，金丰裕公司向张爱仙支付300,000元。
　　2018年5月17日，金丰裕公司向案外人上海德祐房地产经纪有限公司(以下简称德祐公司)发出《通知书》，载明涉案房屋已出售与金丰裕公司，请德祐公司自接到本通知书自日起，与该房产有关的所有事宜(包括但不限于房租费的缴纳、水电费及其他相关费用的收取等)处理均与金丰裕工作人员联系，否则，由此而产生的一切法律后果均由德祐公司承担。同日，金丰裕公司还向案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)发出《通知书》，内容同前。
　　2018年7月13日，张爱仙向金丰裕公司法定代表人吴兵发送微信，询问其下周何时去物业办理变更事宜。吴兵未回复。
　　同日，张爱仙向中原公司、德祐公司的工作人员发送短信，告知房屋相关事宜与现在的业主联系。中原公司工作人员称，吴兵不配合，称没有与其签订合同。该公司遂将涉案房屋的钥匙寄给了张爱仙。
　　2018年7月26日，浦江华侨城一区物业服务中心出具《情况说明》，载明浦申路xx弄xx室物业费欠费分为两部分：第一部分是2009年6月至2014年6月9日，第二部分是2017年1月起至今。按照(2015)闵民一(民)初字第20739号的判决，“上海xx贸易有限公司”支付浦申路1889弄101室自2009年6月16日起至2014年6月9日止所欠的物业费。
　　另查明，2013年10月21日，张爱仙与中原公司签订房屋租赁合同，由中原公司承租涉案房屋，租赁期自2013年11月11日起至2018年11月10日止，月租金为17,300元，租赁保证金为17,300元。2014年5月6日，张爱仙与案外人上海汉宇地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)签订房屋租赁合同，由汉宇公司承租涉案房屋，租赁期自2014年6月10日起至2019年6月9日止，月租金为14,500元，租赁保证金为14,500元。2015年2月6日，张爱仙与德祐公司签订房屋租赁合同，由德祐公司承租涉案房屋，租赁期自2015年3月15日起至2024年3月14日止，月租金为14,000元，租赁保证金为28,000元。张爱仙于2016年出售涉案房屋时，中原公司、汉宇公司、德祐公司均签署了放弃优先购买权声明书。
　　还查明，张爱仙于2016年12月2日支付向深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司支付9,216.60元。
　　再查明，案外人仇某某系张爱仙配偶，其参与了涉案房屋买卖交易，其称房屋价格应为9,800,000元，金丰裕公司向其支付的200,000元不是合同中的价款，是支付给中介公司的好处费。金丰裕公司于2018年9月28日的谈话笔录中称，该笔200,000元是合同外的购房款，不在合同总金额9,600,000元中，所以在付款凭证中特别注明。9,600,000元之外还有意向金，是双方的口头协议，没有书面材料。
　　诉讼中，张爱仙表示，自金丰裕公司成为产权人后，其收到中原公司、汉宇公司、德祐公司支付的租金，分别为：截至2018年7月14日，收到中原公司租金438,262元(含税)；截至2018年2月11日，收到汉宇公司租金264,913元；截至2018年3月2日，收到德祐公司租金306,705元。以上合计1,009,880元，张爱仙同意支付给金丰裕公司。就上述1,009,880元租金收付，张爱仙提供了其银行交易明细，金丰裕公司予以认可。上述三家公司中，中原公司、汉宇公司已退租，德祐公司仍在占有使用房屋，自2018年3月2日后，张爱仙未再收到德祐公司支付的租金。此外，上述三家公司的租赁保证金合计59,800元在张爱仙处，其同意支付给金丰裕公司，但因应扣除其支付的物业费9,216.60元及个人所得税合计19,663元。金丰裕公司表示，就张爱仙已经缴纳的个人所得税同意在本案中一并处理，在保证金中予以抵扣，但不同意抵扣物业费。
　　上述事实由原告(反诉被告)张爱仙提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、借记卡账户历史明细清单、个人账户汇总信息清单、账户交易明细、微信聊天记录、短信聊天记录、发票及完税凭证，由被告(反诉原告)金丰裕公司提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、房款收据及转账凭证、通知书及邮寄凭证、放弃优先购买权声明、租赁合同、房地产权证、情况说明，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，张爱仙与金丰裕公司就涉案房屋于2016年8月4日签订的《上海市房地产买卖合同》、于2016年8月14日签订的《房地产买卖合同之补充协议》，均系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于双方争议的房屋总价款，买卖合同约定为6,000,000元，然补充协议就房屋总价款作出变更，约定为9,600,000元，同时补充协议中注明，补充协议与买卖合同约定有不一致的，以补充协议为准，因此，本院认定涉案房屋的总房价款为9,600,000元。故本院金丰裕公司提出的总房价款为6,000,000元的意见不予采信。根据买卖合同的约定，金丰裕公司应当在以其为权利人的房地产权证办出后当日，将第二期购房款5,700,000元支付给张爱仙；又根据补充协议的约定，金丰裕公司应当在其为权利人的房地产权办出当日向张爱仙支付搬迁及固定装修设施补贴费共计3,600,000元。可见，根据上述约定，金丰裕公司应当在其登记为房屋权利人当日共计向张爱仙支付9,300,000元(即5,700,000元+3,600,000元=9,300,000元)，上述购房款的支付条件为(且仅为)权利人的登记变更。一旦该付款条件成就，金丰裕公司即应履行其付款义务。现根据本院查明的事实，金丰裕公司于2016年9月20日登记为房屋权利人，但其于该日并未足额支付上述款项，显然违反了买卖合同及补充协议的约定，张爱仙据此向金丰裕公司主张支付剩余购房款及逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于剩余购房款的具体金额，张爱仙主张为2,060,000元，金丰裕公司则认为，其于2016年8月15日向张爱仙配偶支付的200,000元亦属于购房款，故剩余1,860,000元未支付。就双方争议的200,000元，是否应认定为本案中涉案房屋的购房款，张爱仙称，金丰裕公司与其配偶之间曾达成口头协议，除支付9,600,000元的总房价款以外，需向张爱仙的配偶另行支付一笔意向金(后其又称支付给中介公司的“好处费”)，该笔钱款恰为意向金(“好处费”)，故与本案房款无涉。金丰裕公司对此予以否认。本院认为，金丰裕公司在支付该笔款项的时间为2016年8月15日，是其与张爱仙签订补充协议的次日，在双方买卖合同及补充协议的履行期间，且支付凭证备注栏注明为购房款。金丰裕公司的交易对手虽并非张爱仙本人，但接收钱款一方为张爱仙的配偶，两人具有特殊的身份关系，其亦参与了房屋买卖交易，可代理行使民事行为。在金丰裕公司否认其与张爱仙的配偶另有口头协议需额外支付意向金(“好处费”)，以及双方并未有其他经济往来的情况下，本院不能仅凭张爱仙的单方陈述排除该笔钱款与本案房款之间的关联性。综上，本院认定200,000元为本案中的购房款，故金丰裕公司尚需支付张爱仙剩余购房款为1,860,000元。因剩余购房款的金额发生变化，故相应地，张爱仙主张的逾期付款违约金亦需做相应地的调整，具体为：1.以9,100,000元为本金，自2016年9月21日起至2016年9月28日止(共计8天)，按照日万分之三计算的违约金21,840元；2.以8,000,000元为本金，自2016年9月29日起至2016年10月13日止(共计15天)，按照日万分之三计算的违约金36,000元；3.以7,360,000元为本金，自2016年10月14日起至2016年10月20日(共计7天)，按照日万分之三计算的违约金15,456元；4.以6,360,000元为本金，自2016年10月21日起至2016年10月24日(共计4天)，按照日万分之三计算的违约金7,632元；5.以5,860,000元为本金，自2016年10月25日起至2016年12月1日(共计38天)，按照日万分之三计算的违约金66,804元；6.以5,360,000元为本金，自2016年12月2日起至2016年12月5日止(共计4天)，按照日万分之三计算的违约金6,432元；7.以3,360,000元为本金，自2016年12月6日起至2016年12月12日(共计7天)，按照日万分之三计算的违约金7,056元；8.以2,960,000元为本金，自2016年12月13日起至2017年1月19日(共计38天)，按照日万分之三计算的违约金33,744元；9.以2,360,000元为本金，自2017年1月20日起至2017年5月12日止(共计113天)，按照日万分之三计算的违约金80,004元；10.以2,160,000元为本金，自2017年5月13日起至2017年5月23日止(共计11天)，按照日万分之三计算的违约金7,128元；11.以1,860,000元为本金，2017年5月24日起至2017年12月31日止(共计222天)，按照日万分之三计算的违约金123,876元。以上11项分段计算的违约金合计405,972元。
　　关于金丰裕公司反诉请求张爱仙退还租赁保证金59,800元、租金1,009,880元，张爱仙表示同意退还，但应扣除其缴纳的物业费9,216.60元及个人所得税合计19,663元。金丰裕公司同意扣除个人所得税，但不同意扣除物业费。本院认为，根据法律规定，债务的抵销应基于双方当事人的共同意思表示，现金丰裕公司不同意抵扣物业费，故本院对此不作处理，张爱仙可另寻其他途径解决。故张爱仙在扣除其个人所得税后尚需向金丰裕公司退还租赁保证金59,800元，退还租金990,217元(即1,009,880元-19,663元=990,217元)。
　　关于房屋交付，金丰裕公司认为张爱仙未按约交付房屋，故应承担延期交付违约金，张爱仙则认为其不存在交房义务、未迟延履行交付义务。本院认为，双方签署的房屋买卖合同是规范化的合同文本，买卖合同第四条所指的房地产交接，在通常情况下，即指转移占有，但由于涉案房屋带有租约，房屋实际由中原公司、德祐公司、汉宇公司作为承租人占有，因而双方约定的房屋交接并不是指房屋在物理上的转移占有，而是指以租约交付为主的相关内容。对此，补充协议作出了相关的约定，即双方应于金丰裕公司为权利人的房地产权证办出当日办理交房，主要包括与承租人签订租赁合同主体变更、向金丰裕公司交付租赁保证金、对租金进行结算等。然从本案查明的事实可知，张爱仙未履行上述义务，自金丰裕公司成为权利人后至2018年的租金仍由张爱仙收取，租赁保证金亦在张爱仙处。故本院认为张爱仙的行为存在瑕疵。但上述以租约为主的交付亦有赖于买卖双方的相互配合，本案中，未有证据证明金丰裕公司在其成为权利人后采取积极行为促使变更合同主体、结算租金等，其行为亦存在不当之处。张爱仙在本案诉讼中还曾向金丰裕公司法定代表人吴兵发送信息，询问办理变更事宜，但吴兵未回复。可见，金丰裕公司始终存在怠于其行使自身权利的情形。综上，本院综合考虑双方的过错程度，并考虑到张爱仙已于本案中明确表示同意将所收取的租金、租赁保证金一并交付金丰裕公司，则对金丰裕公司而言，其损失主要体现在基于该部分钱款未交付而产生的利息损失，故本院酌情判令张爱仙向金丰裕公司支付违约金200,000元。因涉案房屋并非由张爱仙实际占有，故金丰裕公司向张爱仙主张租金或占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张爱仙支付购房款人民币1,860,000元；
　　二、被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张爱仙支付违约金人民币405,972元；
　　三、原告(反诉被告)张爱仙于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司退还租金人民币990,217元；
　　四、原告(反诉被告)张爱仙于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司退还租赁保证金人民币59,800元；
　　五、原告(反诉被告)张爱仙于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司支付违约金人民币200,000元；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费计26,751.94元，由原告(反诉被告)张爱仙负担2,675.19元，被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司负担2,4076.75元。反诉案件受理费计10,403.55元，由被告(反诉原告)上海金丰裕米业有限公司负担3,121.06元，原告(反诉被告)张爱仙负担7,282.49元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：周  颖