张贤与袁青猛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张贤，男，1974年10月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：谷莎，上海源泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钟佳康，上海源泰律师事务所律师。
　　被告：袁青猛，男，1971年10月13日生，汉族，住江西省。
　　原告张贤与被告袁青猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用简易程序于同年4月12日公开开庭进行了审理，原告张贤及其委托诉讼代理人谷莎、被告袁青猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年10月1日签订的《租赁合同》于2018年12月28日解除；2.判令被告支付原告租金及使用费35,000元；3.判令被告按350元/日的标准(拖欠租金350,00元，按每日1%计算)向原告支付欠付租金的违约金，自2018年10月1日始至实际支付之日止(截止至2018年12月31日暂计31,500元)；4.判令被告支付原告欠缴的物业费6,500元、水费113.42元、电费205.60元；5.判令被告支付的押金5,000元归原告所有；6.判令被告支付原告恢复原状的费用70,000元(系指拆除两楼到三楼楼梯，拆除隔墙，三楼上加了隔层，拆除隔层，清理卫生间的费用)。事实和理由：原告自2004年起长期将位于本区新桥镇新南路XXX号临街门面房租赁给被告。2017年10月1日，双方续签《租赁合同》，约定原告上述房屋出租给被告，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月30日止，并对押金及租金的给付、违约责任的承担等作了约定。然，被告仅支付第一年租金，第二年的租金以及欠付的物业费、水费、电话费，经原告多次催讨，亦未果。故原告于2018年12月28日通知被告解除合同、收回房屋。期间，被告未按约恢复改变的房屋结构，经装修公司测算，需要恢复费用约80,000元。据此，原告提起诉讼，望判如所请。
　　被告辩称：1.同意原告第1、4项诉讼请求；2.其确实未支付原告主张的两个月的租金，因为在上述两个月中原告已经张贴了房子出租的广告，留的电话也是原告的电话，所以其不同意原告该项诉讼请求；3.其不同意支付违约金，具体理由同上述第2项答辩意见；4.不同意没收押金，押金应抵扣物业费；5.没有房子装修不拆墙的，其做的夹层和楼梯原告知情的，故其不愿意承担恢复原状的费用。
　　经审理查明：2009年8月17日，原告对位于本区新桥镇新南街466店铺取得相应的房地产权证。
　　2017年10月1日，原、被告签订《租赁合同》。该合同约定，原告将上述店铺出租给被告；租赁期限为自2017年11月1日至2020年10月30日；2017年11月1日至2018年10月30日的租金为200,000元、2018年11月1日到2020年每年的租金为210,000元，均于每年10月1日前支付；被告必须依约交付租金，“如有拖欠，按拖欠额每日收取1%”，原告可无偿收回房屋；被告向原告支付押金5,000元，合同期满押金退回；承租期内被告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，其装修材料由被告自行处理，若拆除，其费用由被告自理并恢复房屋原貌;租赁期间，双方均不得借故解除合同，如原告因改建、扩建收回房屋，必须提前3个月通知被告，并取得被告同意，如被告需退还也必须提前3个月书面通知原告，并取得原告同意，如原告违约，除退还押金外另赔偿违约金20,000元，并赔偿不足部分损失，如被告违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。该合同另对其他事项作了约定。
　　上述合同签订后，原告依约交付上述房屋，被告依约支付租金200,000元及押金5,000元。此后，因被告未按约向原告支付自2018年10月31日始的租金以及物业费6,500元、水费113.42元、电费205.60元，且经原告多次催讨亦未果，故原告于2018年12月28日通知被告解除合同，并于同月30日收回上述房屋等。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
　　诉讼中，就恢复原状问题，被告称其系于2017年合同签订后拆了楼梯、隔墙，做了夹层。对此，原告认为，诚如被告所述，确系于2017年年末或2018年做的。就恢复费用问题，原告提供了照片、光盘、预算表、房屋租赁合同、银行流水，欲证明恢复费用为70,000元的事实。被告对照片、光盘无异议，对其余证据的质证意见同其第5项答辩意见。
　　此外，就合同解除后果一并处理问题，本院对当事人进行了释明。当事人均未在本院指定期间提出相关主张。
　　以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告之间就涉案房屋签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。
　　本案中，当事人对合同解除与否及解除时点、应当支付的物业费、水费、电费，均无争议，故本院对原告第1、4项诉讼请求，予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
　　基于此，被告应当向原告支付合同解除前的租金以及合同解除后上述房屋返还原告之前的使用费。因此，本院对原告要求被告支付租金及使用费35,000元的诉讼请求，予以支持。
　　至于原告主张的违约金,根据合同关于被告必须依约交付租金，“如有拖欠，按拖欠额每日收取1%”的约定，截止至合同解除之日，被告应付原告的租金为33,945.21元[210,000元/年÷365天×59天(2018年10月31日-2018年12月28日)]，而非原告主张的350,000元。上述“每日收取1%”的约定，折合成年利率高达365%。鉴于被告提出了不承担违约金的抗辩意见，该意见涵盖了违约金计算标准过高应予调整的内容，鉴于双方对因被告逾期给付租金给原告所造成的损失均未提供相应证据的情形下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按年利率24%的标准计算。
　　至于原告主张的押金，符合合同关于被告违约不得要求返回押金的约定，故本院予以支持。
　　至于原告主张的恢复原状费用，按合同关于承租期内被告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装修，期满不续租，其装修材料由被告自行处理，若拆除，其费用由被告自理并恢复房屋原貌的约定，并结合被告在合同签订后即实施装修的行为，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告张贤与被告袁青猛于2017年10月1日签订的《租赁合同》于2018年12月28日解除；
　　二、被告袁青猛于本判决生效之日起十日内支付原告张贤租金及使用费35,000元；
　　三、被告袁青猛于本判决生效之日起十日内支付原告张贤违约金(以租金33,945.21元为本金，按每年24%计算，自2018年10月1日始至实际支付之日止)；
　　四、被告袁青猛于本判决生效之日起十日内支付原告张贤物业费6,500元、水费113.42元、电费205.60元；
　　五、被告袁青猛已支付给原告张贤的押金5,000元归原告张贤所有；
　　六、驳回原告张贤的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,392元，减半收取2,196元，财产保全申请费2,050元,合计诉讼费4,246元,由原告张贤负担1,603元(已付)，被告袁青猛负担2,643元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫