张玉鹏、张桂英与上海康邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张玉鹏，男，1987年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：张桂英，女，1986年10月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述原告共同委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。
　　上述原告共同委托诉讼代理人：顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。
　　被告：上海康邦房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：卫平，董事长。
　　委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告张玉鹏、张桂英诉被告上海康邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告张玉鹏、张桂英的委托诉讼代理人吴慧、顾天宇、被告上海康邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚尚宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张玉鹏、张桂英诉称，2014年被告在其售楼宣传资料中载明有双会所和游泳池，原告因此购买了上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年9月30日起被告开始交付房屋，被告也早已建造好了双会所和游泳池，但迄今为止未对业主开放。据查会所与游泳池未经规划许可，要被拆除。被告出于商业利润的需要在销售过程中做虚假宣传，对系争房屋销售价格和购房者居住环境预期产生了重大影响，客观上给原告造成相应损失。故原告诉至法院，要求判令被告：1.支付违约赔偿金人民币(以下币种相同)38,400元；2.承担本案诉讼费。
　　被告上海康邦房地产开发有限公司辩称，双会所和游泳池均已建成，被告并未虚假宣传。艺术家会所和游泳池目前确实是空关的，健身会所目前是开着的。艺术家会所有建设许可，建成后已移交给康桥镇政府，但并不改变艺术家会所作为小区配套用房的性质，并未剥夺原告作为居民使用该会所的权利；健身会所与游泳池均已建成。《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)明确排除了宣传资料对双方的约束力。违约金应适用《预售合同》第九条的约定。不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明，2015年7月19日原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》。该合同第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为居住。第三条约定，乙方购买该房屋，总房价为2,560,000元。第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意；甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.01%违约金。补充条款一第十一条第1款约定，所有销售广告、宣传资料、房型单片、建筑模型、样板房及任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像等)等与本合同不一致的，以本合同为准；未在本合同中列入的，以政府规划部门批复的为准；补充条款一第十一条第3款约定，附件六的平面图指小区的新建房屋的平面示意；小区内的绿化、道路、景观、地下车库出入口、人防出入口、开关站、Ⅲ型站、电力箱变、煤气调压站、各类排风口及垃圾收集站和小区门卫房等其他构筑物，应以小区现场为准；补充条款一第十一条第5款约定，该项目地下车库，文化活动会所为甲方投资建设，其所有权及其他权益属于甲方……。2017年3月20日，原、被告签署《房屋交接书》对系争房屋进行交接，并确认实际总价为2,565,175元。之后，系争房屋的产权登记至原告名下。
　　另查明，系争房屋所属小区名为“中邦城市园”，该小区在售楼宣传时的宣传资料上载有“豪华双会所配套：亲子娱乐中心、健身游泳中心、艺术·家等”内容。庭审中，原、被告确认，被告在系争房屋所在的小区已建成双会所(健身会所和艺术家会所)和游泳池，艺术家会所经审批具有规划许可，健身会所及游泳池未经审批规划许可；艺术家会所和游泳池目前空关、不能使用，健身会所目前时而可以使用。
　　审理中,原告表示建有双会所和游泳池的小区品质较高,现在这些设施无法使用,小区的档次下降,结合市场行情,原告根据房屋交接书中确定房价的1.5%向被告提出赔偿,该项诉请主张属违约损失赔偿性质。
　　被告则表示预售合同补充条款一第十一条明确排除了宣传资料对双方的约束力。预售合同第九条约定的违约金标准是0.01％。
　　认定上述事实，由经庭审质证的广告宣传册、《预售合同》、《房屋交接书》、房屋产权证、(2018)沪0115民初8441号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终8070号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告之间签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于宣传资料上宣传的双会所及游泳池无法正常使用是否构成违约，被告是否应当承担违约责任。本案中，被告在关于系争房屋所在小区的宣传材料中明确载明该小区有双会所及游泳池，该宣传广告内容对原告的购房决策有直接影响，该宣传广告内容虽未载入合同，亦应视为合同组成部分，被告违反的，需承担违约责任。现仅健身会所时而可以使用，而艺术家会所和游泳池均空关，影响原告正常使用，且健身会所和游泳池未经审批规划许可，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于健身会所客观上可以使用，艺术家会所和游泳池也已建成，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等依照公平原则及诚实信用原则酌情确定由被告支付原告违约赔偿金为15,900元。被告表示违约金应当适用《预售合同》第九条约定的违约条款。对此，本院认为，结合《预售合同》附件六及补充条款的相关约定，合同第九条中表述的“平面布局”并不包含双会所和游泳池，对于被告的意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　被告上海康邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉鹏、张桂英违约赔偿金15,900元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费760元，减半收取计380元，由原告张玉鹏、张桂英负担281元、被告上海康邦房地产开发有限公司负担99元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐