张某、刘婷婷与上海崇明豫商置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　原告(反诉被告)：刘婷婷，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　两原告(反诉被告)之共同委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：张国艺，董事长。
　　委托诉讼代理人：郭会梅。
　　第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路XXX号科技绿洲三期9号楼。
　　法定代表人：浦建华，主任。
　　委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。
　　第三人：中国建设银行股份有限公司上海崇明支行，住所地上海市崇明区城桥镇八一路XXX号。
　　负责人：王伟，行长。
　　委托诉讼代理人：徐斌。
　　原告(反诉被告)张某、刘婷婷与被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“崇明豫商公司”)、第三人上海市公积金管理中心(以下简称“公积金管理中心”)、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行(以下简称“建行崇明支行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告崇明豫商公司于2019年2月14日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。2019年3月13日，本案进行了庭前证据交换，原告(反诉被告)张某、刘婷婷及共同委托诉讼代理人李崝、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅参加了证据交换。为查明案件事实，本院依职权追加公积金管理中心、建行崇明支行作为本案第三人参加诉讼。根据原告张某、刘婷婷申请，本院于2019年3月29日依法对被告崇明豫商公司名下银行存款3,030,000元或相应价值财产进行了查封、冻结。本案于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)张某、刘婷婷及共同委托诉讼代理人李崝、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅、第三人建行崇明支行的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼，第三人公积金管理中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，于2019年5月31日依法转为适用普通程序，并组成合议庭。2019年6月21日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告(反诉被告)张某、刘婷婷及其共同委托诉讼代理人李崝、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅、第三人公积金管理中心的委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。第三人建行崇明支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)张某、刘婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告崇明豫商公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、要求被告返还两原告购房款3,336,466元；3、判令被告向两原告支付违约金333,646.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，该协议约定：由被告向原告出售本市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层3—4层室房屋，房屋建筑面积110.28平方米，房屋总售价暂定为3,336,466元。合同签订后，原告全面履行合同义务，于2017年4月29日至2018年1月3日期间按照合同约定支付被告所有购房款。根据合同约定，被告应在2018年6月30日前交付系争房屋，然被告以工程延期等原因至今未能履行合同义务，期间原告曾多次以口头、挂号信的方式催促被告尽快交付房屋，而被告却以种种理由予以搪塞。根据合同约定，被告未按约定期限将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，若逾期超过90天，原告有权单方面解除合同，并有权要求退房，被告应当按照原告全部已付房价款的10%向原告支付违约金。据此，原告为维护自身合法权益，提起本诉诉讼请求。
　　第一次开庭审理时，原告(反诉被告)张某、刘婷婷自愿变更诉讼请求如下：1、判令解除两原告与第三人签订的《个人住房抵押借款合同》，并由第三人返还两原告已经归还的贷款本息147,191.06元(暂计至2019年3月，实际计算至判决生效之日止)，后续的利息及违约金损失由被告承担；2、判令解除两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》，要求被告返还原告购房款2,536,466元，并由被告向第三人归还贷款本金800,000元；3、判令被告向两原告支付违约金333,646.6元(3,336,466元×10%)；4、判令被告向两原告支付自2018年12月11日起至判决生效之日止按每日总房价款万分之二标准计算的逾期违约金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
　　第二次开庭审理时，原告(反诉被告)张某、刘婷婷再次变更诉讼请求如下：1、判令解除两原告与第三人签订的《个人住房抵押借款合同》；2、判令解除两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》，要求被告返还两原告购房款2,536,466元以及两原告已经向第三人归还贷款本金及利息147,191.06元(实际计算至判决生效之日止)，剩余贷款本金及利息由被告直接向第三人归还；3、判令被告向两原告支付违约金333,646.6元(3,336,466元×10%)；4、判令被告依据《上海市商品房预售合同》补充条款约定向两原告支付自2018年12月11日起至判决生效之日止按每日总房价款万分之二标准计算的逾期违约金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
　　被告(反诉原告)崇明豫商公司针对本诉辩称：1、同意解除原、被告之间的《上海市商品房预售合同》，但解除时间以被告在本案中收到法院诉讼材料的时间为准，即以2019年1月23日作为合同解除时间点；2、不同意由被告直接向第三人归还原告的剩余贷款利息，仅同意归还剩余贷款本金；3、同意归还原告已经支付的房款及原告已向第三人归还的贷款本金，但不同意承担原告已向第三人归还的贷款利息部分，因为贷款利息超过被告实际收到的总房价款，加重了被告的负担，且违约金已经足以弥补原告的实际损失，并且双方签订的合同也约定被告不承担利息部分损失，只适用违约金条款；4、合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，并且违约金计算基数应以两原告自行支付的房款2,536,466元为准，同时如果法院确认被告需要向第三人承担剩余贷款利息及违约损失亦应在原告主张的第三项诉请违约金中予以扣除；5、不同意支付逾期违约金，因为被告没有收到原告的退房通知书，且原告没有按照合同约定配合被告办理系争房屋预告登记注销手续，反而造成了被告的损失。
　　被告(反诉原告)崇明豫商公司另向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告承担逾期支付房款的违约金15,982.82元(1,168,233元×万分之二×9天＋800,000元×万分之二×68天＋200,000元×万分之二×75天)；2、要求反诉被告支付逾期办理房屋预抵押、预告登记等注销手续导致反诉原告的损失(自2019年2月2日起至判决生效之日止，按照每日总房价款的万分之二计算)；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月29日，反诉原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定反诉被告购买陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层3—4层室房屋，总房价3,336,466元，反诉被告分期付款，付款时间及金额分别为2017年4月29日前支付330,000元，2017年6月20日前支付838,233元，2017年8月20日前支付1168,233元，2017年10月20日前支付1,000,000元。但反诉被告未按约定时间付款，应承担违约责任，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。同时，反诉原告办理解除合同手续需要反诉被告配合办理系争房屋的抵押登记注销手续，但反诉被告至今仍未办理，存在违约行为。为维护其合法权益，遂提出上述反诉诉请。
　　原告(反诉被告)张某、刘婷婷针对反诉辩称：1、因反诉原告未根据合同约定办理系争房屋大产证，且频繁更换工作人员，导致其产生不安抗辩权，故不存在逾期付款的违约行为，不同意支付该项逾期付款违约金；2、反诉原告没有解除合同的意愿，同时在反诉被告向反诉原告发出解约通知后，反诉原告没有及时办理相关注销登记手续，故不同意承担该项逾期损失。
　　第三人公积金管理中心述称，原告(反诉被告)张某、刘婷婷与第三人签订的借款合同系双方真实意思表示，且第三人已经履行了合同约定的放款义务，应属合法有效。两原告(反诉被告)若要求解除该借款合同，由法院依法裁判；若支持原告(反诉被告)解除合同，则两原告(反诉被告)应向第三人支付至实际清偿贷款之日止的贷款本金和利息，如果有逾期，还应同时承担罚息及复利；同意由被告(反诉原告)直接向第三人归还原告(反诉被告)的剩余贷款，但需要原、被告共同配合银行办理预抵押登记注销手续。
　　第三人建行崇明支行述称，借款抵押合同是公积金管理中心和两原告签订的，银行只是负责银行账户的管理，实际放款是根据公积金管理中心的要求来支付。
　　原告(反诉被告)为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：
　　1、《上海市商品房预售合同》一份，证明原告(反诉被告)与被告(反诉原告)于2017年4月29日签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定被告(反诉原告)逾期交房应向原告(反诉被告)支付违约金，如果逾期超过90天，原告(反诉被告)有权单方解除合同并要求退房，被告(反诉原告)应向原告(反诉被告)支付总房价款10%的违约金。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但认为约定违约金过高，且原告(反诉被告)未举证证明其实际损失。第三人建行崇明支行表示对真实性无异议。
　　2、中信银行签购单及上海市增值税普通发票一组，证明原告(反诉被告)已按照合同约定于2017年4月29日至2018年1月3日向被告(反诉原告)支付了全部房款，其中银行贷款800,000元。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但表示原告(反诉被告)实际付款时间与合同约定付款时间有差异，存在逾期付款的情况。第三人建行崇明支行表示对真实性无异议。
　　3、不动产登记证明一份，证明系争房屋预告登记的权利人是两原告(反诉被告)。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但表示该房屋上除该预告登记外还存在一个预抵押登记。第三人建行崇明支行表示对真实性无异议。
　　4、退房通知书及挂号信一份，证明因被告(反诉原告)迟延交房，原告(反诉被告)以挂号信形式要求被告(反诉原告)退房并承担相应违约责任。经质证，被告(反诉原告)对真实性无法确认，表示合同解除的时间应以收到本案诉讼材料之日为准。第三人建行崇明支行表示对真实性无异议。
　　5、《住房公积金个人住房抵押借款合同》一份，证明原告(反诉被告)、被告(反诉原告)与第三人于2017年11月29日签订该抵押借款合同。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但表示其只是作为担保人，原告(反诉被告)与第三人之间的权利义务不清楚，且从签署时间看，原告(反诉被告)存在逾期付款的行为。第三人建行崇明支行表示对真实性无异议。
　　被告(反诉原告)未提交证据材料。
　　第三人建行崇明支行依法提交对账单一组，证明两原告(反诉被告)已经还款的情况。经质证，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)对真实性均无异议，但被告(反诉原告)表示该对账单显示原告(反诉被告)主张的违约金远高于其实际损失。
　　对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：被告(反诉原告)崇明豫商公司系上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地产开发企业，并已取得该项目预售许可证。
　　2017年5月6日，原告(反诉被告)张某、刘婷婷(乙方、买方)与被告(反诉原告)崇明豫商公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》49号3层3—4层室房屋，房屋暂测建筑面积为110.28平方米，每平方米建筑面积单价30,254.50元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3,336,466元。甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
　　该合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、逾期超过90日，甲方有权单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，乙方应当按照总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方希望继续履行本合同的，经甲方书面同意后，本合同继续履行，但乙方应自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付总房价款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付该等违约金。
　　合同第十一条约定：甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90日，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当按照乙方全部已付房价款的10%向乙方支付违约金。乙方不退房的，本合同继续履行，自本合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房价款万分之贰的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。
　　合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利息计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第二十条约定：按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。
　　合同附件一的付款方式和付款期限，约定乙方于2017年4月29日与甲方签约，并付首付房款330,000元，于2017年6月20日前应支付房款838,233元，于2017年8月20日前应支付房款1,168,233元，于2017年10月20日前应支付房款1,000,000元。补充条款合同的解除第9.2条约定：除本补充条款另有特别约定外，若发生乙方有权解除合同的情况，乙方需在送达解除合同通知后10日内至甲方售楼处办理退房解约手续(包括签署退房协议、注销授权书、腾退房屋等)，并共同或委托甲方办理合同注销登记手续。未按期完成上述手续的，则甲方有权延迟向乙方返还房价款及违约金(如有)直至上述手续办理完毕后30日而无须承担任何责任。第9.3条约定：合同解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能在收到对方发出的解除通知书后10日内(主合同和本补充条款另行约定的除外)办理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之贰的违约金。
　　合同签订后，原告(反诉被告)张某、刘婷婷分别于2017年4月29日前向被告(反诉原告)崇明豫商公司支付首付房款330,000元，于2017年6月20日前支付房款838,233元，于2017年8月29日支付房款1,168,233元。2017年9月7日，原告(反诉被告)张某、刘婷婷取得了系争房屋的预告登记。2017年11月29日，原告(反诉被告)张某、刘婷婷作为借款人与第三人公积金管理中心(抵押权人)、建行崇明支行(贷款银行)、被告(反诉原告)崇明豫商公司(保证人)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：贷款金额为800,000元，贷款期限为20年(240月)，预计自2017年11月29日起至2037年11月29日止；借款人张某、刘婷婷应将借款用于购置位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层3—4层室房屋；贷款银行建行崇明支行按照借款人张某、刘婷婷的委托将贷款资金划入被告(反诉原告)崇明豫商公司名下账户；贷款以等额本金还款方式偿还；借款人张某、刘婷婷将上述所购房屋抵押给公积金管理中心；被告(反诉原告)崇明豫商公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。2017年12月14日，原告(反诉被告)张某、刘婷婷在系争房屋上办理了的预购房屋抵押登记，第三人公积金管理中心取得了系争房屋的抵押权人预告登记证明，并于同月27日委托第三人建行崇明支行向被告(反诉原告)崇明豫商公司划入贷款800,000元。2018年1月3日，原告(反诉被告)张某、刘婷婷向被告(反诉原告)崇明豫商公司支付剩余房款200,000元。原告(反诉被告)张某、刘婷婷自2018年1月22日起每月向第三人建行崇明支行归还上述贷款本息至今。
　　因被告(反诉原告)崇明豫商公司未能于2018年6月30日前交房，原告(反诉被告)张某、刘婷婷遂于2018年12月1日向被告(反诉原告)通过挂号信方式寄送退房通知书，之后又多次与被告(反诉原告)就退房事宜进行沟通协商，但双方未能达成一致意见，原告遂以讼称事由诉至本院。2019年3月14日，被告(反诉原告)取得了系争房屋的房地产初始登记(大产证)。
　　本院认为，本诉争议焦点为：1、被告(反诉原告)在履约过程中是否存在违约行为，若存在，原告(反诉被告)是否可以行使单方解除权予以解除商品房预售合同；2、若商品房预售合同应予解除，则解约日期如何确定，原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)退还已付购房款2,536,466元，并支付违约金333,646.6元的诉请应否支持；3、若商品房预售合同解除，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)与第三人签订的抵押借款合同是否可以解除，若解除，原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)返还已归还贷款本息，并由被告(反诉原告)直接向第三人归还剩余贷款本息的诉请应否支持；4、被告(反诉原告)是否存在涉案商品房预售合同补充条款9.3条约定的行为，是否需要向原告(反诉被告)支付逾期违约金。
　　针对第一个争议焦点，本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。被告(反诉原告)作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告(反诉原告)应当在2018年6月30日前向原告(反诉被告)交付房屋，逾期超过90天，原告(反诉被告)有权单方面解除本合同。现被告(反诉原告)逾期交房已超过90日，显属违约，故原告(反诉被告)据此行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。
　　针对第二个争议焦点，关于解约时间，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告(反诉被告)于2018年12月1日通过挂号信方式向被告(反诉原告)的售楼中心地址以及涉案商品房预售合同上注明的邮寄地址分别寄送了退房通知书，根据双方之间商品房预售合同约定，合同一方向另一方送达任何文件，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达方式，送达合同所列另一方的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(已寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方。因此，原告(反诉被告)主张该商品房预售合同于2018年12月8日解除，于法有据，本院予以支持。
　　根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告(反诉被告)主张返还已付购房款2,536,466元的诉请，本院认为，涉案商品房预售合同解除后，因该合同取得财产应当予以返还，故原告(反诉被告)的该项诉请，于法有据，本院予以支持。
　　关于原告主张违约金333,646.6元的诉请，根据商品房预售合同第十二条约定，被告(反诉原告)应当按照原告(反诉被告)全部已付房价款的10%支付违约金。现因被告(反诉原告)逾期交房已超过90天，故原告(反诉被告)依据合同约定主张被告(反诉原告)支付违约金333,646.6元的诉讼请求，可予支持。关于被告(反诉原告)提出违约金过高要求调整的辩解意见，本院亦认为，涉案商品房预售合同中的违约金条款是由被告(反诉原告)制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约标准时对违约后果及责任承担已有充分预期，且该条款经双方合意约定，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，同时结合本案中原告(反诉被告)的实际损失，亦不存在约定违约金过分高于造成的损失的情况，故被告(反诉原告)要求调整违约金的辩解意见，本院不予采信。
　　针对第三个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告(反诉被告)要求解除其与被告(反诉原告)、第三人签订的《住房公积金个人住房抵押借款合同》，本院亦予以支持。
　　关于原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)返还已归还贷款本息，并由被告(反诉原告)直接向第三人归还剩余贷款本息的诉请。本院认为，抵押借款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，抵押借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少不必要的重复和当事人的诉累，在本案中可由贷款的实际收取方即被告(反诉原告)崇明豫商公司直接将剩余购房贷款本息归还第三人，并返还原告(反诉被告)已向第三人归还的贷款本息。关于被告(反诉原告)提出解约违约金已经足以弥补原告(反诉被告)的实际损失，故被告(反诉原告)不应该承担贷款利息部分的辩解意见，本院亦认为，约定违约金的主要目的虽在于填补守约方的损失，但也可兼具一定的惩罚性。首先，结合本案实际情况，约定违约金并不足以弥补原告(反诉被告)的全部实际损失，故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)承担贷款利息的主张，具有合理性。其次，解除涉案商品房预售合同的原因在于被告(反诉原告)存在逾期交房的严重违约行为，如前所述，被告(反诉原告)对违约后果及责任承担有充分预期。因此，被告(反诉原告)要求对承担的贷款利息在解约违约金中予以扣除的辩解意见，本院不予采信。被告(反诉原告)崇明豫商公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人公积金管理中心应及时涤除系争房屋上的抵押登记。
　　针对第四个争议焦点，本院认为，系争房屋上本身存在个人借款抵押预告登记，也就是说被告(反诉原告)收到原告(反诉被告)发出的解除通知后，仅被告(反诉原告)一方无法完成系争房屋的相应注销登记手续，而需要原告(反诉被告)与被告(反诉原告)相互配合才能顺利完成，故原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，本院难以采信。同时，庭审中原、被告一致确认双方在涉讼之前未能就解除涉案商品房预售合同及解除合同后产生的相应法律后果等协商达成一致意见。故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付逾期违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
　　此外，反诉的争议焦点为：1、原告(反诉被告)是否存在逾期付款的行为，若存在，是否应当向被告(反诉原告)支付违约金15,982.82元；2、原告(反诉被告)是否存在商品房预售合同补充条款9.3条约定的情形，是否需要向被告(反诉原告)支付逾期违约金。
　　针对第一个争议焦点，根据原告(反诉被告)提交的房款支付凭证及抵押借款合同签订的时间可以看出，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付部分购房款的时间晚于商品房预售合同上约定的付款时间。原告(反诉被告)提出因被告(反诉原告)一直没有办理大产证且频繁更换工作人员，使其产生不安抗辩权，并且800,000元银行贷款是第三人直接支付给被告(反诉原告)，亦与其无关，故不同意承担逾期付款违约金。对此，本院认为，本案中原、被告之间的商品房预售合同已经解除，并且合同解除系被告(反诉原告)的严重违约行为造成。根据法律规定，涉案商品房预售合同解除应产生溯及既往的效力，即原告(反诉被告)可要求被告(反诉原告)恢复原状即返还已付购房款，故在涉案商品房预售合同解除的前提下，被告(反诉原告)主张逾期付款违约金不具有合理性。退一步讲，即使涉案商品房预售合同解除前，原告(反诉被告)存在逾期支付房款的行为，但被告(反诉原告)对上述房款也已经受领，且无证据证明被告(反诉原告)在受领时曾对此提出过异议。故被告(反诉原告)主张逾期付款违约金的反诉请求，缺乏法律依据，本院难以支持。
　　针对第二个争议焦点，如前文所述，因办理系争房屋的相应注销登记手续需要原告(反诉被告)与被告(反诉原告)相互配合才能顺利完成，而被告(反诉原告)亦未及时与原告(反诉被告)办理相应退房手续，且双方就退房事宜也未能达成一致意见，故被告(反诉原告)认为原告(反诉被告)存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，本院难以采信。因此，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)张某、刘婷婷与被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司就上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层3-4层室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年12月8日解除；
　　二、解除原告(反诉被告)张某、刘婷婷与第三人上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司签订的《住房公积金个人住房抵押借款合同》；
　　三、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张某、刘婷婷返还房款2,536,466元以及自2017年12月27日起至判决生效之日止原告(反诉被告)张某、刘婷婷已向第三人上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行归还的贷款本金及利息(以第三人上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；
　　四、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行归还原告(反诉被告)张某、刘婷婷自本判决生效之日起就《住房公积金个人住房抵押借款合同》剩余的贷款本金及利息，自被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海崇明支行办理上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层3—4层室房屋上抵押登记的涤除手续；
　　五、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张某、刘婷婷支付违约金333,646.6元；
　　六、原告(反诉被告)张某、刘婷婷的其余诉讼请求不予支持；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费37,321元，财产保全费5,000元，合计42,321元，由原告(反诉被告)张某、刘婷婷负担1,979元，被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司负担40,342元。反诉案件受理费2,199元，由被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：黄菲菲

书记员：沙卫国