张某某与湖北美尔雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某某
邓亚山（湖北黄石金秋法律服务所）
湖北美尔雅房地产开发有限公司
苏治山（湖北首义律师事务所）
张海春

原告张某某。
委托代理人邓亚山，黄石市金秋法律服务所法律工作者。
代理权限:特别授权。
被告湖北美尔雅房地产开发有限公司，住所地:湖北省黄石市桂林南路201-1号。
法定代表人杨闻孙，公司董事长。
委托代理人苏治山，湖北首义律师事务所律师。
代理权限:特别授权。
委托代理人张海春，该公司员工。
代理权限:特别授权。
原告张某某诉被告湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称美尔雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成了由刘永红担任审判长，与人民陪审员程良军、徐燕萍参加的合议庭，分别于2016年4月1日、2016年4月18日、2016年7月4日公开开庭进行了审理。
原告张某某的委托代理人邓亚山，被告美尔雅公司的委托代理人苏治山、张海春到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原告于2013年10月2日与美尔雅公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西塞山区枣子山36号，宗地编号为2030010150135地块的商品房一套，房屋面积为103.89平方米，房价为270634元，交房时间为2015年8月28日，逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。
本合同在履行过程中发生争议，协商不成，向人民法院起诉。
合同签订后，原告按合同规定的时间向被告支付了270634元购房款，然而被告至今未能按约定交付商品房，已构成严重违约，原告多次与被告交涉无果，故诉至法院，请求判令:1、被告继续履行《商品房买卖合同》；2、被告按已付购房款270634元的日万分之五向原告支付违约金17591.21元（违约金从2015年8月28日起算至2016年1月8日止），后续违约金按日万分之五从2016年1月8日至判决付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。
原告张某某为证明自己的主张，向法院提交了如下证据:
证据一:原告身份证复印件、被告企业基本信息。
证明原、被告主体适格；
证据二:《黄石市商品房买卖合同》，证明原被告之间商品房买卖合同合法，被告未按合同约定履行交房义务，属于严重违约；
证据三:销售不动产统一网络发票壹张，证明原告依约交付全部房款270634元。
被告美尔雅公司辩称，违约事实基本不予否认，交房日期确实延误，购房款需要确认下购房发票。
一、被告迟延交房是有原因的。
1、历史遗留原因，当时项目规划的时候被告做了改建，市城管局因此给被告下达了183万的行政处罚，被告依法向法院提起行政诉讼，该案的审理直接影响了项目的规划验收。
2、因该项目是棚户区的改造项目，涉及到的拆迁量比较大，施工进度延缓造成了延期交房。
3、现整体经济下行压力大，被告资金周转受到严重影响，导致该项目施工受到影响，不能按期交房。
二、被告请求法院调整违约比例，由日万分之五调整为日万分之一。
1、通过初步估算，本案所涉的十几户原告的违约金额高达3-5万每户，整个项目的业主达500户，如每户都按合同约定支付违约金，被告难以实际履行；2、根据商品房买卖合同第七条之约定，买受人逾期付款按日万分之一向出卖人支付逾期违约金，根据责任对等原则，被告请求出卖人逾期交房的违约金调整为日万分之一；3、根据合同法的相关规定，违约金数额高于实际损失的，可以请求法院调低违约金比例。
被告延期交房确实给原告生活带来不便，但一直上涨的房价是有利于原告的，原告的实际损失并没有达到违约金约定的比例或金额，因此请求法院调低违约金比例为日万分之一。
被告美尔雅公司为证明自己的主张，向法院提交了如下证据:
证据一:美尔雅·金枣轩小区入伙缴费明细表，证明被告已交房。
经庭审质证，被告美尔雅公司对原告张某某提交的证据均无异议，原告张某某对被告美尔雅公司提交的证据无异议，本院审核后对原告、被告提交的证据予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。
原告张某某与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。
原告张某某已按合同约定履行付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定的交房条件及期限内履行交房义务，根据合同约定被告美尔雅公司应当将本案涉案房屋于2015年8月28日前交付给原告张某某，但结合美尔雅公司在2016年3月16日将房屋钥匙交付张某某，被告美尔雅公司迟延交房已构成违约，应当按合同约定承担继续履行合同以及延期交房的违约责任。
关于违约金计算的起止时间问题。
被告美尔雅公司未能在双方约定的交房时间即2015年8月28日前交房，故应当从其次日起即2015年8月29日起计付逾期交房违约金。
由于被告美尔雅公司于2016年3月16日已向原告张某某交付了涉争房屋的钥匙，虽然被告交付给原告钥匙的房屋不符合合同约定的交付条件，但对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，应视为被告美尔雅公司已将本案涉争房屋于2016年3月16日交付给原告张某某使用，故本院确定逾期交房违约金的起止时间从2015年8月29日起计算至2016年3月16日止。
对于原告诉讼请求中要求违约金付至判决生效之日止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。
《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。
本案在审理中，原告张某某主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。
被告美尔雅公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。
因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。
综上，被告美尔雅公司应向原告张某某支付逾期交房违约金8159.62元（270634元×0.00015×201天）。
依据公平原则，法院酌减原告张某某诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由被告美尔雅公司承担。
根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下:
一、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司继续履行与原告张某某于2013年10月2日签订的《黄石市商品房买卖合同》；
二、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某某逾期交房违约金8159.62元；
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费240元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币240元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。
开户银行:湖北农行黄石市分行团城山支行。
户名:湖北省黄石市中级人民法院。
帐号:17×××18。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。
原告张某某与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。
原告张某某已按合同约定履行付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定的交房条件及期限内履行交房义务，根据合同约定被告美尔雅公司应当将本案涉案房屋于2015年8月28日前交付给原告张某某，但结合美尔雅公司在2016年3月16日将房屋钥匙交付张某某，被告美尔雅公司迟延交房已构成违约，应当按合同约定承担继续履行合同以及延期交房的违约责任。
关于违约金计算的起止时间问题。
被告美尔雅公司未能在双方约定的交房时间即2015年8月28日前交房，故应当从其次日起即2015年8月29日起计付逾期交房违约金。
由于被告美尔雅公司于2016年3月16日已向原告张某某交付了涉争房屋的钥匙，虽然被告交付给原告钥匙的房屋不符合合同约定的交付条件，但对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，应视为被告美尔雅公司已将本案涉争房屋于2016年3月16日交付给原告张某某使用，故本院确定逾期交房违约金的起止时间从2015年8月29日起计算至2016年3月16日止。
对于原告诉讼请求中要求违约金付至判决生效之日止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。
《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。
本案在审理中，原告张某某主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。
被告美尔雅公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。
因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。
综上，被告美尔雅公司应向原告张某某支付逾期交房违约金8159.62元（270634元×0.00015×201天）。
依据公平原则，法院酌减原告张某某诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由被告美尔雅公司承担。

根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下:
一、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司继续履行与原告张某某于2013年10月2日签订的《黄石市商品房买卖合同》；
二、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某某逾期交房违约金8159.62元；
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费240元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。

审判长：刘永红
审判员：程良军
审判员：徐燕萍

书记员：万婉