张良与上海浦东新区东海制绳厂、陈以广房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张良，男，1964年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张慧英(系原告张良妻子)，住上海市浦东新区。
　　被告：上海浦东新区东海制绳厂，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：吴鸿其，负责人。
　　被告：陈以广，男，1969年11月13日出生，汉族，住安徽省六安市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：廖潇歌，上海七方律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：董莉莉，上海七方律师事务所律师。
　　原告张良与被告上海浦东新区东海制绳厂(以下简称东海制绳厂)、陈以广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张良及其委托诉讼代理人张慧英，被告陈以广以及两被告共同委托诉讼代理人董莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　张良向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告东海制绳厂2009年11月5日签订的厂房出租合同解除；2、两被告共同支付违建房屋补偿款59,568元；3、判令两被告从上海市浦东新区蔡路镇跃东路XXX弄XXX号(临)厂房(以下简称系争房屋)迁出，包括恢复原状，迁出后将系争房屋返还原告；4、两被告支付原告自2018年12月5日起至实际返还系争房屋之日止的租金，按每月5,950元计算。事实和理由：2009年11月5日，陈以广作为东海制绳厂的代理人与原告签订厂房出租合同，约定由原告将系争房屋(总面积960平方米)出租给被告使用，租赁期限自2009年11月5日起至2014年11月4日止。年租金4万元，前三年不变，第4年后每年递增5%。租赁期间产生的水电煤等费用由被告负担。合同附件约定了被告在承租期间所建的房屋归原告所有，租赁期间遇市政动迁等不可遇见的状况时，按租赁年限分摊所建房屋补偿款，其中租赁5-10年内动迁时，原告得40%，被告得60%。合同签订后，陈以广即承租系争房屋。2010年被告在原告厂区内建造了房屋，2014年11月合同到期后，原告将续租合同交给被告，但被告没有签字，继续租赁原告厂房，租金为每年68,000元。2017年，被告所建厂房被政府以违章建造为由拆除，被告得到补偿款128,000元。被告拆除原告的门卫室后所建的房屋也被拆除，补偿款8,368元由被告占有。为此原告多次与被告协商补偿款分配之事，并提出想终止租赁合同，被告均未予以理睬，故提起诉讼。
　　上海浦东新区东海制绳厂、陈以广共同辩称，两被告同意支付原告租金，但被告要求继续承租系争房屋。2018年12月5日以后的租金未支付是因为原告已明确表示不再将房屋出租给被告。对于原告的其他诉请，被告均不同意。被告经过原告同意在租赁场地上搭建房屋，被告没有恢复原状的义务，现原告提前解除合同，给被告造成损失，被告所添置的附属物对原告有利用价值，原告应予一定补偿。2009年双方签订合同时商定的租赁期限为15年，为此被告投入了较大资金装修。被告建造的房屋系无证建筑，归属被告。合同关于补偿款的分割比率是以15年为期限的，现合同仅约定了5年租期，超过租期的约定应为无效。被告所得的是违章建筑补贴款而非动迁补偿款。
　　本院经审理认定事实如下：2009年11月5日，以张良为出租方、甲方，东海制绳厂、陈以广为承租方、乙方，签订《厂房出租合同》，约定甲方将系争房屋(租赁建筑面积310平方米、总面积960平方米)出租给乙方。租赁期自2009年11月5日起至2014年11月4日止，租赁期5年。租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。年租金为4万元，三年租金不变，第四年起递增5%。附件中约定，承租方在承租期内所建造房屋归属为出租方所有，承租期内遇市政动迁等不可遇见的状况时，按承租年限摊分所建造房屋补偿款，具体如下：5年内动迁出租方得10%，90%归承租方，5-10年内动迁出租方得40%，60%归承租方，……15年后全部归出租方。租赁期满承租方续签，出租方承诺按届时市场价格下浮10%优惠。在承租期内所建造房屋5年内不收费用，5年后与协议捆绑协商相应费用。合同另对其他事项作了约定。合同尾部由陈以广作为乙方代表签字。
　　合同签订后，系争房屋交由被告使用。被告于2010年在租赁的场地内搭建了房屋。合同到期后，双方未签订书面续租协议。系争房屋由被告继续承租，原告未提出异议。被告已支付原告租金至2018年12月4日。
　　2018年7月，原告向陈以广发送短信，称将于2018年11月收回系争房屋自用，要求被告做好准备。9月，原告再次发送短信重申了前述内容。10月初，陈以广回复称按照双方默认的租期，新一轮的5年期限应至2019年11月4日结束，被告希望继续承租系争房屋。原告回复称被告已违反合同约定未将拆除房屋的补偿款分配给原告，原告不愿继续履行合同。此后双方协商未果。
　　另查明，2018年5月，东海制绳厂曾与系争房屋所在村委会签订无证违法建筑整治协议，对涉及系争房屋处的违法建筑拆除时间、补偿标准进行确认，村委会出具了拆违信息确认表。2017年12月、2018年8月，村委会与本案被告共同确认了无证建筑拆除补贴清单，2017年12月的补贴清单涉及拆除面积306.62平方米，补贴内容：砖混补贴每平方米100元，奖励及自拆每平方米250元，合计补贴107,317元。2018年8月拆除面积20.71平方米，砖混补贴每平方米100元，奖励及自拆每平方米250元，合计7,248.50元。两项合计114,565.50元。原告称2018年8月拆除的房屋，系被告在拆除原告原有门卫的基础上建造，但原告同意按照合同约定的分配比例即原、被告按40%、60%进行分配。被告称其取得的是拆违的补偿款而非动迁款，因被告积极配合村委会进行拆违，所以村委会给予了部分补贴，奖励及自拆补贴均不应归原告。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《厂房出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案租赁合同约定的租赁期限为五年，租期届满后，被告继续使用系争房屋且原告未持异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据相关法律规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年7月、9月分别发送短信告知欲终止合同，已经给予被告合理的准备期限。涉案租赁合同实为原告与两被告之间订立，原告请求解除合同，本院予以准许。合同解除后，两被告应将系争房屋返还原告，并支付占有使用系争房屋期间的租金或房屋使用费。被告对欠付租金及使用费无异议，应予支付。原告诉请恢复原状的请求，无合同依据，本院不予支持。两被告应当按照符合租赁物正常使用后的状态返还。原、被告在租赁合同的附件中约定了对被告所建造房屋的归属，以及若被告所建房屋在租期内遇市政动迁等不可遇见的情况下补偿款的分配比例。现被告在原告出租的场地所建的房屋被整治而拆除，被告获得了补偿款。依照协议的约定，补偿款的40%应归出租方即原告。被告实际已获得114,565.50元补偿款，至于补偿的是房屋补偿还是奖励补偿，仅为拆除补贴中的具体明细，不改变拆除补偿款的性质认定，故被告应将其中40%即45,826.20元支付原告。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、原告张良与被告上海浦东新区东海制绳厂、陈以广签订的《厂房出租合同》解除；
　　二、被告上海浦东新区东海制绳厂、陈以广于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区蔡路镇跃东路XXX弄XXX号(临)房屋，并将房屋返还原告张良；
　　三、被告上海浦东新区东海制绳厂、陈以广于本判决生效之日起十日内支付原告张良自2018年12月5日起至返还上海市浦东新区蔡路镇跃东路XXX弄XXX号(临)房屋之日止的租金及房屋使用费，按每月5,950元为计算标准；
　　四、被告上海浦东新区东海制绳厂、陈以广于本判决生效之日起十日内支付原告张良补偿款45,826.20元；
　　五、驳回原告张良的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,437元，减半收取计718.50元，由原告张良负担200元，被告上海浦东新区东海制绳厂、陈以广负担518.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿