张某与河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张某
王清凯（河北九州之星律师事务所）
张伟强（河北九州之星律师事务所）
河北帝某房地产集团有限公司
刘永奇
刘勇代理权限为代为承认
放弃
变更诉讼请求

原告张某。
委托代理人王清凯、张伟强，河北九州之星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为出庭，代为签收法律文书。
被告河北帝某房地产集团有限公司，住所地河北省鹿泉市获铜路99号。组织机构代码71832577-9。
法定代表人李在明，该公司董事长。
委托代理人刘永奇、刘勇。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为反诉、上诉，代为接收诉讼文书及代为申请执行等。
原告张某与被告河北帝某房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人张伟强，被告河北帝某房地产集团有限公司的委托代理人刘永奇、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告要求继续履行合同，故被告应承担继续交付合同约定的房屋并按合同约定向原告支付日万分之一的违约金。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。三、关于经济损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任已经作出了明确约定，原告在诉讼中并未以违约金低于损失为由请求增加违约金，因此仍应按照合同约定的违约金计算。该司法解释第十七条  规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张按照该司法解释第十七条规定计算经济损失，明显于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  、第十七条  的规定，判决如下:
一、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某交付龙头花园小区33号楼1单元903室的房产。
二、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某支付违约金12927.36元（按已交付房款235471元的日万分之一计算，自2011年8月1日起至2013年1月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费193元，由被告河北帝某房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（收款人:河北省石家庄市中级人民法院，开户银行:河北银行华兴支行，账号:62×××47），上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

本院认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为该商品房买卖合同有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告已按照合同约定履行了付清房款的义务，但被告河北帝某房地产集团有限公司并未在合同约定的2011年7月31日前将合同约定的经验收合格的商品房交付原告，其行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告要求继续履行合同，故被告应承担继续交付合同约定的房屋并按合同约定向原告支付日万分之一的违约金。二、关于诉争商品房是否具备交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条第一款约定了房屋交付的条件，即该商品房经验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第十九条  作了如下规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例[[1cc712a31af547c5b38b3499d734f210:18Article17List|第十七条的规定和下列要求进行综合验收……房地产开发企业应当将房地产开发项]]目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。《建设工程质量管理条例》第十六条  :“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条  规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。因此，本案被告在2013年1月5日经建设、设计、施工、监理等单位联合验收合格后既具备了交房条件。被告在2013年1月20日通知原告接收房屋后，考虑具体接收时间的安排，可酌情确定2013年1月31日为诉争商品房实际交付日。三、关于经济损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任已经作出了明确约定，原告在诉讼中并未以违约金低于损失为由请求增加违约金，因此仍应按照合同约定的违约金计算。该司法解释第十七条  规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张按照该司法解释第十七条规定计算经济损失，明显于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第十六条  、第十七条  的规定，判决如下:

一、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某交付龙头花园小区33号楼1单元903室的房产。
二、被告河北帝某房地产集团有限公司于本判决生效后五日内向原告张某支付违约金12927.36元（按已交付房款235471元的日万分之一计算，自2011年8月1日起至2013年1月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费193元，由被告河北帝某房地产集团有限公司负担。

审判长：范占良
审判员：吕淑新
审判员：韩燕

书记员：冯君