张纪伟、肖秀标与张建新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张纪伟，男，1990年2月23日生，汉族，住安徽省。
　　原告：肖秀标，男，1975年5月11日生，汉族，住福建省。
　　两原告共同委托诉讼代理人：张丽群，上海丰兆律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。
　　被告：张建新，男，1965年9月1日生，汉族，住福建省邵武市。
　　委托诉讼代理人：王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　原告张纪伟、肖秀标与被告张建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2018年8月23日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人张丽群、葛萍萍，被告的委托诉讼代理人王有限到庭参加庭审。本案现已审理终结。
　　原告张纪伟、肖秀标向本院提出诉讼请求：1、解除2015年11月10日原、被告签订的《租赁合同》；2、被告返还原告张纪伟押金30,000元；3、被告返还原告张纪伟租金差额87,500元；4、被告支付原告张纪伟装修补偿款749,143元；5、被告返还原告肖秀标租金差额40,179元；6、被告支付原告肖秀标装修补偿款354,857元。事实和理由如下：两原告为分担租金，共同向被告承租位于上海市松江区新家园路XXX-XXX-XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁期限从2015年8月25日至2022年8月25日，租金每年280,000元，每年递增10,000元，两原告按照19：9比例分担租金。2017年8月25日，两原告支付被告2017年8月26日至2018年8月25日的租金300,000元。2018年6月，上海市静安区人民法院到系争房屋张贴公告，称系争房屋已经法院拍卖，要求原告于2018年6月8日搬离。但被告至今尚未退还租金、押金。此外，根据合同约定因被告原因解除合同，被告应当根据超市、旅馆装修、铺货、彩票硬软件共计138万元按年限等折旧补偿给两原告，但被告至今未向两原告支付补偿款。据此两原告诉至本院，请求法院判如所请。
　　被告张建新辩称，原、被告签订的租赁合同为无效合同。系争房屋由被告向原产权人租赁，被告将房屋内的装修、设备等一次性转让给案外人汪某某，再由汪某某转让给两原告，两原告支付了668,800元转让费。由于产权人不同意同汪某某或两原告发生租赁关系，所以由两原告同被告签订租赁合同。实际上两原告同被告之间的合同是虚假的，并未实际履行，被告并未收取过房屋押金，租金差额被告不予认可。系争房屋两原告实际使用至2018年7月10日。合同无效，合同约定的装修补偿条款也没有法律效力，因此不同意进行装修补偿。综上，被告不同意原告全部诉请。
　　经审理认定事实如下：系争房屋原产权人为案外人陈某某、阮某某、章某某。
　　2015年11月10日，两原告作为乙方、承租方，被告作为甲方、出租方，双方签订《租赁合同》。合同第一条约定，甲方将新家园路XXX-XXX-XXX号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积合计为835平米。合同第二条约定，租赁期从2015年8月25日至2022年8月25日。合同第三条约定，甲方于2015年7月20日前将商铺交付给乙方使用。合同第四条约定，2015年8月25日至2016年8月25日，年租金280,000元，自2016年8月25日起，年租金逐年递增，增幅为每年1万元。租金于每年8月20日前支付。房屋押金30,000元，在甲方处，合同到期后返还给乙方。合同第九条第2款约定，甲方违约解除合同，或甲方违约乙方解除合同，甲方返还乙方租赁保证金，本店超市、旅馆装修、铺货、彩票软硬件共计人民币138万元，按实际经营年数和市场价格折旧补偿给乙方。该合同还约定了双方权利义务、物业管理、违约责任等条款。
　　2015年11月11日，原告张纪伟作为甲方，原告肖秀标作为乙方，双方签订《门面转让合作协议书附件》。该协议书第一条约定，双方共同享有系争房屋的门面使用权，其中超市和地下室属于甲方张纪伟，彩票店和二楼旅馆属于肖秀标。超市押金3万元属于甲方张纪伟，彩票押金4.1万元属于肖秀标。协议书第三条约定，租金交付为每年的8月20日一次交清给原转让合同的甲方(张建新)，甲、乙方可以以现金形式或者转账汇款方式支付租金，首次即2015年8月25日为28万元整，以后每增加一年租金加1万元整，合同有效期为2022年8月25日。其中壹拾玖万张纪伟交付租金19万元整，肖秀标交付租金9万元整，以后每年的递增一万，由肖秀标和张纪伟分别按总的28万房租9：19的百分比来各付给上一转让方(张建新)。双方还就水电负担、彩票开门等事宜进行了约定。
　　2015年11月4日，被告出具押金条，载明收到新家园路XXX号-XXX号商铺押金叁万元正。
　　2016年8月2日，张纪伟的妻子罗来丽在系争房屋上设立了上海市松江区玉烨便利店。
　　2016年9月3日，被告出具收条，载明兹收到新家园路XXX-XXX号二楼云资旅馆和一楼彩票店2016年8月25日至2017年8月25日的房租共计玖万叁仟壹佰伍拾元。
　　2017年8月，被告张建新出具收条，载明兹收到新家园路XXX-XXX号二楼云资旅馆和一楼彩票店2017年8月25日至2018年8月25日的房租共计玖万元正。
　　2017年8月25日，被告出具收条，载明收到新家圆路181-189一楼店面租金2017年8月25日至2018年8月25日止租金共计贰拾壹万元正。
　　另查明,2018年4月2日，上海市静安区人民法院作出(2016)沪0106执3550号和3548号案件的执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人陈某某、阮某某、章某某名下位于上海市松江区泗泾镇新家园路181-183单号地下1、1-2层房产，185—189单号地下1、1-2层房产的查封；二、上海市松江区泗泾镇新家园路181-183单号地下1、1-2层房产，185—189单号地下1、1-2层房产的所有权及相应的其他权利归买受人叶某某(居民身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)所有；三、上海市松江区泗泾镇新家园路181-183单号地下1、1-2层房产，185—189单号地下1、1-2层房产的所有权自本裁定送达买受人叶某某时起转移；四、买受人叶某某可持本裁定到上海市松江区不动产登记事务中心办理相关产权过户登记手续。
　　2018年4月15日，案外人叶某某向两原告发送告知书，载明其已经通过拍卖成为系争房屋所有权人，现告知李扬彬、张纪伟立即搬离并清偿现所使用的新家园181-183、185-189号房屋。
　　2018年6月4日，上海市静安区人民法院张贴公告，要求系争房屋使用人及实际占有人于2018年6月8日前腾空房产，将房屋归还叶某某，逾期法院将强制执行。
　　审理中，被告提供了其同案外人阮某某、章某某、陈某某签订的《店面租赁合同》及收条以证明被告同原产权人发送了真实租赁关系，但是被告同两原告之间不存在租赁关系。该合同约定被告承租系争房屋，租期从2012年8月26日至2022年8月25日。原告对上述证据真实性予以认可，但认为原、被告之间存在真实租赁关系。此外，被告还提供了2015年9月5日被告同原告张纪伟、案外人汪某某签订的《租赁合同》及转账记录，用以证明原、被告签订的租赁合同是根据原告要求签订，而系争房屋内的设备装修等被告已经转让给了案外人汪某某。
　　审理中，双方确认系争房屋租金系两原告根据租赁比例分别支付的。原告认可于2018年7月10日搬离系争房屋。原告陈述合同中第九条第2款中约定的1,380,000元的包含了电视、空调、洗衣机、楼下的装修、门面转让费，其中包含了7万元左右的存货，其中电视等设备价值1、2万元。被告陈述该1,380,000元为超市货物、旅馆设施设备、装修、彩票店的整体打包价。两原告同意法院依据19：9的比例分配装修款。
　　审理中，本院依法释明原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效。但两原告客观上无法继续使用房屋，故该合同应当予以解除。原、被告均表示本案中除原告诉请外无其他后果需要在本案中一并处理。
　　以上事实，由上海市房地产权证、《租赁合同》、收条、执行裁定书、营业执照、结婚证及当事人陈述等证据予以证实。
　　本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现系争房屋产权人发生变更，致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，故本院确认双方租赁合同依法解除。被告关于原、被告租赁合同无效或原、被告未发生租赁关系的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现合同解除，被告应当向原告返还已付押金30,000元。两原告自行就押金归属进行了处理，本院予以确认。就租金差额，根据两原告自认其使用房屋至2018年7月10日，故被告分别收取了原告张纪伟210,000元和原告肖秀标90,000元，应当退还原告2018年7月11日至2018年8月25日期间的房租，分别计为26,466元和11,342元。
　　就装修补偿款，根据合同约定，被告违约解除合同，或被告违约原告解除合同，被告返还两原告租赁保证金，本店超市、旅馆装修、铺货、彩票软硬件共计人民币138万元，按实际经营年数和市场价格折旧补偿给乙方。现因产权原因导致合同解除，符合适用该条约定的补偿内容。现本院综合考虑原、被告对于1,380,000元对价的陈述、两原告实际使用年限，酌定被告应当支付两原告补偿款合计630,000元。现两原告根据19：9比例分摊后分别为427,500元和202,500元。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百一十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告张纪伟、肖秀标与被告张建新于2015年11月10日签订的《租赁合同》；
　　二、被告张建新于本判决生效之日起十日内返还原告张纪伟押金30,000元；
　　三、被告张建新于本判决生效之日起十日内返还原告张纪伟租金26,466元；
　　四、被告张建新于本判决生效之日起十日内返还原告肖秀标租金11,342元；
　　五、被告张建新于本判决生效之日起十日内支付原告张纪伟装修补偿款427,500元；
　　六、被告张建新于本判决生效之日起十日内支付原告肖秀标装修补偿款202,500元；
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,232元减半收取8,116元，由原告张纪伟、肖秀标共同负担2,686.5元(已付)，被告张建新负担5,429.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：李  俊