张某某与焦某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：邓小慈，男。
　　委托诉讼代理人：张劼，上海钧智律师事务所律师。
　　被告：焦某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省焦作市。
　　第三人：郑欢，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省当阳市。
　　第三人：朴龙焕，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鲜族，住黑龙江省哈尔滨市。
　　原告张某某与被告焦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序审理。因被告焦某某下落不明，本案转为适用普通程序审理。嗣后，经原告申请，本院依法追加郑欢、朴龙焕作为第三人参与本案诉讼，并于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张劼及第三人郑欢、朴龙焕均到庭参加了诉讼。被告焦某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就坐落于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》，被告立即清空系争房屋内的所有物品、恢复原状并向原告交还系争房屋；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金5,100.15元；3、判令被告支付原告违约金4,250元。庭审中，原告变更诉请为：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告及第三人搬离并返还系争房屋；3、判令被告支付原告自2018年5月17日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的房屋租金及占有使用费，按照每月4,250元的标准计算；4、判令被告支付原告逾期付款违约金，按照实际逾期天数，以每日70.84元的标准计算；5、判令被告支付原告解约违约金4,250元。事实与理由：2017年4月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年4月17日起至2022年5月16日止，前三年月租金为4,250元，后两年月租金为4,750元，支付方式为付3押1，每期租金提前7日支付，如被告逾期不支付租金超过10日，则原告有权单方解除合同。现被告逾期支付租金累计已达73天，且违约将系争房屋分别转租给第三人等。原告与之协商未果，遂涉诉。
　　被告焦某某未作答辩。
　　第三人郑欢述称，其是从案外人上海艺影房地产经纪有限公司(以下简称“艺影公司”)处承租了系争房屋，租金按月支付，已付到2018年11月1日，现同意返还系争房屋。
　　第三人朴龙焕述称，其承租系争房屋后共签订过两份房屋租赁合同。第一份房屋租赁合同系与被告签订，第二份房屋租赁合同与艺影公司签订。原告岳父上门催讨租金时发现其占有使用系争房屋，现同意返还系争房屋。
　　经审理查明，系争房屋权利人为原告及原告配偶邓欣迪，建筑面积为109.49平方米，类型为公寓。
　　2017年4月17日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)经中介方居间，签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年5月17日起至2022年5月16日止，月租金为4,250元，36个月内不变，后两年价格为4,750元每月，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的50%支付逾期违约金。合同第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金累计超过10日的；……。合同第12.5条其他约定处，手写有“另外甲方同意乙方进行装修，同意乙方整体转租。该房屋不能群租，该房屋不能擅自改变结构；厨房、卫生间不能分隔改作住房，房屋居住人数不能超过6人。大厅、客厅不能分隔改作住房。乙方不能再次转租给二房东。如果乙方违约上述条款，甲方有权收回该房屋……”等字样。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2017年5月18日，案外人郭某通过上海农商银行向原告配偶邓欣迪汇款4,250元。
　　同日，案外人郭某通过支付宝向原告配偶邓欣迪汇款4,250元。
　　2017年8月21日，案外人郭某通过中国工商银行向原告配偶邓欣迪汇款12,750元。
　　2017年11月30日，案外人郭某通过中国工商银行向原告配偶邓欣迪汇款11,250元。
　　2017年12月7日，案外人郭某通过支付宝向原告配偶邓欣迪汇款1,613.80元。
　　2018年3月2日，案外人郭某通过支付宝向原告配偶邓欣迪汇款8,500元。
　　2018年3月9日，案外人郭某通过支付宝向原告配偶邓欣迪汇款4,250元。
　　另查明，2017年6月2日，第三人朴龙焕与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋转租给第三人朴龙焕，租赁期限自2017年6月10日起至2018年6月9日止。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2017年9月30日，第三人郑欢与案外人艺影公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定案外人艺影公司将系争房屋主卧出租给第三人郑欢，租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2018年6月10日，第三人朴龙焕与案外人艺影公司就系争房屋再次签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2018年6月10日起至2019年6月9日止。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　庭审中，原告确认，被告曾于2017年4月17日向其支付第一个月租金4,250元及押金4,250元，现已将租金支付至2018年5月16日，并要求押金在本案中一并处理，抵扣被告的未付款项。原告另称，案外人郭某系被告配偶，其于2017年12月7日向原告配偶邓欣迪支付的1,613.80元系水电费等。
　　以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、转账记录、上海市房屋租赁合同及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告逾期支付租金累计超过10天，已使合同约定的解除权成就，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，被告并未收到原告发出的书面解除通知，故本案应以诉状副本送达之日为合同解除日(即2018年9月4日)。
　　解除合同后，被告及第三人继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告及第三人搬离并返还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。
　　原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需按照双方约定的租金标准即每月4,250元，支付原告自2018年5月17日起至2018年9月3日的房屋租金15,300元，并参照双方约定的租金标准即每月4,250元，支付原告2018年9月4日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费。故原告的该项诉请，本院亦予以支持。
　　对于原告主张的逾期支付租金违约金，现双方合同已明确约定，该项违约金的标准为日租金的50%即70.83元，而根据本院查明的事实，截至原、被告间租赁合同解除前，被告累计逾期支付租金天数共计189天，故被告应支付的逾期支付租金违约金，金额合计13,386.87元。
　　对于原告主张的解约违约金，现系争房屋租赁合同因被告违约行为解除，原告的该项主张于法有据，本院予以支持，且原告要求被告已付押金4,250元用以抵扣，与法不悖，本院亦予以准许。
　　被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百第四十四条的规定，判决如下：
　　一、原告张某某与被告焦某某就坐落于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日解除；
　　二、被告焦某某及第三人郑欢、朴龙焕于本判决生效之日起十日内搬离并将上述房屋返还给原告张某某；
　　三、被告焦某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某2018年5月17日起至2018年9月3日止的房屋租金15,300元；
　　四、被告焦某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某2018年9月4日起至搬离并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月4,250元的标准计算)；
　　五、被告焦某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某逾期支付租金违约金13,386.87元；
　　六、被告焦某某支付原告张某某违约金4,250元(与被告焦某某已付押金4,250元相抵销)。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费675元，公告费560元，诉讼费用合计1,235元，由被告焦某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：李  明