张红宾与汪蓓平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张红宾，男，1969年1月31日出生，汉族，住上海市静安区。
　　被告(反诉原告)：汪蓓平，女，1979年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：潘丽文，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)张红宾与被告(反诉原告)汪蓓平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张红宾、被告(反诉原告)汪蓓平及其委托诉讼代理人潘丽文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　张红宾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告解除合同违约金12,600元；3、被告支付原告2018年6月8日至7月13日的欠付租金7,560元(按每月6,300元，计算36天)；4、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，每日按18,900元的1%即189元，自2018年6月8日起，计算至实际付款之日止；5、被告支付原告因房屋墙面发霉的修复费用22,337元；6、被告赔偿原告缺失双人床的损失3,768元。事实和理由：被告自2017年9月8日租赁原告位于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并与原告签订房屋租赁合同。合同约定每月租金6,300元，租金按3个月为一期支付，被告应于每期租金到期前7日支付下期租金。根据合同约定，被告应于2018年6月1日支付下一期租金18,900元，但被告至今未付，视为被告退租，原告有权收回房屋。由于被告中途退租，且逾期支付租金，被告应当承担两项违约金合计12,600元。承租期间，被告隐瞒房屋内墙面发霉的情况长达半年之久，既不通知原告也不采取修复措施，导致墙面发霉情况加剧，被告应当承担修复费用。原、被告于2018年7月14日对系争房屋进行了交接，交接时房屋内缺失双人床一张，被告应赔偿原告双人床的损失费3,768元。
　　汪蓓平辩称，双方的租赁合同已于2018年6月7日解除，由于原告出租的房屋存在质量和安全缺陷，房屋内墙壁整体发霉，虽进行过两次修复，但状况没有改善。原告拒不提供其联系地址，被告应原告的要求于2018年6月7日将书面解除合同的通知交至系争房屋所在的万科租售中心。由于原告违约导致被告提前搬走，被告不应当支付违约金，被告的押金6,300元在原告处。被告于2018年6月7日提出解除合同后，于同月28日搬离了系争房屋，将房屋钥匙交至万科租售中心，并且在微信上通知了原告。倘若要计算房屋使用费，应截止2018年6月28日。被告没有拖欠租金的行为，不应当承担滞纳金。系争房屋墙面整体发霉，并非被告原因所致。原、被告于法院诉调时，原告坚持要求双方再次办理房屋交接，被告本着配合的态度于7月14日至系争房屋。缺失双人床一张属实，由于是旧床，在租赁起始时被告表示不需要该双人床，原告又不同意搬走，让被告自行处置，故不同意赔偿。反诉请求：1、确认原、被告双方的《房屋租赁合同》于2018年6月7日解除；2、反诉被告返还反诉原告押金1,680元(已抵扣20天的使用费4,620元)；3、反诉被告支付违约金6,300元。
　　针对反诉，张红宾辩称，被告无权将房屋钥匙交还给原告以外的其他人，原告直至诉调时才得知被告已搬离系争房屋。2018年6月29日，中介工作人员通知原告办理房屋交接，并告知被告本人不到场，中介不能代表被告，因此原告6月30日未去系争房屋办理交换。7月12日，原、被告在法院诉调时原告提出办理房屋交接，约定于7月14日至系争房屋。房屋使用费应计算至7月13日，不同意被告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋产权人之一。2017年9月3日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》。约定原告(甲方、出租方)将系争房屋出租给被告(乙方、承租方)居住使用。租赁期自2017年9月8日起至2018年9月8日止。租金每月6,300元，付三押一，租金按3个月为一期支付，每期租金于到期前7日支付给甲方，先付后用。如乙方逾期支付租金超过7日，则每逾期一日乙方按应付租金的1%向甲方支付滞纳金。乙方逾期超过十五日，则视为乙方退租，甲方有权收回房屋，并按合同第十一条第三款追究乙方的违约责任。合同租赁保证金为6,300元。甲方须按本合同将房屋及其附属设施交付乙方使用，并保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，确保水、电、煤及附属设施设备等正常使用。租赁期间，乙方因正常使用发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在7日内维修并承担相关费用，甲方逾期未予修理，超过7日的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权从下一期租金中扣除。合同第十条合同终止及解除的规定，第三款约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同第十一条违约责任，第三款约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自解除本合同，提前中途退租的，乙方应向甲方按月租金一倍支付违约金。甲方可以从乙方已支付的保证金或押金扣除。合同第十二条特别约定，如果乙方未及时报修损坏或故障设备，乙方将承担由此所产生的后果和全部责任。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，系争房屋交由被告家庭使用。被告曾支付原告租赁保证金(押金)6,300元。被告已支付原告租金至2018年6月7日。2018年5月，被告向原告反映系争房屋内墙壁发霉严重，当月底，原告对房屋进行了除霉处理。此后，被告称除霉效果不理想，且房屋内存在刺鼻气味，影响家人身体健康，要求与原告协商6月份搬走，原告退还押金。原告回复：搬还是住，由被告作决定，如果要提前解约，提交正式书面通知给原告(书面通知交给物业转交即可，微信告知原告去取)，被告最晚于2018年6月8日搬离，然后按合同条款办理、交接相关事宜。若继续居住，就按时支付下一期租金。并反问被告，原告有无违约行为，要负何责任。被告回复：双方协商退房，被告会书面通知发至物业，办理交接手续，没问题则将押金退还。原告回复：等被告的书面通知。2018年6月3日，被告再次将房屋内墙壁发霉的照片发送给原告，称二次除霉未有效果，要求原告明确提前解除合同后，押金退不退。原告回复：墙面处理的方案已与被告无关，被告租金支付至6月8日，搬离后双方按照合同条款办理交接。6月7日，被告于微信中称已将书面通知交至万科租售中心，并附了通知的照片。原告未回复。6月30日，被告于微信中告知原告，房屋钥匙及水电煤单据等已交至万科租售中心。此后，原告于微信中发文给被告，称被告拖欠租金未付，并擅自将房屋钥匙交第三方，房屋内的一切损失应由被告承担等。2018年7月12日，原、被告曾至本院进行诉前调解，原告称未收到过房屋钥匙，不清楚房屋内情况。7月14日，双方共同至系争房屋，签署了房屋交接表一份，对水电煤等进行了核查。交接表中注明了甲方(原告)未退还乙方(被告)押金6,300元，交接房屋时，主卧少一张旧双人床。
　　审理中，原告提交了网上截图照片一页，证明一张双人床的网上询价为3,768元。经庭审质证，被告对该价格不认可，认为缺失的双人床是原告同意丢弃的旧床，价格不超过500元。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告在涉案租赁合同到期前搬离了系争房屋，现双方对于涉案租赁合同是因何方违约解除以及对房屋租金(房屋使用费)计算的截止日期等存在争议。本院认为，合同履行期间，因被告发现系争房屋内存在多处墙面发霉影响其及家人居住而要求原告进行处理，期间虽经原告两次除霉，因被告认为除霉效果不佳以及除霉导致的房屋内气味刺鼻等原因，被告于2018年5月底、6月初先后与原告提出双方协商提前退房。对于被告提出的退房要求，原告回复退房或者继续居住，可由被告自行决定，若退房，可将书面解约通知通过物业转交并微信告知原告即可。对于被告提出系原告违约的主张，原告于微信中予以否认。此后被告继续提出双方协商退房、办理交接，要求原告确认押金退还。然原告未对押金退还与否作出正面答复，仅要求被告6月8日搬离，双方按照合同条款办理交接。2018年6月7日，被告将解除合同的书面通知交至系争房屋处的万科租售中心，并发微信告知了原告。综上，双方在2018年5月底、6月初协商提前解约时，未明示属一方违约解除合同，双方届时对提前解约并无异议，本院认为原、被告系协商一致解除合同，被告已付原告租金至2018年6月7日，被告于同日根据原告要求发送了解约通知，可认定涉案租赁合同于2018年6月7日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋交还原告，并有义务配合原告对系争房屋内的设施进行查验。被告于2018年6月30日自行将房屋钥匙交至万科租售中心，对此交房行为，原告未予确认。双方于7月14日共同至系争房屋办理水、电、煤以及相关附属设施的查验及交接，故原告主张租金(实为房屋使用费)应计算至7月13日，本院予以认同。交还房屋时，系争房屋内缺失原告的双人床一张，被告主张系原告同意丢弃，原告予以否认，本院难以采纳被告的意见。因双人床系旧家具，原告主张按网上询价计算损失，本院难以采纳。本院酌情确定被告赔偿原告双人床一张损失800元。系争房屋内墙面发霉并非被告使用不当造成，原告主张被告承担维修费用以及向被告主张解约违约金、逾期付款滞纳金，本院不予支持。因双方协商一致解除合同，被告反诉主张的违约金，本院不予支持。租赁押金6,300元，原告应予退还。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)张红宾与被告(反诉原告)汪蓓平签订的《房屋租赁合同》于2018年6月7日解除；
　　二、被告(反诉原告)汪蓓平支付原告(反诉被告)张红宾房屋使用费7,560元；
　　三、被告(反诉原告)汪蓓平赔偿原告(反诉被告)张红宾损失800元；
　　四、反诉被告张红宾退还反诉原告汪蓓平押金6,300元；
　　五、驳回原告张红宾的其他诉讼请求；
　　六、驳回反诉原告汪蓓平的其他反诉请求。
　　上述第二、三、四项折抵后，余款2,060元，由汪蓓平于本判决生效之日起十日内给付张红宾。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费780元，减半收取计390元，由原告张红宾负担300元，被告汪蓓平负担90元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告汪蓓平负担12.50元，反诉被告张红宾负担12.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿