张秀华与上海浦东高桥实业公司、傅友囡确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：张秀华，女，1947年4月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：潘丽文，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：傅友囡，女，1963年10月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：仇九洲，上海思义律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈林(系被告之夫)，住同被告。
　　被告上海浦东高桥实业公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张鸿祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。
　　原告张秀华与被告傅友囡、上海浦东高桥实业公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘丽文，被告傅友囡及其委托诉讼代理人仇九洲、陈林，被告上海浦东高桥实业公司委托诉讼代理人徐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张秀华向本院提出诉讼请求：判令两被告于2003年6月18日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将上海市浦东新区潼港一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复登记至被告上海浦东高桥实业公司(以下简称高桥实业)名下。事实和理由：系争房屋为原告及叔叔张海龙动迁安置分得的公房，张海龙为承租人，原告为同住人，二人一直居住在内。2015年8月29日，张海龙去世，原告一人居住至今。2018年7月，被告傅友囡称其已买下系争房屋，起诉原告要求原告迁出系争房屋。原告应诉后经调查得知，两被告于2003年6月18日签订了《上海市房地产买卖合同》，高桥实业以人民币(以下币种同)18万元的价格将系争房屋出售与傅友囡。系争房屋的产权也已登记至傅友囡名下。原告在系争房屋内已居住了18年，并一直以为该房屋已由叔叔张海龙买下，从未得知系争房屋已被出售，傅友囡既非承租人亦非同住人，高桥实业无权将系争房屋出售与傅友囡。故此，为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
　　被告傅友囡辩称，被告与张海龙系朋友关系。2003年6月，张海龙告诉被告其在外做生意欠了很多债急需资金周转，欲将系争房屋卖给被告，并称系争房屋为其和原告所有，二人皆无子女，需要被告的帮助。2013年6月18日，张海龙通知被告去福鑫中介办买房手续，被告去了之后发现房屋买卖合同内容已经填好，甲方盖了高桥实业的公章，乙方被告签名有人已替被告代签，被告估测合同内容应该是中介经办人黄海磊填写的，被告的签名应该是张海龙代签的。黄海磊告诉被告再与张海龙签订一份购房协议，协议中张海龙明确同意将系争房屋转让给被告，转让事宜委托福鑫中介办理。之后，被告与张海龙、黄海磊一同去了房产交易中心，被告看到了办理登记的材料，房屋登记申请书上被告的签名也非其所签，签订房屋买卖合同及办理产权登记等手续都是由张海龙和黄海磊一手包办，被告并不清楚。张海龙有意将房屋出售给被告，被告也已将18万元购房款支付给了张海龙，张海龙与被告之间买卖房屋的意思表示真实，但因高桥实业在其中进行了违规操作，才导致了本案纠纷。张海龙曾向被告出示过原告的身份证和户口簿，且被告对原告和张海龙一直照顾有加，故原告对系争房屋出售给被告知情并同意。综上，不同意原告诉请。
　　被告高桥实业辩称，系争房屋是动迁房，被安置人为原告和张海龙。2000年7月，系争房屋大产证登记在高桥实业名下，系争房屋具备办证条件。高桥实业曾授权委托福鑫中介为居民批量代办产证，但并未授权其代为出售系争房屋，对系争房屋出售给傅友囡并不知情，也未收到被告的购房款。房地产买卖合同及房地产登记申请书上的公司公章不排除是有人私自加盖，但申请书上原权利人处公司法人代表张鸿祥的签名系伪造。至于房地产买卖合同是否有效，由法院认定。
　　本院经审理认定事实如下：原告与张海龙(2015年8月29日报死亡)系叔侄关系。1990年12月，原告与张海龙居住的史家湾15号房屋遇动迁，经高化工程建设指挥部调配分得公有住房一套即系争房屋，张海龙为受配人(承租人)，原告为同住人。1992年3月30日，二人户口自史家湾15号房屋迁入系争房屋内。2000年7月25日，系争房屋大产证登记至高桥实业名下。2003年6月18日，被告高桥实业作为出卖人(甲方)、被告傅友囡作为买受人(乙方)，签订上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)，约定甲方将座落于上海市浦东新区高桥镇潼港一村XXX号XXX室房屋转让给乙方；房地产转让价款为18万元，自合同签订之日起三十天内，乙方将上述房地产转让价款分两次付与甲方，乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证；落款甲方盖具了公司公章，乙方处签有“傅友囡”字样。同日，被告傅友囡作为申请人、高桥实业作为原权利人签订上海市房地产登记申请书，原权利人代理人处签有“黄海磊”字样，申请人签章处签有“傅友囡”字样，原权利人签章处签有“张鸿祥”字样，并盖具了公司公章。次日，傅友囡缴纳系争房屋契税2,700元。2003年7月3日，系争房屋产权登记至傅友囡名下。2006年12月28日，高桥实业作为甲方(出售人)、上海浦东新区潼港物业管理部(以下简称潼港物业)作为代理人、张海龙作为乙方(购房人)签订上海市公有住房出售合同(以下简称出售合同)，约定乙方自愿购买甲方出售的座落于上海市浦东新区高桥镇潼港一村XXX号XXX室的公房；甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以一九九四年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为6,592元(具体价格计算详见附件)；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为5,274元，房屋首期维修基金785元，共计6,157元。次日，张海龙支付购房款6,157元。2006年12月31日，张海龙作为甲方(产权房业主)、潼港物业作为乙方(物业管理单位)签订产权房管理服务合同，约定甲方同意将系争房屋由乙方实施物业管理。原告自分得系争房屋日起一直居住在内。2018年7月，被告傅友囡至本院起诉原告，以其为系争房屋产权人为由要求原告迁出系争房屋，该案目前已中止审理。
　　以上事实，由经庭审质证的住房调配通知单、公房租赁凭证、房屋使用证明、户口簿、房地产买卖合同、房地产登记申请书、契税完税证、公有住房出售合同、个人购房缴款凭证、产权房管理服务合同及原、被告的陈述在卷佐证。
　　本院认为，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意的除外。本案争议焦点在于被告傅友囡在受让系争房屋时是否为善意以及是否损害了原告的利益。本案中，原告认为其作为系争房屋的同住人，对该房屋已被转让出售给被告傅友囡的事实毫不知情，损害了原告的利益，而被告傅友囡的受让行为并非善意，合同应属无效。对此被告傅友囡辩称系争房屋是张海龙经由高桥实业转让出售给被告的，其自高桥实业处合法取得了系争房屋，原告对此知情且同意，合同有效，并提供了其与张海龙签订的购房协议，其向福鑫中介出具的暂借款条、收条，物业费发票、收据，张海龙与原告的身份证、户口簿复印件予以佐证，本院对其提供的证据的真实性予以确认，但上述证据与本案的争议焦点即被告傅友囡是否善意并无关联性。本院认为，一、结合被告傅友囡自述的购房过程，傅友囡在明知合同相对人并非张海龙以及原告一直居住在系争房屋内的情况下，非但没有提出异议也未与原告核实，而是主动配合张海龙完成了整个房屋买卖，并称最终将购房款支付给了张海龙。且自傅友囡2003年取得系争房屋产权后却从未向原告或张海龙主张过房屋所有权，默许二人继续居住，却在多年之后张海龙去世后向原告主张房屋所有权并要求其迁出房屋，对此被告傅友囡均未给出合理解释，应当认定被告傅友囡并非善意相对人。第二，被告提供了从张海龙处取得的原告的身份证及户口簿，用以证明原告对出售房屋知情并同意，本院认为，张海龙与原告系家庭成员，长期同居一室，取得原告的身份证件并非难事，仅凭这一点并不能证明原告对系争房屋出售给傅友囡知情并同意。第三，系争房屋为公有住房，房屋产权归国家所有，承租人只有承租权，并无转让权，即张海龙在办理购房转产手续之前对系争房屋并不享有转让权，故即便如傅友囡所述张海龙曾经作出过同意将系争房屋转让给其的意思表示，并不代表傅友囡可依其与张海龙之间的合意取得系争房屋的产权。第四，双方真实的意思表示是合同生效的前提条件，高桥实业否认其曾与傅友囡签订过真实的房屋买卖合同，并提供法人代表张鸿祥亲笔签名一份，用以证明房地产登记申请书上张鸿祥的签名非系本人所签，原告及被告傅友囡对此均表示两者笔迹不一致，本院确认该份登记申请书上张鸿祥的签名应系伪造，同时结合买卖合同甲方落款处仅有高桥实业公章而未有公司法人签名、被告傅友囡自述购房款支付给了张海龙，应当认定两被告并未就系争房屋的买卖达成合意。审理中，被告傅友囡向本院申请追加黄海磊作为本案第三人参与诉讼，本院认为，根据被告傅友囡的陈述及在案证据，足以确认买卖合同的效力问题，至于黄海磊是否实际参与房屋买卖并具体操办，并非本案审理范围，其作为第三人参与诉讼与本案无法律上的直接关联，本院不予追加。综上，被告傅友囡受让系争房屋并非善意，且侵犯了原告作为同住人在系争房屋内的合法权益，故原告诉请要求确认两被告之间订立的买卖合同无效的请求，于法不悖，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告诉请要求将系争房屋恢复登记至高桥实业名下的请求，符合法律规定，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、被告傅友囡与被告上海浦东高桥实业公司于2003年6月18日就上海市浦东新区潼港一村XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、上海市浦东新区潼港一村XXX号XXX室房屋恢复登记至被告上海浦东高桥实业公司名下。
　　案件受理费3,900元，减半收取计1,950元，保全费5,000元，共计6,950元，由被告傅友囡承担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：吴智永

书记员：潘宸琰