张秋与陈骏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张秋，女，1966年11月3日生，汉族，住浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：冯波，北京天驰君泰律师事务所律师。
　　被告：陈骏，男，1981年7月18日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：潘国华，上海凯正律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：田逾哲，上海凯正律师事务所律师。
　　原告张秋诉被告陈骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告张秋的委托诉讼代理人冯波、被告陈骏及其委托诉讼代理人潘国华、田逾哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告张秋诉称，2015年6月25日原、被告签署租赁合同，合同约定原告将上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX层、上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX层房屋出租给被告，租赁期限自2015年7月1日至2025年9月15日，起始租金每月人民币(以下币种相同)12.50万元，以后每两年递增5%，每贰个月为一期支付，先付后用，除首期租金外，被告应在每个付款期前月的20日前以划账方式向原告支付下期的租金。双方另对租赁用途、房屋使用要求和维修责任、违约责任等内容进行约定。合同签订后，被告多次逾期支付房租，经原告多次催讨后，被告才支付下一租金。被告应于2018年4月20日前支付2018年5月至6月租金，但被告再次违约。鉴于被告多次违约，且根本违约，导致原告未收到租金，严重损害原告合法权益，为此原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签署的租赁合同；2、被告支付原告2018年5月至6月的租金265,000元；3、被告向原告交付房屋并支付房屋使用费：自2018年7月1日起至实际返还房屋日止，按照每月132,500元计算。
　　被告陈骏辩称，合同第9.2条约定被告逾期不支付租金，且经原告书面催告后仍不支付，从原告书面催告通知下达后累计超过15个工作日的，原告才有权解除合同，原告未举证证明其已经向被告发出书面催告通知，其无权解除合同，被告已经付清2018年7月至8月的租金，故要求驳回原告全部诉请。
　　经审理查明，2015年6月25日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，合同第一条“出租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋状况为上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX层，建筑面积约92.91平方米，上海市浦东新区芳甸路XXX号XXX层，建筑面积为96.73平方米，房屋用途为商业，……。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：甲乙双方约定甲方于2015年7月1日向乙方交付该房屋，双方应于交付日办理该房屋的交接手续，该房屋租赁期自2015年7月1日起至2025年9月15日止(共十年二个半月)，该房屋免租期为自交房之日起至2015年9月15日(共计二个半月)，免租期内，承租方无需缴付租金，但仍应承担在该段免租装修期间实际发生的物业管理费、水、电、煤气(如有)等费用。合同第四条“租金、物业管理费支付方式期限”约定：甲乙双方约定该房屋租金金额为自2015年7月1日起至2017年6月30日，月租金为125,000元/月；自2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为131,250元/月……以上均为不含税金额，租赁发票由乙方承担……该房屋租金按每贰个月为一期支付，先付后用，除首期租金外，乙方应在每个付款期前月的20日前以划账方式向甲方支付下期的租金，乙方首期租金应于乙方进场后5个工作日内支付给甲方。合同第七条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的三日内搬出乙方添置的一切可移动物品及乙方工作人员，……，将物业交还甲方，……，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按52元/平方米向甲方支付该房屋占有期间的使用费。合同第九条“解除本合同的条件”约定：在租赁期内，乙方逾期不支付租金，且经甲方书面催告后仍不支付，从甲方书面催告通知下达后累计超过15个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按情形发生时的月租金额的二倍支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除相应金额，补足差额部分，若保证金仍不够清偿的，乙方还应另行赔偿差额部分，……。2015年7月13日原、被告签署《补充协议》约定将上述租赁合同约定的交房日(2015年7月1日)修改为2015年7月13日，免租期及计租日相应顺延。2015年8月16日被告转账支付原告租金20万元，2015年10月25日、10月26日被告转账支付原告租金20万元、5万元，2016年1月5日、1月6日被告共计转账支付原告租金25万元，2016年2月28日、2月29日被告共计转账支付原告租金25万元，2016年4月26日被告转账支付原告租金25万元，2016年7月3日、7月4日被告转账支付原告租金25万元，2016年9月6日被告转账支付原告租金25万元，2016年11月10日被告转账支付原告租金25万元，2017年1月13日被告转账支付原告租金25万元，2017年3月14日、3月16日被告转账支付原告租金25万元，2017年5月5日被告转账支付原告租金25万元，2017年7月23日被告转账支付原告租金169,968元，2017年9月25日被告转账支付原告租金25万元，2017年11月29日被告转账支付原告租金275,000元，2018年1月28日、1月29日被告转账支付原告租金262,500元，2018年3月27日、3月28日被告转账支付原告租金262,500元，2018年7月18日被告转账支付原告租金262,500元，2018年8月10日被告转账支付原告租金262,500元。
　　审理中，原告明确诉请为：1、虽然合同约定免租期为二个半月，但实际双方约定的免租期应为2个月，若租期届满后被告继续租赁，则原告再给予被告半个月的免租期。2015年7月13日原告向被告交付租赁房屋，算上二个月免租期，实际自2015年9月13日起租，合同约定每期租金应在前一个月的20日支付，被告除了第一期租金外，其他租金的支付时间都逾期，如被告主张的两个半月免租期成立，起租日应为2015年9月28日，根据被告提供的银行流水，除了第一期租金外，其余租金也没有按期支付。鉴于被告逾期支付租金，原告通过被告代理人李某催告被告支付租金，未果。无论是根据合同约定还是法律规定，经原告催告后，被告仍未履行支付租金义务，原告据此享有合同解除权，要求解除原、被告签署的《租赁合同》；2、合同解除后，要求被告返还系争租赁房屋；3、根据合同第七条的约定，要求被告支付房屋使用费：自起诉日起至实际返还房屋日止，按照9,861.28元/天计算。被告已经于2018年7月18日支付了2018年5月13日至2018年6月12日期间的租金，原告撤回要求被告支付原告2018年5月至6月租金的诉请。原告另向本院提交了原告与案外人李某的微信聊天记录，聊天记录反映原告于2018年6月1日、6月7日催问租金事宜。
　　被告则认为，无论是基于合同的约定还是法律的规定，原告行使解除权的前提是先行对被告进行催告，原告提供的微信记录中的李某不是被告的代理人，对该聊天记录的真实性不予认可。原告没有向被告发出书面催告通知，其解除权尚未成就，被告不同意返还房屋和支付房屋使用费，对于使用费标准，也应当按照合同约定的租金标准计算。
　　认定上述事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《租赁合同》、《补充协议》、银行交易明细清单、银行电子回单等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自身义务。原、被告签署的《租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约全面履行。关于原告能否行使合同解除权的问题。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，涉案合同约定被告逾期不支付租金，经原告书面催告后仍不支付，从原告书面催告通知下达后累计超过15个工作日的，原告可书面通知被告解除本合同。原告认为已经催告的依据是与案外人李某的微信聊天记录，在被告未对李某的身份及聊天记录的真实性确认的情况下，本院对原告提交的微信聊天记录不予采纳，因原告无证据证明其已经履行催告义务，原告行使合同解除权的条件尚未成就，故原告请求解除原、被告签订的《租赁合同》的诉请，缺乏合同和法律依据，本院不予支持，原告基于合同解除而提出的返还租赁房屋和支付房屋使用费的诉请，本院亦不予支持。原告撤回要求被告支付2018年5月至6月租金的诉请，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
　　驳回原告张秋的诉讼请求。
　　案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，保全费5,000元，上述共计10,900元，由原告张秋负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐