张蓓与浩歌实业(上海)有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告：张蓓，女，1973年1月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：许婷婷，上海市白玉兰律师事务所律师。
　　被告：浩歌实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：章浩，总裁。
　　第三人：上海日欣汽车配件制造有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇天一路XXX号XXX、XXX、XXX幢。
　　法定代表人：顾林华，总经理。
　　委托诉讼代理人：王坚，男。
　　第三人：上海瑞象装饰工程有限公司，住所地上海市闵行区紫秀路XXX号XXX号楼1A。
　　法定代表人：张永保，总经理。
　　原告张蓓与被告浩歌实业(上海)有限公司(以下简称浩歌公司)、第三人上海日欣汽车配件制造有限公司(以下简称日欣公司)、第三人上海瑞象装饰工程有限公司(以下简称瑞象公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年12月1日以(2016)沪0118民初13531号立案后，于2017年10月31日作出(2016)沪0118民初13531号民事判决，因原告张蓓不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后于2018年4月24日裁定撤销原判决、发回重审。本院于2018年5月28日立案受理重审案件，并依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2018年9月19日第一次公开开庭进行了审理，原告张蓓之委托诉讼代理人范瑶瑶、被告浩歌公司之法定代表人章浩到庭参加诉讼；第三人日欣公司经本院公告传唤未到庭，第三人瑞象公司经本院传票传唤未到庭。本案于2018年12月13日第二次公开开庭进行了审理，原告张蓓之委托诉讼代理人范瑶瑶、被告浩歌公司之法定代表人章浩及第三人日欣公司之委托诉讼代理人王坚到庭参加诉讼；第三人瑞象公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
　　原告张蓓向本院提出诉讼请求：判令原告张蓓对第三人日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号房屋不负担租赁权予以变现。事实和理由：张蓓与日欣公司因借款合同纠纷而涉诉，经(2015)青民二(商)初字第1897号民事判决，确认张蓓自2015年5月11日起对日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号房屋享有抵押权，并判令日欣公司应归还张蓓借款并偿付违约金等。执行期间，浩歌公司提出执行异议，认为其对涉案房产享有租赁权。经(2016)沪0118执异115号裁定，支持了浩歌公司的异议请求。张蓓对浩歌公司主张的租赁权存有异议，浩歌公司提供的租赁合同中约定租赁期限长达20年也未进行备案登记，且据浩歌公司所称已付清全部租金，不符合常理；浩歌公司称以日欣公司拖欠的款项抵偿部分租金及以其他主体之间的划付款项支付了剩余租金，证据不充分；租赁合同约定租金合计为人民币1,000万元，明显低于同时期同地段同面积房产租赁的市场价，并且没有任何递增或调整，不符合租金逐年递增的商业惯例；双方约定租金一年内付清，违背了房屋租金按月、按季或按年分期支付的商业惯例，也违背了租赁的商业目的。20年租金一次性支付完毕，其他任何第三方无法享有包括收取租金的任何权利，浩歌公司与日欣公司恶意串通规避执行的目的非常明显；浩歌公司所称的租赁期限自2013年11月15日开始，浩歌公司长期未采取积极措施，但在张蓓与日欣公司之间的诉讼判决生效后即提出了仲裁，要求日欣公司开具租金发票。仲裁裁决虽支持了浩歌公司的请求，但不排除浩歌公司与日欣公司恶意串通以规避案件执行；张蓓未参与仲裁案件的审理，仲裁裁决也未就抵押权进行阐述与认定，该仲裁认定的事实不能约束张蓓，也不能适用于本案；浩歌公司无充分证据证明在张蓓的抵押权设立之前与日欣公司签订了合法有效的租赁合同且实际占有涉案房产，无权享有负担租赁权变现的权利，故张蓓提起本案诉讼。
　　被告浩歌实业(上海)有限公司辩称：浩歌公司与日欣公司之间的租赁合同关系已由生效仲裁文书予以确认，张蓓的主张仅为猜测而无相应证据证明，故不同意张蓓的诉讼请求。
　　第三人上海日欣汽车配件制造有限公司述称：2013年11月15日的《租赁合同》以及2013年3月1日《权利转让及授权书》真实性没有异议，均是日欣公司法定代表人顾林华操办签署的。但，日欣公司与浩歌公司之间不存在实质上的租赁关系，是为顾林华与浩歌公司法定代表人章浩个人之间借款作名义上的保障。系争房屋是日欣公司向案外人收购而来，收购来时即已有瑞象公司承租在里面使用。因为顾林华个人向章浩个人借款了约一千万元(其中部分借款约300万元是章浩打到日欣公司账户上的)，章浩要求以系争房屋和日欣公司签订租赁合同，以租赁合同的形式来保障章浩的个人债权。事实上，日欣公司收购系争房屋后，未曾收过分文租金；一开始是因日欣公司与房屋原权利人尚有款项未结清，后来是浩歌公司向瑞象公司收取租金了；至于浩歌公司与瑞象公司有无签订租赁合同的事宜不清楚，瑞象公司支付的款项也是归还章浩个人的借款，日欣公司也从未与瑞象公司解除租赁合同。顾林华或日欣公司与浩歌公司之间从未真正履行过2013年11月15日的租赁合同，双方之间就是原来的债权债务关系。因顾林华向章浩的一千多万元借款，章浩、浩歌公司将与日欣公司及其他两个公司名下的房产都签订了租赁合同；而事实上顾林华已经还清一千多万元的债务，外加上三处房屋的租金收益，不仅还清还多还了。此外，章浩及浩歌公司为保障此一千多万元的债权，还利用章浩名下的另一家公司与顾林华签订了珠宝买卖合同，顾林华未收到任何珠宝，却被安徽巢湖法院判令归还两千多万元的货款。为此，顾林华已经一并向青浦公安机关报案，但至今未被立案。
　　第三人上海瑞象装饰工程有限公司庭后述称：2009年或2011年左右瑞象公司开始向日本人开设的日欣公司承租房屋，租赁合同好像是三年一签的。与日欣公司的租赁合同快到期时，日欣公司称浩歌公司要长租房屋，所以日欣公司与浩歌公司签订了20年期合同，瑞象公司与浩歌公司签订了10年期合同，此后租金和水电费都是瑞象公司支付给浩歌公司的。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　张蓓对涉案房产即青浦区白鹤镇天一路XXX号房屋的抵押权与日欣公司于2015年5月11日办理了登记备案手续，债权数额为3,240万元，债务履行期限为2015年5月7日至2025年5月6日止。2015年9月21日，本院立案受理了张蓓诉日欣公司、顾林华民间借贷纠纷一案，并于2016年1月11日作出了(2015)青民二(商)初字第1897号民事判决书，判令日欣公司应归还张蓓借款本金27,695,307元、偿付利息损失、律师代理费等，并判令如日欣公司届期不履行付款义务的，张蓓对日欣公司名下的坐落于本区白鹤镇天一路XXX号的第1至4幢房屋享有优先受偿权，另判令顾林华对上述物的担保以外的债务承担连带保证责任。2016年2月28日，张蓓依据该生效法律文书向本院申请执行，本院以(2016)沪0118执1235号立案执行。执行中，本院于2016年6月14日依法查封日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号的房产，并于7月4日发出公告，明确“案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持”。之后，浩歌公司向本院提出执行异议，本院于2016年11月14日出具(2016)沪0118执异115号执行裁定书，裁定支持了浩歌公司的异议请求，中止对涉案房产不负担租赁权予以变现。张蓓不服该裁定，提起本案诉讼。
　　另查明：日欣公司及其法定代表人顾林华出具有落款时间为2013年3月1日的《权利转让及授权书》，载有内容：现因本公司资源整合及业务需要，将本公司资产位于上海市青浦区天一路XXX号全部房地产租赁事宜及收取租金之相关权利(包括涉及违约权利)全部转让给浩歌公司所有，浩歌公司有权代表本公司行使关于以上房地产的一切权利，之后以上房地的出租权及收取租金之权利全部归浩歌公司所有。本公司郑重承诺对以上事项负责，此转让授权不得撤销。备注：以上权利转让及授权包括该房地产范围内供电、供水等相关设施的办理及使用。
　　日欣公司(甲方)与浩歌公司(乙方)签有一份落款时间为2013年11月15日的《租赁合同》，载有内容：约定甲方将位于本区白鹤镇天一路XXX号全部总面积12,932.39平方米的场地及建筑物租赁给乙方使用，租赁期限自2013年11月16日至2033年11月15日，期满后乙方有优先租赁权，租金为1,000万元，一年内付清。甲方作为该租赁物的产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同时甲方告知乙方租赁物没有设定任何抵押，租赁期间如甲方将租赁物设定抵押，所引起纠纷造成损失全部由甲方负责，与乙方无关，如因抵押纠纷而给乙方造成的损失全部由甲方赔偿。该租赁物处于甲方已租赁给瑞象公司的租赁合同有效期内，由甲方负责向瑞象公司承担违约责任，或由甲方将2013年11月16日之后的出租权及收取租金的权利一并转让给乙方所有，由乙方与瑞象公司重新签订租赁合同；未尽事宜，双方协商解决，协商不成的双方同意选择提交上海仲裁委员会仲裁；合同另载有其他内容。
　　浩歌公司(甲方)与瑞象公司(乙方)签有一份落款时间为2013年11月15日的《厂房租赁合同》，载有内容：甲方将位于本区白鹤镇天一路XXX号厂房7,000平方米出租给乙方用于从事雕塑、雕刻类艺术品等产品生产，租期自2013年11月16日起至2023年11月15日止；年租金170万元，自2016年2月1日起按每年5%递增，半年一付先付后用，甲方收到乙方租金再开具发票给乙方；乙方应支付甲方租赁保证金141,667元；合同另对其他内容进行了约定。
　　浩歌公司(甲方)与瑞象公司(乙方)另签有一份落款时间为2015年6月3日的《厂房租赁合同(补充条款)》，载有内容：甲乙双方现根据需要将2013年11月15日签订的《厂房租赁合同》约定的付款方式和租金作如下修订：1、将付款方式半年一付先付后用修订为本补充条款生效后一周内一次性付清；2、将租金总额修订为除已付款外乙方一次性付清甲方人民币800万元整。
　　张蓓与日欣公司设定抵押权时，涉案厂房由瑞象公司实际使用，使用至2017年3月时搬离，现由浩歌公司出租给案外人普朗斯塑料机械(上海)有限公司实际使用。
　　再查明：2016年3月21日，浩歌公司作为申请人，向上海市仲裁委员会提交仲裁申请书，要求裁决日欣公司向其交付房租的发票。日欣公司在该案中提出反请求申请，认为浩歌公司未能按《租赁合同》的约定及时全额支付租金，请求解除双方于2013年11月15日签订的《租赁合同》。上海市仲裁委员会于2016年7月22日出具了(2016)沪仲案字第0552号裁决书，查明了以下法律事实：1、浩歌公司与日欣公司于2013年11月15日签订《租赁合同》，约定日欣公司将位于本区白鹤镇天一路XXX号全部总面积12,932.39平方米的场地及建筑物租赁给浩歌公司使用，租赁期限自2013年11月16日至2033年11月15日，租金为1,000万元，一年内付清。该租赁物处于日欣公司已租赁给瑞象公司的租赁合同有效期内，由日欣公司向瑞象公司承担违约责任，或由日欣公司将2013年11月16日之后的出租权及收取租金的权利一并转让给浩歌公司所有，由浩歌公司与瑞象公司重新签订租赁合同。2、2014年8月12日，日欣公司及案外人上海楦腾电子有限公司共同出具担保书，载明：鉴于丰川公司[指丰川卓维电子(上海)有限公司]欠章浩货款及借款共计5,800万元，承诺于2014年9月30日还清之事实，经以下担保人公司(即日欣公司、上海楦腾电子有限公司)研究决定愿意为丰川公司提供担保，并承诺同意与丰川公司共同承担连带还款及违约责任。3、2014年8月14日、8月15日、9月4日，章浩先后四次分别向日欣公司转款150万元、50万元、100万元及85万元，共计转款385万元。4、2014年9月30日，日欣公司出具《确认书》，称鉴于日欣公司为丰川公司欠章浩的货款提供担保并承担连带还款责任，现以浩歌公司即日起应付日欣公司天一路XXX号的全部房租作为冲抵偿还丰川公司所欠章浩的欠款，日欣公司对以上事实予以确认不得撤销。5、安徽省巢湖市人民法院曾于2015年12月20日作出(2015)巢民二初字第00623号民事判决书，判令丰川公司应给付章浩货款2,000万元。仲裁庭认为浩歌公司与日欣公司之间的租赁事实清楚，浩歌公司应付日欣公司的房租可以继续冲抵、实际也已经冲抵案外人丰川公司对章浩的欠款，也即浩歌公司在合同约定期限内以现金和冲抵形式向日欣公司已全额支付了1,000万元租金，裁决日欣公司于本裁定作出之日起十五日内向被告开具并交付金额为1,000万元的房屋租金发票，日欣公司的仲裁反请求不予支持。该裁决书自作出之日起发生法律效力。
　　仲裁裁决生效后，浩歌公司未就裁决内容申请执行。
　　审理期间，浩歌公司为证明与日欣公司之间的租赁合同关系及合同已实际履行，提供下列证据予以证明：1、浩歌公司与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》；2、浩歌公司与瑞象公司签订的《厂房租赁合同(补充条款)》；3、瑞象公司支付浩歌公司房租的《贷记来账业务自动入账通知书》18份，具体付款情况及凭证中“附言”内容如下：2014年9月1日付款85万元(房租)，2015年2月10日付款10万元(房租)，2月12日45万(房租)，2月13日30万元(天一路厂房房租)，8月4日9,320元(青浦工厂6、7月水费)，8月24日3,265元(青浦工厂8月水费)，9月1日30万元(15.8.1－16、1.31房租费)，9月15日30万元(15.8.1－16、1.31房租)，10月16日253,205元(8－1月房租，9月水费)，11月27日2,080元(厂房11月水费)，2016年2月2日30万(2、3月租金)，3月15日15万元(房租4月份)，4月15日15万元(5月房租)，6月15日30万元(6月、7月房租)，7月18日15万元(8月房租)，2017年1月25日344,452元(工厂12月、1月房租)，2月27日156,187.50元(青浦工厂2月房租)，3月17日167,187.50元(3月工厂房租)。
　　张蓓对上述证据质证意见如下：1、浩歌公司与瑞象公司之间签订的《厂房租赁合同》中约定年租金170万元，半年一付，瑞象公司另应支付保证金141,667元，但根据瑞象公司的付款情况，实际并未按此合同约定履行；浩歌公司与日欣公司之间签订的合同中对于瑞象公司租赁情况的处理方式是不明确的，即由日欣公司向瑞象公司承担违约责任或由被告与瑞象公司重新签订租赁合同，但浩歌公司与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》落款日期同样是2013年11月15日，处理方式是确定的，故两份合同内容存在矛盾之处，可证明浩歌公司与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》是后补的；张蓓对于涉案厂房设定抵押权的日期是2015年5月11日，在此之前，瑞象公司有4笔付款。2014年9月1日支付了85万元，章浩即于9月4日付给日欣公司85万元，是同一笔款项。根据日欣公司在仲裁案件中的陈述，此款系三方协商由瑞象公司付给浩歌公司，并非付给浩歌公司的租金，说明日欣公司与浩歌公司之间存在其他债权债务关系；2015年9月开始支付的房租，写明具体的租赁时间，但与合同约定的金额不一致。综上，浩歌公司与瑞象公司之间签订的《厂房租赁合同》是后补的，日期倒签，从而可以得出浩歌公司与日欣公司之间签订的《租赁合同》同样为后补的结论。2、日欣公司出租给瑞象公司的租金为170万元一年，但日欣公司冒着违约的风险将房屋出租给浩歌公司，且租金变为50万元一年，显属不符合常理。故日欣公司与浩歌公司签署租赁合同并非真实租赁意思表示，仅仅是为顾林华个人债务形成的一定保障，既没有租金支付，也没有租金缴纳，即租赁合同未实际履行过。浩歌公司认为支付的385万元租金，实际就是借款关系，并非真正的租金支付。3、浩歌公司提供的权利转让及授权书也进一步印证了浩歌公司与日欣公司没有租赁关系，是因顾林华欠债下将房屋处分权利转让和授权的关系，即将日欣公司对房屋的权利及对瑞象公司的收租权利转移给浩歌公司，不是租赁关系，只是为了偿付债务。
　　日欣公司庭后向本院提交了2012年7月10日《欠据》一份、2012年9月28日《借条》一份，以证明其答辩中辩称的丰川公司、顾林华等与章浩之间的借款事宜，为保障债权才签署涉案的租赁合同。
　　审理中，张蓓申请对2013年11月15日的《租赁合同》及《厂房租赁合同》的形成时间进行司法鉴定。浩歌公司表示庭审中同意司法鉴定，但庭后又表示未找到合同原件无法送交司法鉴定。
　　本院认为：本案双方当事人争议焦点在于浩歌公司与日欣公司之间是否存在真实的租赁合同关系以及合同关系是否发生在原告设定抵押之前。
　　首先，浩歌公司与日欣公司之间的租赁合同关系已由生效仲裁文书予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。本案中，张蓓对浩歌公司与日欣公司之间的租赁合同关系存有异议，但仅有推测，无相反证据，故不能推翻(2016)沪仲案字第0552号裁决书中已确认的相关事实。
　　其次，浩歌公司与瑞象公司约定年租金170万元，半年即为85万元。根据瑞象公司的付款凭证记载可见，2016年2月开始的租金有对应的租赁期限，可以认定2016年2月开始瑞象公司确实向浩歌公司承租涉案房产。在此之前，2015年9月1日、9月15日的付款凭证中写明了2015年8月1日至2016年1月31日的房租费，此两笔款项为60万元，10月16日的付款凭证中也写明了8－1月房租、9月水费，金额253,205元，三笔款项合计853,205元，与半年房租85万元再加上9月份水费相吻合，也与2016年2月瑞象公司继续支付租金的日期相吻合。在此三笔付款之前，瑞象公司向浩歌公司支付了2015年6月、7月、8月的水费，如瑞象公司代日欣公司向浩歌公司偿还债务，无需将水费按月支付给浩歌公司，因此瑞象公司向浩歌公司承租涉案房产的日期可以向前确定至2015年6月开始。又在此之前，瑞象公司于2015年2月支付了三笔款项合计85万元，与半年租金金额相符。从时间上来看，2015年2月支付半年租金，相对应的租赁期限为2015年2月至2015年7月，与上述瑞象公司支付2015年8月1日至2016年1月31日的租金在租赁期限上相吻合。至此，可以认定在2015年2月，瑞象公司与浩歌公司已存在租赁合同关系，发生时间在张蓓设定抵押权之前，从而可以认定浩歌公司与日欣公司之间的租赁合同关系也发生在张蓓设定抵押之前。
　　再次，法律规定名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则、不宜认定为真实的租赁合同关系。但，纵观本案证据、当事人陈述以及他案已生效判决可见，顾林华与章浩之间、及两人掌控的数家公司之间存在诸多目前尚未厘清的债权债务关系；在2013年11月15日租赁合同签订之前、之后，各方之间均有数比款项支出，事实上浩歌公司与日欣公司签订《租赁合同》后，由浩歌公司法定代表人章浩支付了385万元租金，之后2014年9月30日在日欣公司为丰川公司结欠章浩的钱款提供担保的主债务履行期限届满时，出具了确认书承诺以即日起应付全部房租冲抵欠款，该行为并无违反市场交易常理之处，也无法推断出浩歌公司与日欣公司签订《租赁合同》当初目的是以租抵债或担保；或者说难以推断出这份《确认书》也是在张蓓设定抵押后由浩歌公司、日欣公司串通后补的或不真实的。关键是，日欣公司在仲裁庭审答辩时，亦未否认日欣公司与浩歌公司之间的租赁关系之真实性，仅是认为浩歌公司未按合同约定及时全额支付租金，因此要求解除租赁合同关系，由此可见双方之间的本意确为租赁。
　　最后，《租赁合同》进行备案不是效力性规定而是管理性规定，未进行备案不能得出《租赁合同》无效或者虚假的结论。合同签订后，亦非合同签订各方均能严格按照合同履行，根据实际情况进行调整也是市场交易之常态。至于张蓓认为租金明显过低，则张蓓应提起撤销之诉而非本案诉讼。浩歌公司与日欣公司之间约定的租赁期限为20年，一次性付清全部租金由双方自行约定，并不影响租赁关系的成立，且浩歌公司、日欣公司、章浩、顾林华之间确实存在诸多关系或纠纷，不能以通常的、一般的租赁往来形式来要求或衡量。
　　综上，张蓓就浩歌公司对于涉案房产租赁权提出的异议无充分的证据予以证明，而浩歌公司提供的证据具有较高盖然性，浩歌公司对于涉案房产所享有的租赁权发生在张蓓享有的抵押权之前，该租赁权不受抵押权的影响，本院对于张蓓的主张难以采信，对于张蓓的诉讼请求不予支持。据此，依照中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
　　驳回原告张蓓的诉讼请求。
　　本案受理费80元，由原告张蓓负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：邹惠贤

书记员：徐冬梅