张某某与路海新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市。
被告（反诉原告）：路海新，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市。
委托代理人：任树祥、孙宇，河北沃法律师事务所律师。

原告张某某与被告路海新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告提出反诉，本院合并审理。原告张某某、被告路海新的委托代理人任树祥、孙宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告定金2万元；2.诉讼费由全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年6月29日签订《房屋买卖合同》，约定被告将海港区兴龙生态谷西区8-2-901号房屋出售给原告，原告当日交纳购房定金2万元，同时约定原告交纳定金后，可以将房屋出售给任何第三方，被告配合原告将上述房屋过户到指定第三方名下。但被告在合同履行过程中反悔，要求提高房价2万元出售，导致原告无法履行合同，原告要求被告退还定金，被告无理拒绝。综上所述，原告认为，原、被告双方签订合同时，购买房屋的主体不明确，合同因主体欠缺而不成立，被告基于不成立的无效的合同，取得的定金应该返还给原告。故诉至贵院，请贵院判如所请。
被告路海新辩称，房屋买卖合同实际上是一个包销合同，不存在合同无效的情形，合同有效，2万元定金不应返还。
反诉原告路海新向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告向反诉原告支付违约金8.6万元；2、反诉原告承担2018年6月29日至2018年10月1日期间反诉人实际支付的房贷共5939元；3.诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第1项诉请为要求反诉被告支付违约金6.6万元。事实和理由：2018年6月29日,被告与原告签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定被告将其名下位于秦皇岛市海港区兴龙生态谷西区8-2-901号房屋出售给原告，房屋成交价为86万元，定金2万元，于2018年10月1日交付全款。原告当日交付了2万元定金。原告到期未支付全款，被告于2018年10月3日联系原告，要求其交付房屋全款，原告拒绝交付，由于原告未在合同约定时间交付全款，原告违约，导致合同无法履行，不应予以返还2万元定金。根据合同约定，违约方应支付守约方合同成交价10%的违约金，合同约定房屋成交价格为86万元，违约金即为8.6万元。原告到期不支付全款构成违约，应支付8.6万元违约金。自合同签订至今，被告未将房屋另行出售，并且按月履行还房贷的义务，每月还款1979.78元，根据双方合同约定和诚实信用原则，2018年6月29日至2018年10月1日期间被告实际支付的房贷共5939元应由原告承担。综上，为维护被告的合法权益，请支持被告的反诉主张。
反诉被告张某某辩称，双方所签合同应为无效合同，定金应予以返还。我没有违约行为，是因为被告涨价2万元，致使合同不能履行。被告违约在先，且合同是无效合同，被告要求支付8.6万元违约金，这是无理要求。房子本身就是被告自己居住，没有理由要求我方支付贷款，合同约定，三个月卖不出去，以后贷款由我们偿还。当时被告在场说的很清楚，我们不可能还贷款，而且口头说交房也没有交房，导致房子没有卖出。合同上没有打全款的条款，我们没说不给全款，是被告说涨价2万元。
经审理查明，2018年6月29日，原、被告经秦皇岛顺联房地产经纪有限公司介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将位于秦皇岛市海港区兴龙生态谷西区8-2-901号房屋出售给原告，房屋建筑面积为103.3平方米，价款为86万元，合同签订之日原告支付定金2万元，余款在2018年10月1日支付合同第九条其他补充约定，1.甲方（被告）认同此房价出售给乙方（原告）；2.甲方认同此房落户第三方名下；3.甲乙双方协商此房出售时间为3个月，如乙方在规定时间内没有出售，此房月供由乙方承担；4.乙方认同此房出售后此房贷款由乙方还清；5.甲方随时配合乙方办理贷款及过户。合同签订后，原告向被告支付定金2万元，被告为原告出具收条。原、被告双方均认可如原告将房屋出售，价格高于86万元，多出的价款归原告所有。原告未能在三个月内将房屋出售，被告未将房屋交付原告。
原告提交的证据为，证据一，房屋买卖合同及收条一张，证明双方签订房屋买卖合同，双方存在买卖合同关系，我给被告了2万元定金。证据二，微信视频，证明被告要求加价2万元。证据三，电脑截屏，证明被告已经将诉争房屋登记在58同城上向外出售。
被告的质证意见为，证据一，三性均认可，从合同内容上可以证明该份买卖合同为包销形式的合同，即本案原告于2018年6月29日以合同形式买断了涉案房屋的销售权利。同时该份合同明确约定，原告销售房屋的出售时间为三个月，如果原告在规定时间没有出售此房则房贷月供由原告承担，该份证据也是被告反诉原告的基本理由，对收条没有异议，被告确实收到原告的2万元定金。证据二，真实性没有异议，但视频并不能证明被告违约，该视频中主要记录内容为，本案原告在没有销售房屋的情况下，以付全款的方式摆脱月供责任，被告认为，因该房屋为原告包销房屋，在没有明确的第三方需要过户的情况下，房屋的销售将无限期被拖延。因此，被告要求原告增加包销费用属于合理请求。该份视频形成时间2018年10月3日，是在原告没有满足合同三个月内完成销售的情况下被告对原告违约行为的合理的抗辩，该合理抗辩不能免除原告的违约责任。原告应当依照合同约定，诚信履行义务，向被告承担月供已付义务，支付全额购房款。证据三，不予以认可，该几份截屏不能证明截屏上的房屋就是涉案房屋，即使该处房屋是被告的房屋，也不能证明登记信息为被告本人所提供的。正如合同中本案的原告基于包销行为也可以利用自己掌握的房产信息一样，因此该信息的发布不能认定被告所发布。
被告提交的证据为，证据一，涉案房屋贷款还款流水明细7页，证明被告自2018年2月9日起至2018年12月9日止每月按月归还涉案房屋月供的情况，2018年7月9日还贷，1979.78元，8月9日、9月9日，10月9日，还贷金额同上，证明应当由原告承担的月供现由被告自行垫付，原告应当向被告予以偿还，6月29日至10月9日，被告共偿还月供5939元，该费用依照合同约定应由原告承担。证据二，《房屋买卖合同》，证明原、被告双方所签订的买卖合同是包销合同，该合同补充约定第二条对此予以明确表述，第三方是不特定的人，这份合同是原告对涉案房屋买断包销合同。该份合同第六条，第四款证明双方的违约责任，违约金是成交价的百分之十。结合本案原被告双方均认可的事实，并结合本案原告当庭提交的视频资料，直到2018年10月3日，原告仍没有履行三个月内完成销售的合同义务。截止本案开庭的今天，原告仍未履行销售房屋的义务，并且要求主张合同无效，鉴于这一客观事实能够认定原告在履行合同中存在根本违约行为，该根本违约行为应当按照合同约定由原告承担违约责任。
原告的质证意见为，证据一，无法核实，我知道被告房子有贷款，但是每月还多钱，我不清楚。证据二，真实性没有异议，但是说三个月没有卖出的贷款是指没有卖出去的三个月后的贷款由我方偿还，合同本身无效。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》约定将房屋过户到原告指定人名下，且双方均认可超出双方约定的价款归原告所有，该约定规避了国家税收，且有炒卖房屋的嫌疑，扰乱了房地产市场秩序，损害公共利益；且依据双方的意思，并非真实买卖房屋，双方买卖的行为为以虚假的意思表示；综上，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》应为无效合同。被告提出按约定，应由被告承担2018年6月29日至2018年10月1日期间反诉人实际支付的房贷共5939元，双方合同约定“甲乙双方协商此房出售时间为3个月，如乙方在规定时间内没有出售，此房月供由乙方承担”，该约定的本意也是3个月以后的房贷由原告负担，被告要求原告承担该费用没有合同依据及法律依据，本院不予支持；被告要求原告依据合同约定按房价款的10%支付违约金的诉请，根据原告提交的录音证据，在2018年10月份左右，原告要求将剩余价款全款支付被告，被告要求加价2万元，致使双方未能达成一致，被告该行为有违诚信，且双方所签合同为无效合同，本院对反诉原告的该项诉请，不予支持。因合同无效，被告应将收取原告的购房定金返还给原告。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告张某某与被告路海新于2018年6月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》为无效合同；
二、被告路海新于本判决生效后7日内返还原告张某某购房定金2万元；
三、对反诉原告路海新的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费150元，反诉案件受理费1049元，原告张某某负担150元，被告路海新负担1049元，均已缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判员 莫军

书记员： 张皓