张连法与上海市嘉定区包桥农村社区股份合作社土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张连法，男，1952年8月25日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：忻浩，上海予湛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黎隆暄，上海申道律师事务所律师。
　　被告：上海市嘉定区包桥农村社区股份合作社，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：严岚，主任。
　　委托诉讼代理人：孙丽莉，上海千颂律师事务所律师。
　　第三人：上海中凡橡塑制品有限公司，住所地上海市普陀区华联路XXX号A座。
　　法定代表人：倪天耸，总经理。
　　委托诉讼代理人：周喜清、钮玲，上海市中天信律师事务所律师。
　　第三人：吴建龙，男，1974年3月15日生，汉族，住江苏省张家港市金港镇柏林村三省第十组136号。
　　委托诉讼代理人：黄金生，安徽君宏律师事务所律师。
　　原告张连法与被告上海市嘉定区包桥农村社区股份合作社(以下简称“包桥合作社”)、第三人上海中凡橡塑制品有限公司(以下简称“中凡公司”)、第三人吴建龙土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张连法及其委托诉讼代理人忻浩、黎隆暄，被告包桥合作社之委托诉讼代理人孙丽莉，第三人中凡公司之委托诉讼代理人钮玲，第三人吴建龙之委托诉讼代理人黄金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张连法向本院提出诉讼请求：判令包桥合作社履行《农村集体土地租赁合同》，交付上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号土地。事实和理由：2017年3月16日，张连法与包桥合作社签订《农村集体土地租赁合同》，约定包桥合作社将上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号4亩土地(以下简称“系争土地”)出租给张连法，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日。张连法按约支付了租金，但系争土地上已有第三人中凡公司占用，其既不与张连法签订租赁协议，也不支付使某费。张连法多次要求中凡公司搬迁，但其不予理会。张连法要求包桥合作社出面交涉，但包桥合作社也不予采纳，致使张连法无法使某系争土地并获取收益。张连法与包桥合作社签订的《农村集体土地租赁合同》合法有效，中凡公司占用系争土地没有合法依据，包桥合作社应履行合同义务，采取措施排除中凡公司对张连法使某系争土地使某权的妨碍，将系争土地交付张连法，故提起诉讼。
　　被告包桥合作社辩称，张连法是基于对系争土地状况全面了解后自愿承租，租赁合同合法有效。自双方建立土地租赁关系后，张连法实际已长期享有系争土地上的房屋的使某权，因张连法与案外人间的民事纠纷，以及安徽法院的执行措施，导致张连法不再获得地上物的租金收益，但与土地租赁合同无关。如张连法认为土地租赁合同的目的无法实现，可通过协商方式解除。
　　第三人中凡公司述称，不同意张连法诉请。中凡公司是向吴建龙租赁的土地及房屋，张连法明知该事实。中凡公司已将应支付给吴建龙的租金交给相关法院，要求继续履行合同。
　　第三人吴建龙述称，1994年1月，案外人陈某某与包桥合作社的前身签订资产转让协议书(并经过公证)，陈某某购买了上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号9亩土地及其上的厂房、仓库等，并约定陈某某可进行改造及扩建。2004年5月，陈某某与案外人上海泰丽工贸有限公司(以下简称“泰丽公司”)签订资产及土地租赁协议书，陈某某将财产及土地转让给泰丽公司使某。泰丽公司将上述9亩土地中的系争土地出租给上海丁裕奇贸易有限公司(以下简称“丁裕奇公司”)，丁裕奇公司在系争土地上建造了房屋。根据上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)生效判决，陈某某应赔偿丁裕奇公司1,071,300元，因陈某某没有向丁裕奇公司支付该款项，故丁裕奇公司有先履行抗辩权。丁裕奇公司现已注销，吴建龙为该公司股东，对系争土地及其上房屋有财产权利。在陈某某的资产转让协议仍有效的前提下，本案土地租赁协议侵犯了案外人的合法权利，应属无效。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、系争土地为嘉定区马陆镇包桥村民委员会所有的集体工业用地，包桥合作社为嘉定区马陆镇包桥村民委员会下的农民专业合作社。
　　1994年1月14日，陈某某与案外人上海皇家实业总公司(以下简称“皇家公司”)签订资产转让协议书，约定：由陈某某向皇家公司购买原马陆石灰加工厂的办公楼、厂房、仓库、露天行车二辆及动力电源、照明系统及自来水供水系统等设施，所占用的约9亩土地(其中4亩即系争土地)也归陈某某使某；皇家公司为陈某某办理土地使某手续，使某期暂定30年，陈某某按规定每年每亩支付皇家公司土地使某费2,000元；陈某某根据生产发展需要，可以按陈某某意愿规划，对原厂房场址等进行改造和扩建等。该协议书于1994年1月15日经嘉定区公证处公证。上述资产转让协议书中土地面积约9亩所涉及的房屋未取得房屋产权证，亦未办理相关批准手续。2004年5月26日，陈某某与泰丽公司签订资产和土地租赁协议书，约定：陈某某将位于上海市嘉定区原马陆石灰加工厂即陈某某与皇家公司资产转让协议书中转让的财产及土地使某范围租赁给泰丽公司使某，租赁范围包括办公楼、厂房、仓库、露天行车两辆及场地等，租期10年，自2004年6月31日(应为6月30日，下同)到2014年6月31日止；租金每年8万元，每年6月31日前支付下年租赁费和土地使某费；泰丽公司如在每年6月31日前不能支付租赁费和土地使某费，陈某某可单方解除合同；泰丽公司根据生产需要，可以在租赁场地空地规划建筑厂房，也可对原办公楼、原厂房、仓库进行改造，租赁到期后归陈某某所有。合同签订后，陈某某将房屋及场地交泰丽公司使某，泰丽公司为使某方便，拆除了仓库和露天行车。
　　2005年8月16日，泰丽公司与丁裕奇公司签订合同书，约定：由泰丽公司将其承租的场地划出4亩(即系争土地)给丁裕奇公司，丁裕奇公司一次性支付泰丽公司土地转让费18万元，租期10年，到期后再续签；其余土地仍归泰丽公司使某。同年，丁裕奇公司未办理有关建房审批手续在系争土地上建造了厂房，并出租给案外人使某。　　
　　因泰丽公司未支付陈某某租金，陈某某向本院提起诉讼【案号为(2007)嘉民三(民)初字第268号，以下简称“第268号”】。本院经审理后判决：一、确认陈某某与泰丽公司于2004年5月26日签订的资产和土地租赁协议书无效；二、泰丽公司应于判决生效后十日内给付陈某某实际使某费17万元；三、陈某某应于判决生效后十日内赔偿丁裕奇公司损失535650元；四、丁裕奇公司应于判决生效后十五日内从其承租的系争土地迁出；五、泰丽公司应于判决生效后二十日内将其承租的系争土地及其上的房屋全部返还陈某某。陈某某、丁裕奇公司不服该判决，向二中院提起上诉，二中院经审理后终审判决【案号为(2009)沪二中民二(民)终字第2404号，以下简称“第2404号”】：一、维持本院第268号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销本院第268号民事判决第三项；三、陈某某应于判决生效之日起十日内赔偿丁裕奇公司损失1,071,300元。丁裕奇公司就第2404号判决向本院申请执行陈某某赔偿损失1,071,300元等，执行中经查陈某某暂无可供执行的财产，丁裕奇公司也未能向本院提供陈某某有可供执行的财产线索并同意本院对本案终结本次执行程序，故该案裁定终结本次执行程序。
　　丁裕奇公司后注销，吴建龙为丁裕奇公司原股东、法定代表人。2013年10月，吴建龙与中凡公司签订租赁合同，约定：吴建龙将系争土地上的房屋(约2,150平方米)出租给中凡公司，中凡公司向吴建龙支付租金。2014年1月，吴建龙与张连法签订协议，吴建龙向张连法借款100万元，吴建龙用马陆仓库(即丁裕奇公司在系争土地上所建房屋)作抵押。同时，吴建龙出具委托书，由张连法向中凡公司收取租金及水电费,张连法遂向中凡公司收取相关费用。
　　2017年9月30日，安徽省南陵县人民法院(以下简称“南陵法院”)在执行梁平、陈友高与吴建龙两起民间借贷纠纷案件过程中，吴建龙提供其在中凡公司存在租金收入线索，南陵法院作出(2016)皖0223执字第293号、407号执行裁定书，裁定扣留(提取)吴建龙在中凡公司的租金收入300万元。张连法对此提出书面异议，南陵法院作出驳回张连法异议请求的裁定。2018年3月8日，张连法向南陵法院提出执行异议之诉，南陵法院于同年5月31日作出判决，驳回张连法的全部诉讼请求。张连法不服该判决，上诉至安徽省芜湖市中级人民法院，安徽省芜湖市中级人民法院审理后裁定撤销一审判决，发回南陵法院重审。目前该案正在审理中。
　　二、2017年3月16日，包桥合作社(出租方、甲方)与张连法(承租方、乙方)签订《农村集体土地租赁合同》，约定：甲方将系争土地出租乙方，乙方已对甲方所要出租的土地作了充分了解，予以承租该土地；租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日；租金为每年8万元，先付后用，于每年4月30日前支付；乙方还应向甲方支付履约保证金1万元，合同期满后，在甲方确认无意外损失后无息归还乙方；租赁期内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当给乙方造成了经济损失，由甲方负责赔偿；合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，张连法向包桥合作社支付了保证金1万元，并于2017年3月、2018年4月、2019年4月支付了当年度租金8万元。因南陵法院裁定导致张连法无法收取中凡公司相关费用，张连法遂诉至本院
　　三、诉讼中，张连法、包桥合作社均确认：自2011年起，张连法就系争土地与上海包桥工贸有限公司(为包桥合作社前身)联系，此后张连法向上海包桥工贸有限公司、包桥合作社支付系争土地的租金。包桥合作社陈述，皇家公司是嘉定区马陆镇包桥村民委员会两村合并前的下属企业，但皇家公司没有与包桥合作社进行资产交接。
　　审理中，包桥合作社、中凡公司、吴建龙均明确目前由中凡公司使某系争土地上的房屋，中凡公司不同意搬离，包桥合作社表示无法排除中凡公司对系争土地使某权的妨碍，即无法向张连法交付系争土地。经本院向张连法释明，张连法坚持其诉请。
　　本院认为，系争土地为嘉定区马陆镇包桥村民委员会所有的集体工业用地，包桥合作社作为嘉定区马陆镇包桥村民委员会下的农民专业合作社，可以将系争土地对外出租。包桥合作社与张连法签订的《农村集体土地租赁合同》并不违反法律法规的规定，应属合法有效。皇家公司原也是嘉定区马陆镇包桥村民委员会的下属企业，据皇家公司与陈某某间的资产转让协议书，系争土地早已由皇家公司交由陈某某使某，包桥合作社应在厘清系争土地实际使某情况后审慎处理。本案租赁合同签订前张连法已向系争土地上违法建筑的使某方中凡公司收取相关费用，租赁合同明确张连法对系争土地作了充分了解后承租该土地，张连法与包桥合作社实际一直是以张连法向中凡公司收取相关费用的方式履行租赁合同。租赁合同签订后，张连法向包桥合作社支付了押金及土地租金，但中凡公司实际占用系争土地上的房屋，包桥合作社明确表示无法排除中凡公司对系争土地使某权的妨碍即无法向张连法交付系争土地，故张连法可向包桥合作社主张其他违约责任或解除租赁合同。审理中，经本院释明，张连法坚持主张包桥合作社交付系争土地，该诉请本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告张连法的诉讼请求。
　　本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐熙春

书记员：康雅莉