张莉与上海中原物业顾问有限公司、赵炳华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张莉，女，1972年11月20日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：张逸豪，上海岷颉律师事务所律师。
　　被告：赵炳华，男，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省上虞市。
　　委托诉讼代理人：赵威(系赵炳华儿子)，住上海市。
　　被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陆成，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱丹凤，该公司员工。
　　原告张莉与被告赵炳华、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉的委托诉讼代理人张逸豪律师、被告赵炳华的委托诉讼代理人赵威，被告中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　张莉向本院提出诉讼请求：1、确认张莉和赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除；2、确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除；3、判令赵炳华向张莉归还定金10万元；4、判令中原公司向张莉归还代赵炳华保管的定金10万元；5、判令赵炳华以10万元为本金，按6%的标准向张莉支付自2018年4月19日起至中原公司返还10万元止的利息；6、本案受理费由赵炳华承担。审理中，张莉撤回要求确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除的诉讼请求。事实与理由：张莉与赵炳华在中原公司的居间下，于2017年4月2日签订《房屋买卖合同》，约定由张莉受让赵炳华名下位于上海市虹口区欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，同时由于张莉在签订合同时受到限购政策影响，可能无法继续履行房屋买卖合同，因此合同第17条约定：若遇到国家政策等不可抗力因素，本合同自动解除，且双方互不追究违约责任。同日，张莉与赵炳华、中原公司签订《房地产买卖居间协议》，约定张莉向中原公司支付10万元作为意向金，在签署《房屋买卖合同》后，意向金转为支付给赵炳华的定金。张莉依约支付10万元定金后，在履行合同过程中，因张莉仍无法解决限购问题，赵炳华遂将系争房屋出售给案外人。
　　因赵炳华已经将系争房屋出售给他人，张莉与赵炳华签订的《房屋买卖合同》已无继续履行可能，故张莉要求赵炳华配合办理解除合同的相关手续，并要求中原公司退还由其代为保管的定金10万元。然而赵炳华迟迟不予配合，故张莉诉至法院。
　　赵炳华辩称，同意解除与张莉就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，但不同意返还定金。国家限购政策在双方签订合同期间并未发生变化，张莉在明知限购政策的前提下签订了买卖合同，不适用由于政策原因导致合同无法继续履行，互不追究责任条款的情形，故不同意返还定金。而且定金一直在中原公司处保管，也不同意承担利息损失。
　　中原公司辩称，对张莉和赵炳华就系争房屋的买卖，中原公司已经按三方签订的居间合同完成了居间行为。由于赵炳华不同意返还张莉定金，故中原公司无法向张莉返还定金。定金系无息保管，中原公司亦不应当承担利息损失。张莉和赵炳华签订《房屋买卖合同》时国家政策并未发生变化，因此不适用张莉主张的互不追究违约责任的条款。张莉欲购房时向中原公司陈述其不会存在限购的问题，实际上张莉提出解除合同的理由是认为房价过高，张莉存在违约。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋原权利人为赵炳华。
　　2017年4月2日，张莉(买受方，乙方)、赵炳华(出卖方，甲方)与中原公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。
　　同日，张莉(买受方，乙方)与赵炳华(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,700万元；甲乙双方同意于2017年6月12日前，前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方一致协商同意若遇国家政策不可抗力因素，本合同自动解除，互不追究违约责任。合同签订当日，张莉支付定金10万元至中原公司。买卖合同签订时，张莉已经知晓自己存在限购问题，欲出售其在原有房屋内的产权份额后，继续履行与赵炳华就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，但因张莉始终无法解决限购问题，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。
　　2018年3月12日，赵炳华与案外人就系争房屋另签订《房屋买卖合同》。
　　审理中，张莉提供：2018年4月13日其委托上海岷颉律师事务所律师向赵炳华出具的《关于赵炳华与张莉房屋买卖相关合同解除事宜的函》，表示：若受到本函后五日内未及时与居间方、委托人或律师联系，则视为已同意确认《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》已自动解除，双方不会因该房屋买卖合同追究对方违约责任，且已同意居间方将该笔定金退回委托人。据此，张莉主张其与赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除，并要求中原公司向其返还保管的定金。对该律师函，赵炳华不予认可，认为在张莉未按双方《房屋买卖合同》约定的期限履行付款义务的20日后，赵炳华即享有合同解除权。因此，在其与案外人另某某系争房屋签订《房屋买卖合同》时，张莉与赵炳华的《房屋买卖合同》即因张莉违约而自动解除。中原公司表示未收到该律师函，不知晓。
　　上述事实，经庭审质证，另由原、被告双方当事人的陈述、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、银行转账凭证、律师函等证据佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。在张莉与赵炳华签订《房屋买卖合同》时，限购政策已经出台并实施，张莉对其系限购对象是明知的。签订合同后，张莉虽对其原来持有的房屋产权份额采取了出售的方式，但仍未改变其限购的状态，因此造成双方《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在张莉。且赵炳华已将系争房屋出售给案外人，故张莉于赵炳华签订的《房屋买卖合同》在赵炳华与案外人就系争房屋签订买卖合同时再无继续履行的可能，双方《房屋买卖合同》应于2018年3月12日解除。张莉主张双方合同约定，因遇国家政策不可抗因素，合同自动解除，互不追究违约责任，因双方合同签订后，国家限购政策并未发生变动，且在签订合同之前张莉就已经明知自己的限购状况，故不应适用该条约定。依照双方《房屋买卖合同》中对定金的约定，赵炳华不同意返还张莉定金有据可依，故对张莉提出要求赵炳华返还定金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。中原公司处保管的定金应交还赵炳华。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、张莉与赵炳华就上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》于2018年3月12日解除；
　　二、张莉的其余诉讼请求不予支持。
　　本案受理费2,403元，减半收取1,201.50元，由张莉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹北霖

书记员：蔡覙静