张某某、李某某与海南保发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告:张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住海口市。原告:李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住海口市。两原告共同委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区，统一社会信用代码×××。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。

原告张某某、李某某与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及两原告的委托诉讼代理人马相龙，被告保发公司的委托诉讼代理人裴道武、林巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期给原告办理房产证的违约金129456元（违约金计算：2014年6月1日至2018年3月31日，已付房款的万分之二每日，暂定，直至被告给原告办理房产证时止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年1月13日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，依据合同约定被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼9层9B1房出卖给原告，房屋总价款为464002元。根据该合同第八条的约定，原告所购买房屋被告交付时间是2012年5月31日前。该合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。根据《补充协议》第八条对合同第十五条补充约定：在买受人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，出卖人协助买受人办理房地产权属登记，如因买受人原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，出卖人不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因出卖人责任，买受人不能在约定期限��取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按总价款万分之二的日息支付违约金。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按照合同的约定的时间支付给被告购房款及办理房产过户的所有费用。可是，被告至今没有书面通知原告提交办理房屋所有权证所需资料，并办理相关手续。原告认为，被告逾期给原告办理房屋所有权证书的行为已经构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告保发公司辩称：一、被告在2012年4月海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目(儒俊雅苑属于该29个项��之一)和海口市人民政府对该29个项目重新处置前，开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全，但因政府原因造成无法办理儒俊雅苑项目相关竣工验收、商品房预售许可、房产证等手续。2002年，被告已取得儒俊雅苑项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，2003年因故停工后，于2011年经住建部门同意复工，并取得商品房预售许可证，所开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目，2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置。本来，在被告开发儒俊雅苑及销售房产“五证”齐全的情况下，如果没有政府部门责令暂停和政府要求重新处置，儒俊雅苑项目完全可以迅速地完成建设并办理商品房预售许可、房产证等手续。然而，因政府原因，导致造成被告对无法办理商品房预售许可、房产证等一切手续，只能等待政府处置完毕后再办理。二、2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置后，因政府工作原因，一直到2015年6月1日才明确该29个项目重新处置的工作流程，在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。2013年3月13日，政府下发《关于印发原琼山县批建29个项目重新处置工作方案的通知》后，因政府或政府部门处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题，对此，海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号第2页内容可以证明。直至2015年6月1日，[2015]132号海口市人民政府专题会议纪要才确定该29个项目处置工作流程。因此，在市政府确定该29个项目处置工作流程之前，被告根本无法办���儒俊雅苑项目的任何手续，并非由于被告原因不办理房产证。三、在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因相关业主违法原因，造成无法办理项目规划验收等手续和办理房产证。2015年6月1日市政府明确该29个项目处置工作流程后，被告立即按照流程要求向海口市规划局等部门办理了规划核验等一系列手续，经艰苦并付出几千万元的巨额代价后，终于取得建设部门准许儒俊雅苑恢复施工建设。随后，被告立即办理项目竣工规划验收等手续，然而，因相关业主在入住时违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证。综合以上一、二、三点，被告认为：1.在被告开发儒俊雅苑及销售房产手续齐全的情况下，由于政府及相关政府部门责令暂��项目建设和要求重新处置，造成被告无法办理项目预售许可、房产证等一切手续，这完全是被告无法预料的客观原因，被告不存在拖延办理房产证行为，不应承担违约责任；2.在市政府明确处置该29个项目工作流程后，被告已经积极、全面地按照工作流程要求办理儒俊雅苑项目相关手续，然而因相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，其责任应由业主承担。四、针对之前同类案件法院判决确认的事实和判决被告承担违约责任的新意见。之前同类案件，现以（2015）琼山民一初字第573号、（2015）海中法民一终字第1925号为例(其他案件判决内容基本一致)，就一、二审陈述以下意见：一审认定：儒俊雅苑项目属于停缓建项目，被告在预售许可证到期前多次申请延期，但由于历史原因及政策变化致使被告仍未获准延期，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，可见政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响涉案权属证书办理时间的因素，被告能否办理房产证必然受到该因素的影响。中院二审认定：虽然被告诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后被告继续申请政府部门办理相关手续的事实。可见，一、二审法院都注意到了政府责令暂停涉案项目的事实。然而，一审认定被告承担违约责任的理由是：被告明知儒俊雅苑项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与丁枚约定办证时间却未能依约履行合同义务，故其存在一定过错。尽管儒俊雅苑项目属于停缓建工程，但是被告2011年取得了开发建设儒俊雅苑项目和销售房产的全部手续，在取得齐全手续的情况下，被���怎么可能预料到还要被政府暂停建设和重新处置的风险？按这一内容，无异于要求被告不应在签订合同时与购房人约定办证时间，这太令人难以理解。二审认定：（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。在该案中，被告当时没有提交证据证明，暂停该29个项目的原因，事实上，被告作为企业，根本无法知道在拥有齐全手续的情况下为什么还要被政府暂停和重新处置。被告现特别指出：2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因是因琼山区住建局违规批准复工，这一点有《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示》为证，这一证据是之前按案件中未曾提交过的。政府部门违规，不能让被告来承担法律后果。综上，尽管之前的案件法院作出了相关判决，但在本案中，有充分的证据证明被告开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全的情况下，因政府责令暂停和重新处置，导致被告无法办理相关预售许可、房产证等手续，特别是有新的证据证明政府部门责令暂停和重新处置不是因为被告原因造成，应当认定被告不构成违约办证并承担违约责任。五、最后一点，希望法院重视并敬告儒俊雅苑的业主立即拆除违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，否则不但办不了房产证，被告还将另行要求赔偿。在被告按照政府重新处置工作流程付出艰苦努力和巨额代价取得复工手续后，在规划验收等过程中，因业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，经城市管理部门通知后至今没有一个业主自行拆除（更有甚者还撕坏国家机关公文），导致儒俊雅苑项目至今无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此发生的责任与被告没有任何���系。由此可见，相关业主一边做着违法事情导致儒俊雅苑无法办理规划验收等手续造成无法办理房产证，一边却向法院起诉将责任归咎于被告，真是岂有此理。综上，在被告开发儒俊雅苑及销售房产手续齐全的情况下，因政府原因和相关业主违法行为，造成至今未办理房产证，被告不构成违约。恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月20日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要条款约定：一、原告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼9层9B1房屋预售予原告；二、房屋建筑面积89.06平方米，每平方米5210元，总价款464002元，原告应于签订合同的当日付清全部房款；三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交���原告使用；四、被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料，若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》补充约定在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记（合同约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期），如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意合同继续履行，原告不退房，但被告应每日按总价款万分之二支付违约金。原、被告还在合同中约定补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。合同签订后，原告向被告一次性付清全部购房款，被告向原告出具了发票；原告于2012年9月27日收房。被告未为原告办理房屋产权证书，原告于2018年1月5日向本院提起本案诉讼。另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告颁发儒俊雅苑1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府��确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告再次提出申请，海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。又查，2016年，有一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向本院提起诉讼，请求被告支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理，以相同理由判决被告向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。购房人不服判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，“儒俊雅苑”小区已于2014年1月13日被海口市政府和相关规划部门归类为“经完善手续或整改后可予以批准的项目”。而被告作为该小区的开发商，在一、二审期间均未提交证据证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，而且直至一审庭审时尚未办理预售许可证延期。由此可见，被告在履行合同过程中存在严重问题。该问题导致商品房在交付给购房人使用数年后均未能进入办理���权登记阶段。购房人与被告在商品房买卖合同及补充协议中对房屋权属证书办理的约定不同，主要表现在对730天办证期限的起算时间约定不同：买卖合同中约定自房屋交付之日起730日内为购房人办理房屋权属证书，在补充协议中约定自购房人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内协助办理。商品房买卖合同与补充协议为同时签订，而约定的内容不一致。由于被告存在预售许可证延期未能获得批准的问题，商品房销售手续不完备，导致双方在补充协议中关于购房人交清办理房屋所有权证所需资料并办理完相关手续的约定事实上无法进行，而无法进行的责任在于被告，因此，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定被告为购房人办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内，符合商品房买卖合同中对办证期限起算时间的约定，��房人亦未提出异议，二审法院予以维持。由于被告未能自房屋交付之日起730日内协助购房人办理房屋权属登记，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定每日按总价款万分之二支付违约金，购房人要求被告按约定承担违约责任本无不当，但考虑到“儒俊雅苑”小区的逾期办证纠纷此前已有业主提起诉讼，法院根据房屋已实际交付给业主使用的实际情况，综合当前国内宏观经济环境的变化和影响、被告的履约情况及履行能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，酌情确定被告承担合同约定违约金50%的责任，判决已发生法律效力。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条有关“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的意见，购房人上诉主张违约金约定合理，亦负有一定的举证责任。在购房人未举证证明其实际损失的情况下，二审法院综合上述情况，统一裁判尺度，对购房人本次起诉要求判令被告按约定支付违约金的请求不予支持。但是被告应当本着诚实信用的原则，切实履行合同义务，尽快完善手续，协助购房人办理房屋权属登记。如被告在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。海口市中级人民法院遂于2016年12月29日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有原告提供的《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、税收电子转账专用完税证、通用机打发票、海南省海口市资金往来（暂收暂付）专用凭证，被告提供的建设用地规划许可证、琼山市建设工程规划许可证副本、琼山市建设工程施工许可证（副本）、建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号、通知、海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表、儒俊雅苑住宅小区入伙资料签收表。以上证据，经法庭质证，本院予以认定；以及（2016）琼01民终2827民事判决书和原、被告的陈述佐证，足以认定。另外，被告提供海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、建设工程竣工规划经济技术指标核算书（编号：JGHS（2017）-120）、关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片2张），用于证明���海口市人民政府确定原琼山县（市）批建29个项目重新处置工作流程后，被告立即积极、全面地按照重新处置工作流程办理相关规划核验、复工等一系列手续，不存在拖延办理项目相关手续的问题，但因儒俊雅苑1-4#相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此造成的责任与被告无关。原告对该些证据证明力不予认可。经本院审核，该些证据记载的内容表明，儒俊雅苑项目中存在加建行为，1至4栋部分阳台进行了封闭，琼山城管局对违建作出通知。但该些证据不能充分证明是因业主阳台封闭导致了不能办理房产证，本院对此该些证据的证明力不予认定。本院认为：被告在其预售许可期限内将其开发的××苑房预售给原告，双方签订的《海口市��品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和补充协议对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。合同及补充协议签订后，原告已按约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。关于办证时间，原告与被告双方约定应以《补充协议》约定为准，而《补充协议》关于“原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议的其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本院参照房地产行业一般交易习惯酌情确定被告为原告办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。被告于2012年9月27日向原告交付房屋，被告应于2014年9月27日前为原告办理房屋产权证。现被告未为原告办理产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，涉案房屋逾期办证是否由于不可抗力以及不可抗力的影响程度，是认定被告承担违约责任的关键。被告称未能��行办证原因是：1.政府责令暂停涉案项目，重新处置；2.政府重新处置后，因政府工作原因直到2015年6月1日才明确涉案项目重新处置工作流程；3.明确工作流程后，又因相关业主违法原因，造成办理项目规划验收等手续和办理房产证。经本院审查，虽然被告诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后被告继续申请政府部门办理相关手续的事实，但被告未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于被告未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，故政府责令暂停涉案项目及后续的行为不应简单地视为不可抗力。因此，被告在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，其以上述第1、2点理由���张免除其逾期办证的违约责任，没有事实与法律依据；另外，从被告提交的证据可知涉案儒俊雅苑项目中存在加建行为，1至4栋部分阳台进行了封闭，琼山城管局对违建作出通知，但是这不能足以说明是因业主违法搭建而致使其无法办理房产证，被告诉讼中亦未能提供充分证据佐证是因业主违法搭建导致逾期办理产权证，本院对被告其上述第3点理由亦不予采纳。故本院认定被告应当承担违约责任，应向原告支付违约金。至于被告应支付的违约金数额问题。根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日对该类案件作出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至2018年3月13日开庭审理时被告未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改��已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免。故原告要求被告支付逾期办证违约金78973.13元[违约金的计算方式：464002元×824日（自2014年9月28日计算至2016年12月29日，共824日）×0.2‰／日×50％，为38233.76元；及464002元×439日（自2016年12月30日暂计算至2018年3月13日，共439日）×0.2‰／日，为40739.37元；共计78973.13元]的请求，本院予以支持；原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告提出2018年3月14日至31日期间逾期办证违约金的请求，本院在本案中不予处理，原告可另行诉讼主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生��之日起十日内支付原告张某某、李某某逾期办证违约金78973.13元；二、驳回原告张某某、李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元（原告已预交），由原告张某某、李某某负担564元，被告海南保发房地产开发有限公司负担881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判员　　冯成壮

书记员：安志红