张磊与上海福侨足部保健有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)张磊，男，1981年3月17日出生，汉族，住安徽省六安市。
　　委托代理人田建鹏，上海森岳律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海福侨足部保健有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人苏静。
　　委托代理人毛竹，上海市联合律师事务所律师。
　　原告张磊与被告上海福侨足部保健有限公司及反诉原告上海福侨足部保健有限公司与反诉被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2018年2月7日作出一审判决，被告(反诉原告)上海福侨足部保健有限公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年11月8日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张磊的委托代理人田建鹏，被告(反诉原告)上海福侨足部保健有限公司的委托代理人毛竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张磊诉称，2016年7月，原被告就上海市普陀区叶家宅路XXX号XXX层面积为600平方米的房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、原告向被告承租涉案房屋；2、原告以个人身份或公司名义承租，经营所需手续由原告自行负责；3、租期自2016年8月1日起至2023年6月29日止；4、月租金为人民币(以下币种均为人民币)6万元；5、被告于2016年8月1日交付涉案房屋；6、原告应预付三个月租金18万元、支付保证金65000元。合同签订后，原告依约向被告支付租金54万元，但因涉案房屋存在缺少消防通道、疏散通道超过30米等实质性瑕疵，导致涉案房屋无法通过消防检查，继而无法办理消防许可和工商登记，导致原告无法正常经营，给原告造成巨大损失。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2017年7月解除；二、被告向原告返还租金66万元及租赁保证金65000元；三、被告向原告赔偿经济损失(其中装修费用及定制物品损失67万元、热水泵损失8000元，延期设立公司及无法正常经营的损失18万元及中介服务费损失8万元)。
　　被告上海福侨足部保健有限公司辩称，同意《房屋租赁合同》于2017年7月1日解除，但不同意解除的理由；同时认为原告系合同的违约方，故对原告其余诉请均不予同意。
　　反诉原告上海福侨足部保健有限公司诉称，2012年3月30日，反诉原告与案外人签订《湖南大厦三楼裙楼租赁协议》，反诉原告承租位于上海市叶家宅XXX号(长寿路XXX号)湖南大厦三楼整层房屋，租期自2012年7月1日至2017年6月30日。2015年9月1日，反诉原告与案外人签订《补充协议》，延长租期至2023年6月29日止。2016年7月，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定：反诉原告将涉案房屋转租给反诉被告，经营所需相关的合法手续由反诉被告自行负责；租期自2016年8月1日起至2023年6月29日止，月租金为6万元，每两年租金递增5%；反诉原告交付涉案房屋时，反诉被告应支付2个月租金12万元及保证金65000元；反诉被告在经营活动中产生的水、电、煤公用事业费由反诉被告承担；反诉被告擅自退租的，应支付1个月租金作为赔偿。合同签订后，反诉被告在涉案房屋内经营“彩虹屋青年旅社”。2017年第一季度起，反诉被告开始逾期支付租金。2017年6年30日，反诉被告撤离涉案房屋，并寄出《解除合同通知》，以涉案房屋存在实质性瑕疵而无法办理消防许可和工商登记为由解除合同。反诉原告要求反诉被告返还房屋，遭拒。反诉原告于2017年9月1日委托搬场公司将涉案房屋内的双层木床等物品搬至上海市嘉定区曹新公路XXX号仓库存放。反诉被告尚拖欠水费890元、电费7675元及餐费1280元。反诉原告认为，反诉被告擅自解除合同，其应承担相应的责任。故反诉原告向法院提出反诉诉请，请求法院依法判令：一、反诉被告向反诉原告支付房屋占用使用费18万元；二、反诉被告向反诉原告支付水费、电费、餐费共计9845元；三、反诉被告向反诉原告支付物品搬运费8000元；四、反诉被告向反诉原告支付物品储存费1万元；五、反诉被告向反诉原告支付违约金6万元。
　　反诉被告张磊辩称，反诉原告出租的涉案房屋存在瑕疵，导致无法正常经营，反诉被告不存在违约行为；水电费、餐费同意支付，但对金额有异议；对反诉原告的其余诉请均不予同意。
　　经审理查明，涉案房屋权利人为案外人上海芙蓉房地产开发有限公司，房屋类型为商场。2011年9月1日，其委托案外人上海沪阁实业有限公司经营管理，委托经营期限自2011年9月1日起2026年8月30日止。2012年3月30日，被告承租涉案房屋。
　　2016年7月，被告上海福侨足部保健有限公司为出租方(甲方)，原告张磊为承租方(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：一、乙方以个人身份或公司名义租赁涉案房屋，经营所需相关的合法手续由乙方自行负责，但不得经营与甲方同样的项目；二、租赁面积为600平方米，房屋交付时间为2016年8月1日；三、租期自2016年8月1日起至2023年6月29日止；四、租金为每月6万元(每两年进行调整)，甲方交付房屋时，乙方应预付甲方3个月租金，且应于每自然季度开始之日的五日前向甲方支付租金；五、租赁保证金为65000元，乙方应于甲方交付房屋时支付；六、乙方在经营活动中产生的水、电、煤、公用事业费均由乙方承担；七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满后当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占用使用费；八、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月的租金作为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同又约定，甲方同意乙方自行装修和增设附属设施。
　　2016年7月29日，原告向被告支付租赁保证金65000元，同年8月1日，被告向原告交付涉案房屋。后原告向被告支付租金至2017年6月30日，共计66万元。
　　2017年1、2月期间，上海市公安局普陀分局长寿路派出所分别向原告出具两份《上海市消防监督检查意见通知书》，以缺少消防疏散通道，不符合消防管理要求为由要求原告予以整改。
　　2017年6月30日，原告向被告发出《解除合同通知》，以涉案房屋无法通过消防检查并办理消防许可和工商登记为由，要求解除合同并返还租赁保证金、赔偿经济损失。同年7月4日，被告向原告发出《函》，要求原告支付拖欠的租金、水电费、餐费共计188467元。
　　原审审理中，本院向上海市公安局普陀分局长寿路派出所消防工作室询问涉案房屋消防情况，该派出所消防专管民警称，涉案房屋没有消防疏散通道，另一个通道在被告处，且被告处的消防通道与涉案房屋相距超过20米，此类房屋结构无法满足两家店的消防检查，即便被告允许原告使用其经营区域内的消防通道，原告也无法通过消防检查。原、被告对上述陈述均无异议。
　　本案庭审中，原告为证明涉案房屋用于经营彩虹屋青年旅舍15间客房的装修损失而提交了与案外人签订的《装修合同》、《热泵热水机组购销及安装合同》及购买设施设备的网络订单一组。该组证据显示，涉案房屋装修工程的工程款为67万元；热泵热水机组的购买及安装费用为82000元。被告对此表示，真实性无法确认，但原告确为经营彩虹屋青年旅舍对涉案房屋进行过装修；2017年9月1日，被告收回房屋，除了大厅的隔断，其余装修均已拆除。
　　被告为证明原告对外经营彩虹屋青年旅舍而提交了携程网、去哪儿网、艺龙旅行网相关网站发布的彩虹屋青年旅舍长寿路店的点评信息。原告对此表示，真实性无法确认，点评信息存在以刷单方式进行的推广、促销行为，因未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》而无法正常经营，该组证据不能反映真实的经营状况。
　　反诉查明事实同本诉。
　　另外，反诉原告为证明其将涉案房屋内反诉被告的设施设备运至他处存储而提交了与案外人签订的《房屋租赁协议》、物品明细及《发票》，该组证据显示，涉案房屋内的遗留物品于2017年9月1日起存放于上海市曹新公路XXX号仓库一间，月租金为5000元，签约时乙方(反诉原告)支付半年租金3万元。反诉原告支付搬运费8000元。反诉被告对此表示，真实性无法确认，且不能证明该组证据与本案有关，但认可设施设备由反诉原告保管，并同意因在2017年12月27日前未能自行取回相关物品，上述物品可按抛弃物处理，同时认可已取回了热水机组。
　　本院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金及押金的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。庭审中，双方均认可合同已于2017年7月1日解除，故对原告要求解除合同之诉请本院予以支持。合同解除，押金理应返还，故对原告要求返还押金之诉请，本院亦予以支持。鉴于合同解除前原告实际占有使用涉案房屋，故相应的租金理应由原告支付，故对原告要求返还租金之诉请本院难以支持。本案中，作为出租方的被告自身从事商业经营，其对办理消防许可应有一定的认知，在向原告出租涉案房屋时明知原告租赁房屋亦用于商业经营，然其对原告能否办理消防许可存在的风险未予以告知，其作为出租方，应对合同无法履行承担主要责任。原告作为承租方，承诺经营所需的相关合法手续由其自行负责，其对租赁房屋是否能够符合消防许可未尽审查义务，导致涉案房屋最终因消防未通过无法正常经营，原告对合同无法履行承担次要责任。故对原告要求被告赔偿经济损失金额的确定应根据过错程度而定。其中原告要求被告赔偿装修费用及定制物品损失67万元及热水泵损失8000元，虽然提供的证据不够充分，但因被告对原告装修的事实予以认可，且表示愿意予以适当补偿，原告已取回热水机组，本院酌情认定上述损失为35万元。原告主张的延期设立公司及无法正常经营的损失、中介服务费损失，虽被告对此提供了原告已实际对外经营的证据，但在房屋存在瑕疵的情况下，该些证据尚不足以免除被告的赔偿责任。考虑到原告公司确未成功设立导致无法正常经营，且原告在筹备设立公司过程中会产生一定的费用，故该部分损失由本院予以酌判，本院酌定被告赔偿原告此一损失为10万元。综上，被告应赔偿原告损失45万元。关于反诉，反诉原告要求反诉被告支付房屋占用使用费之诉请，鉴于合同解除，反诉被告理应按约返还房屋，然反诉被告仅人员搬离了租赁场地，但物品仍留在房屋内，结合反诉原告于2017年9月1日才收回涉案房屋的事实，故反诉被告应当支付使用费，使用费的金额由本院结合双方过错责任予以酌判。反诉原告要求反诉被告支付水费、电费及餐费9845元，但未提供充分证据，因反诉被告认可拖欠行为，本院酌定反诉被告给付反诉原告水费、电费及餐费共计7000元。反诉被告对涉案房屋内设施设备由反诉原告保管予以认可，但对反诉原告要求支付设施设备搬运费、仓储费不予认可，与事实不符，本院不予采纳。因反诉原告就上述要求反诉被告支付的费用未提供证据证明确切数额，本院酌定反诉被告给付反诉原告上述费用1万元。鉴于涉案房屋租赁合同的解除，双方均有一定的过错，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金之诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告张磊与被告上海福侨足部保健有限公司就上海市普陀区叶家宅路XXX号XXX层面积为600平方米的房屋签订《房屋租赁合同》于2017年7月1日解除；
　　二、被告上海福侨足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张磊租赁保证金人民币65000元；
　　三、被告上海福侨足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张磊损失人民币45万元；
　　四、对原告张磊其余诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告张磊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海福侨足部保健有限公司房屋占用使用费人民币120000元；
　　六、反诉被告张磊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海福侨足部保健有限公司水费、电费、餐费共计人民币7000元；
　　七、反诉被告张磊应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海福侨足部保健有限公司物品搬运费、仓储费共计人民币10000元；
　　八、对反诉原告上海福侨足部保健有限公司的其余反诉诉请不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币12650元，由原、被告各半负担。
　　本案反诉受理费人民币2659元，由反诉原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：蒋国红

书记员：王  飞