原告(反诉被告):张跃龙,男,1955年10月13日出生,汉族,住上海市松江区。
原告(反诉被告):孙正芳,女,1959年6月30日出生,汉族,住上海市松江区。
两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人:金南强,上海金南强律师事务所律师。
两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人:吉磊,上海金南强律师事务所律师。
被告(反诉原告):陈亨君,男,1973年3月20日出生,汉族,住浙江省温岭市。
原告张跃龙、孙正芳与被告陈亨君房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月25日立案后,依法适用简易程序,于2019年3月25日、4月28日、5月27日公开开庭进行了审理,原告张跃龙、孙正芳及其共同委托诉讼代理人金南强、吉磊、被告陈亨君到庭参加诉讼。被告陈亨君于2019年3月25日当庭提出反诉,本案现已审理终结。
原告张跃龙、孙正芳向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即搬出上海市松江区松汇中路XXX号并注销在该号房屋内的注册的个体工商户;2、判令被告支付自2019年2月16日起每日按年租金1%的滞纳金,至实际搬离日止。事实与理由:原、被告于2018年2月15日签订《门面出租合同》,约定租期一年,时间从2018年2月16日至2019年2月15日。现租期已到,双方没有续签合同,但被告仍占有使用租赁房屋。经原告多次要求被告搬出未果,故提起诉讼。
被告陈亨君辩称,不同意原告的诉讼请求,被告已经在2019年2月19日搬离所租房屋;个体工商户的工商登记与租赁合同无关;滞纳金的约定也过高,不符合法律规定。被告陈亨君向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告(原告)退还反诉原告(被告)押金8,000元;2、判令反诉被告(原告)向反诉原告(被告)开具2016年2月至2019年2月的3年租赁期间的发票;如反诉被告(原告)不开具发票,则应赔偿反诉原告(被告)税金损失42,126.43元。审理中,被告又增加反诉请求,要求反诉被告(原告)退还协助办理营业执照的佣金5000元。
原告张跃龙、孙正芳对被告陈亨君的反诉辩称,对于押金8000元同意退还,但应先抵扣被告应承担的滞纳金;对于开具发票的请求不予同意,因为租赁合同没有约定;对于被告增加的反诉请求,原告否认被告陈述的事实存在,称虽收到过5000元,但那是被告自愿承担因原告与他人解除租赁合同支付的赔偿金。
本院经审理认定事实如下:两原告系夫妻关系。原、被告双方自2013年起建立房屋租赁关系,房屋租赁合同每年一签。2018年2月15日,原告张跃龙与被告签订《门面出租合同》一份,约定被告承租原告合法所有的坐落于上海市松江区松汇中路XXX号门面房,面积约44平方米,租期自2018年2月16日至2019年2月15日止,租金为100,000元,押金8,000元,于2018年2月12日前一次性支付。合同约定,如被告未续租,且占用门面房,则每天的滞纳金为年租金的1%。合同并对续签、水电等事项也作了相应的约定。合同期满后,因原告租金涨价,双方未能续签租赁合同。2019年2月19日,被告撤清所租房屋。2019年3月1日,原告至被告处,被告将租赁房屋钥匙交还原告,原告因被告不同意注销登记在租赁房屋内的个体工商户执照而拒收钥匙,双方发生纠纷,以致涉讼。
另查明,2013年7月25日,被告在涉讼房屋内注册登记字号为“上海市松江区岳阳街道迎刃机电商行”的个体工商户。
审理中,原告于2019年4月11日向被告开具了2016年2月至2019年2月的3年的上海增值税普通发票,被告以原告未按其要求开具抬头为“上海莹嘉工量具有限公司”而拒收;被告于2019年4月25日办理了“上海市松江区岳阳街道迎刃机电商行”的个体工商户营业执照登记地址的搬迁(已迁出租赁房屋)。
另外,被告为增加反诉请求,向本院提供了2017年2月12日银行转账支付原告张跃龙13,000元的银行回单,该回单附言载明:租房押金(2018年)。
以上事实,有《门面出租合同》、银行回单、收据、上海增值税普通发票、庭审笔录等证据证实,本院予以确认。
本院认为,本案所涉租赁物系原告的合法财产,原、被告间的《门面出租合同》系双方真实意思的表示,故合法有效。合同约定的租期届满后,被告应当及时返还原告所租房屋,逾期搬离应该承担相应的违约责任。被告提供的视频录像,虽可以证明其于2019年2月19日已经撤清所租房屋,但直至原告于3月1日至被告处,被告才将钥匙交还原告(虽然原告因被告的“上海市松江区岳阳街道迎刃机电商行”的个体工商户营业执照尚未办理迁出登记而退收),期间,被告没有相关证据能够证明已向原告明确退房的意思,故可以认定3月1日为实际退房日;被告应当承担14天的逾期退房违约责任;虽然被告的“上海市松江区岳阳街道迎刃机电商行”的个体工商户营业执照登记迁出租赁房的时间是4月25日,但营业执照登记的迁出只是工商登记上的改变,是一种附随义务,故原告要求被告承担至4月25日的违约责任,本院不予支持。合同约定的逾期退房每天按年租金的1%支付违约金,被告认为约定过高,本院予以采信,本院按每日高于实际损失的30%标准予以调整【(100,000元/365天+100,000元/365×30%)×14天=4,986.26元】。对于原告的第一项诉讼请求,因为被告已经履行,故本院不再判决。合同期满后,原告应当将所收押金返还被告。被告反诉要求原告退还押金的请求,本院予以支持。对于被告反诉要求原告开具2016年2月至2019年2月的3年租赁期间的发票,合理合法,应予支持。审理中,原告通过国家税务部门开具了3年的发票,被告以原告没有按照其要求的抬头开具发票而拒收发票,其理由不能成立,“上海莹嘉工量具有限公司”既非注册在租赁的房屋内,也非租赁合同的当事人。鉴于原告也已履行了开具发票的义务,本院对此也不再判决。对于被告增加的反诉请求,虽然被告没有证据证明系“办照佣金”之说,也与银行回单上记载的押金不相一致,而原告也无证据证明该款项系被告自愿为原告解决与他人纠纷所付费用,根据回单记载,该款项也应当认定系押金,故原告也应返还被告。综上,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题提到解释(二)》第二十九条第一款、第二款的规定,判决如下:
一、被告(反诉原告)陈亨君支付原告(反诉被告)张跃龙、孙正芳逾期退房违约金4,986.26元;
二、原告(反诉被告)张跃龙、孙正芳返还被告(反诉原告)陈亨君所收的押金13,000元;
上述一、二两项折抵后,原告(反诉被告)张跃龙、孙正芳于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈亨君8,013.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元,反诉受理费589元,合计诉讼费614元,由原告(反诉被告)张跃龙、孙正芳负担125元(已付50元,余款75元于本判决生效之日起七日内交付本院),被告(反诉原告)陈亨君负担489元(已付)。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:陈家正
书记员:黄尤加
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