张玉凤与顾梨娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张玉凤，女，1964年8月17日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：俞佳骅，上海顾跃进律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：顾梨娟，女，1960年3月29日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：王祖德，上海市新华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)张玉凤诉被告(反诉原告，以下简称被告)顾梨娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月25日组织双方进行证据交换。审理中，被告顾梨娟提出反诉，本院受理后，发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定本案转为普通程序，并分别于2018年8月22日、2018年9月27日组织双方进行证据交换和庭前会议。2018年12月11日，本院公开开庭审理了本案。原告张玉凤及其委托诉讼代理人顾一峰、被告顾梨娟及其委托诉讼代理人王祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张玉凤向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付欠款人民币80,000元及利息(按照银行同期贷款利率，自2015年11月7日起至实际清偿之日止)；2.判令被告返还房屋租赁保证金70,000元。事实和理由：原、被告于2008年11月30日签订了《房屋租赁合同》，约定原告租借上海市长宁区荣华东路XXX弄XXX号XXX室房屋作为经营饭店使用，租期为2009年1月1日至2015年12月31日，租赁保证金为70,000元，租金2012年12月31日之前为35,000元每月，之后为38,500元每月。同时约定被告提供营业执照，税费由原告承担。2015年底，合同终止前双方进行了账目核对，最终确认被告应返还原告多收取的税费62,000元，会计做账费44,200元，垫付的房屋修理费13,500元，总计119,700元，最终协商一致金额确定为80,000元整，并写下了欠款凭证。但合同终止后，被告一直未将租赁保证金及欠款归还原告。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告顾梨娟本诉辩称，对双方的费用结算存在很多异议，2015年原告支付了租金33万元，按照合同应为42万元一年，所以原告尚欠9万元租金未付，水电费也没有结清；2014年8月被告与案外人上海富纳餐饮管理有限公司(以下简称富纳公司)签订租赁合同，当时是原告代表该公司签字的，该合同保证金为11万元，富纳公司支付了4万元，剩余7万元正是用原告之前支付的7万元保证金冲抵的，所以原告也将保证金收据归还给了被告；原告还有2015年下半年的物业费5,958元未支付；双方约定被告代原告缴纳营业税，被告现已全部代付，但原告尚有2014年11月、2015年10~12月共计39,128.41元的税金款未结算给被告，故不同意原告的全部诉讼请求。
　　被告顾梨娟向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付2015年的房租90,000元；2.判令原告支付2015年7月至12月的物业费5,958元；3.判令原告支付税金39,128.41元。审理中，被告增加了第三项反诉诉讼请求的税金金额，明确为要求原告支付税金49,366.60元。事实和理由同本诉辩称意见。
　　原告张玉凤反诉辩称，2015年原告确实只付了330,000元租金，但2012年原告按照每月38,500元支付的租金，多付了42,000元，还有被告多收了税费、会计费等，所以双方2015年11月6日进行了结算，确认被告欠原告80,000元，这次结算将租金差额、物业费和税费等都计算进去了；2015年11月，原告已经不营业并交房了，没有税费的产生，所以被告主张的税费和原告无关。故不同意被告的全部反诉请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、收条、三张结算材料、支付凭证、发票、民事判决书、协议书等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋登记产权人为被告顾梨娟。
　　2008年11月30日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就涉讼房屋签订了《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期自2009年1月1日起至2015年12月31日，月租金为35,000元，乙方应于每月1日前向甲方支付租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即70,000元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业管理费费用由乙方承担，除上述费用外，其他费用均由另一方承担。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。双方手写补充条款约定：前3年租金不变，从第4年起即2013年1月1日起至2015年12月31日租金一次性递增10%，计38,500元/月；甲方提供营业执照、卫生许可证及相关证件供乙方无偿使用，使用过程中发生的税费由乙方承担。
　　同日，被告出具《收条》一张，载明收到原告支付的押金70,000元。
　　2015年11月4日，原、被告进行了结算，列明了“2009.1.1-2012.12.31租金共1,680,000元，2013年1.1-2015.12.31租金共1,386,000元，顾梨娟需要支付的费用有多收取的税费62,000元、会计做账费46,800元、屋顶修理费13,500元，顾梨娟的实际支付要少付4个月计2,600元”，双方对上述内容签字确认。双方另有一张手写费用明细，但未签字。
　　2015年11月6日，原、被告再次进行了结算，载明：“经双方友好协商(2009.1.1至2015.12.31)的租赁合同于2015.12.31结束，顾梨娟欠张玉凤80,000元”，双方对上述内容签字确认。
　　2018年12月14日，案外人富纳公司向本院邮寄了一张《情况说明》，表示该公司曾由其法定代表人郭建东以现金方式向被告支付了保证金11万元，被告当天出具了收据；原告系该公司退休员工，但11万元保证金与原告并无关联，均由公司支付。原告表示认可该说明，被告则认为该说明欠缺客观真实性，不具备证据效力。
　　另查明，2016年4月8日，由顾梨娟担任法定代表人的案外人上海竹屋料理店，为与案外人富纳公司企业承包经营合同纠纷一案起诉来院，要求解除双方签订的《合作协议书》，并判令被告支付利润款及违约金等。本院经审理，于2016年11月24日作出(2016)沪0105民初7434号民事判决，确认事实如下：2014年8月2日，上海竹屋料理店与富纳公司签订《合作协议书》，约定双方合作经营竹屋料理店，合作期限自2015年1月1日至2022年12月31日止。该协议除双方盖章外，顾梨娟与张玉凤分别在协议上签名。协议签订后，上海竹屋料理店于当日向富纳公司出具了收据，明确收到富纳公司支付的保证金110,000元。2016年1月1日起，富纳公司接手上海竹屋料理店予以经营。该判决经二审维持已发生法律效力。
　　又查明，案外人上海江硕物业管理有限公司向本院提起(2017)沪0105民初26297号一案，要求被告顾梨娟支付2015年7月1日至2018年4月30日期间涉讼房屋的物业管理费及逾期付款滞纳金等。该案经调解结案，被告已履行完毕。
　　庭审中，原告确认，其系案外人富纳公司的退休员工；原、被告双方于2015年11月4日对租赁相关费用进行了结算，明确被告实际应向原告支付的金额为119,700元，双方协商后，原告给予了一定的减免，并于2015年11月6日最终确认被告应向原告支付的费用金额为8万元；原告处没有保证金收条的原件；被告在本案中反诉主张的物业费，原告已经现金支付给被告，原告处没有相应收据或支付凭证。被告表示，虽然双方对租赁相关费用进行了结算，但还是有部分费用有遗漏、未结清。原、被告双方一致确认原告2015年实际支付租金33万元，按照合同约定应为462,000元，而原告在2012年期间多付了租金42,000元，故存在差额9万元，原告主张该差额9万元已在结算中一并抵扣，被告则认为没有抵扣，坚持提出相应反诉诉请。关于税金，被告庭审中认可结算材料中记载的62,000元，但其认为该金额是2014年11月之前按照较高税率多收的，之后被告代原告缴纳的税金并未包含在内；原告则认为是截止到2015年11月的全部税金。
　　双方因各执己见，致调解不成。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方就租赁合同所涉费用两次进行了结算，以相互抵扣的方式明确了债务金额，并最终形成书面结算材料，载明被告欠原告8万元，被告当庭亦表示确认，此系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，故对原告要求被告支付8万元的诉请应予支持。被告辩称该结算单尚有遗漏，即被告反诉主张的2015年租金差额9万元、2015年下半年物业费及部分税金均未计算在内。关于租金差额9万元，原告当庭明确该差额已和电表扩容、屋顶修理、地下室排烟机更换及潜水泵等费用相冲抵，双方结算材料中亦有相应体现，故本院认定该差额已结算完毕，被告的相关反诉诉请不予支持。关于物业费，双方结算材料中并未涉及。根据租赁合同约定，物业费由原告负担，现原告主张自己已现金缴付，但未能提供任何证据证明，而从另案诉讼情况来看，涉讼房屋的物业服务单位向业主即被告主张了该笔费用，被告也已实际支付，故被告要求原告支付5,958元物业费的反诉诉请具有事实和合同基础，本院予以支持。关于税金，双方结算材料显示被告多收了原告62,000元，被告主张该金额仅为截止到2014年11月的税金，但被告并未就此提供相应证据，该说法亦不符合日常交易习惯。因此，在没有相反证据的情况下，应当认定双方已于2015年11月对合同期内的全部税金予以了结算，被告要求原告支付税金49,366.60元的反诉请求不予支持。至于原告主张的欠款利息，结算材料中未对付款期限作出相关约定，而双方始终对结算金额存有争议，原告亦有部分钱款未付清，故原告要求被告支付利息的诉请本院难以支持。
　　租赁保证金7万元是否返还亦是本案争议焦点，原告认为被告没有返还，被告则认为该款项实际已转为下家富纳公司的部分保证金，故原告将保证金收条原件归还给了被告。本院认为可从以下三方面进行分析：一是保证金收条原件的持有情况。一般来说，收条于付款时出具，于退款时返还或销毁，现原告仅能提供收条复印件，原件则由被告持有，原告对此的解释是付款时被告交给原告的就是复印件，后发表质证意见时又认为是核对账目时原告将所有正本都交给了被告，原告陈述存在前后矛盾之处。二是双方结算情况。根据结算材料显示，双方对租金、税金、维修费等租赁相关费用均予以了列明并计算，却对作为合同履行重要款项的租赁保证金只字未提，原告给出的解释是被告答应给，所以未写入，被告对此不予认可，原告并未就被告承诺返还提供相应证据。三是合同履行过程。合同履行期间，即2014年8月2日，原、被告分别作为富纳公司和上海竹屋料理店的代表人签订了《合作协议书》，约定双方自2015年1月1日合作经营餐饮。当天，被告出具了收条，表示收到富纳公司支付的保证金11万元。但之后房屋仍继续由原告使用，直至2016年1月1日富纳公司才接手经营。而直至诉讼来院，原告始终未提供任何证据证明其向被告催要租赁保证金。虽然富纳公司向本院邮寄了一份《情况说明》，表示该公司支付的11万元与原告无关，系由该公司法定代表人郭建东现金支付，但鉴于原告和富纳公司之间曾存在一定利害关系，该《情况说明》的证明力较弱。因此，综合收条的持有情况、一般交易习惯及当事人的庭审陈述等进行判断，本院认为被告证据证明力较高，抗辩意见更为符合常理，故对原告要求被告返还保证金的诉请不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
　　一、被告(反诉原告)顾梨娟应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张玉凤支付80,000元；
　　二、原告(反诉被告)张玉凤应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾梨娟2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费5,958元；
　　三、驳回原告(反诉被告)张玉凤的其余本诉诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)顾梨娟的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,300元，由原告(反诉被告)张玉凤负担1,500元，由被告(反诉原告)顾梨娟负担1,800元。
　　反诉案件受理费1,500.86元，由原告(反诉被告)张玉凤负担25元，由被告(反诉原告)顾梨娟负担1,475.86元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：张  沁

书记员：董  隽