张静与上海泰维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：张静，女，1982年8月5日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：夏桂县，上海跃富律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨彬，上海跃富律师事务所律师。
　　被告：上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：李强，执行董事。
　　委托诉讼代理人：庹惠铭。
　　委托诉讼代理人：吴洁。
　　原告张静与被告上海泰维房地产开发有限公司(以下简称“泰维公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人夏桂县、杨彬，被告泰维公司的委托诉讼代理人吴洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张静向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失40万元；2、判令被告支付利息(以40万元为本金，按年利率4.9%计算，自2015年5月5日起至实际支付赔偿款之日止)。事实和理由：2015年，张静至泰维公司销售中心看房，销售人员承诺如购买一楼“院落复式洋房”，则是按样板房进行交付，每户一楼的住房将会有90平方米左右的私家独院。张静阅看销售资料和样板房后形成购买意愿，于2015年1月10日与泰维公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号1层1室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价6,803,842元，泰维公司承诺于2016年12月31日按样板房交房。合同签订后，张静按约履行付款义务，但泰维公司于2016年年底擅自拆除了院子围墙，理由是该院墙属于违章建筑，政府要求必须拆除。张静当初决定购买系争房屋，主要就是看中泰维公司的院子系列产品及该产品所带来的高品质生活，泰维公司在销售时从未提及该院墙属于违章建筑，也没有进行过任何风险提示。围墙拆除后，房屋的安全性和私密性受到重大影响，小区品质下降。张静要求泰维公司合理承担因上述原因造成的所购房屋大幅贬值的损失，泰维公司虽提出《泰禾红御项目底楼补偿方案》，但该方案与泰维公司多收取的院子溢价销售款相比差距过大，张静无法接受。嗣后，双方就损失问题多次协商均无果，张静为维护自身合法权益，故涉讼。
　　泰维公司辩称，院落仍然存在，只是院墙或者隔离带由砖墙隔离变成绿植隔离，泰维公司已经给予张静补偿。院落并没有在预售合同中作为预售的一部分出售给张静，紧邻系争房屋的土地使用权也从来没有出售给张静，即使院落不能使用，也不存在退还院落使用权及费用的问题，样板房只作为参考。综上，张静诉请缺乏事实和法律依据，应当驳回。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年1月10日，泰维公司(卖方、甲方)与张静(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》43号1层1-2层室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为137.06平方米，其中套内建筑面积为119.54平方米、公用分摊建筑面积为17.52平方米，另有地下附属面积0平方米，每平方米房屋建筑面积单价为49,642元，暂定购房款总计为6,803,842元。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。根据合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示，建筑面积为137.06平方米，其中套内面积为119.54平方米，分摊面积为17.52平方米，地下建筑面积为0。平面图显示入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款第十六条约定，甲方承诺遵守本合同约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力，该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。合同签订后，张静付清了全部购房款，泰维公司将房屋交付张静。
　　2017年4月17日，泰维公司出具《泰禾红御项目底楼补偿方案》，主要内容为，泰禾红御项目于2014年10月开始对外销售。前期销售时为提升客户居住舒适度，泰维公司承诺底楼院子可供一楼业主使用。该做法为房地产行业的普遍惯例。随着新规、新政的不断出台，拆除搭建力度的强大背景下，泰维公司被相关政府部门责令整改。现围墙的材料发生变化，泰维公司的补偿方案如下：1、一次性现金补偿5万元或一次性补偿购买车位抵用券8万元；2、逾期交付违约金：按照合同约定万分之二/天的标准结算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。
　　庭审中，为证明己方主张，张静向本院提供如下证据：1、购房时宣传册，证明院子及地下部分均属于房屋销售的部分；2、房产商的补偿方案，证明泰维公司明确告知不能交付使用花园部分，承认前期销售时底楼院子可供一楼业主使用；3、交房时的照片，证明泰维公司不能交付约定的花园，构成违约；4、房价比较说明、价格信息、同类一层房屋成交价格证明、价格走势等，证明购买同样面积其他楼层房屋与一层带院子及地下室房屋的成交价格存在较大溢价，且拆除围墙后导致房屋品质骤减、房价贬损巨大的事实。
　　泰维公司对上述证据的质证意见为，1、真实性认可，证明目的不认可，不能证明院子是销售的一部分；2、真实性认可，证明内容不认可，院落使用材料有变化，已经给张静补偿；3、证明内容不认可，不能证明销售的房屋包括院落的使用权；4、真实性不予认可，房价是动态的，很多因素可以影响房价。
　　本院认为，双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同的约定内容，系争房屋外的绿化面积并不包含于张静所购买的房屋面积中，亦即庭院并非合同标的物。且相关的销售宣传资料及样板房，也难以将其视为泰维公司的实质要约。虽然泰维公司将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏，但该行为既未构成对商品房预售合同的违约，同时也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。故张静以被告违约为由要求其赔偿损失40万元及相应利息，缺乏法律依据，本院难以支持。但是，泰维公司作为一家专业的房地产开发企业，在开发、销售房屋的各个流程环节，均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。泰维公司设置样板房时采取砖墙性质建造庭院，显然不当。最终，按样板房样式建造的系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除。故泰维公司对该纠纷产生亦存在过错。同时，泰维公司在拆除砖墙更换为绿篱后，虽未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限，但在私密性、安全性上与砖墙结构相比，还是构成了一定程度的影响。本院相信，最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。综上，本院酌情确定泰维公司赔偿张静20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海泰维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张静赔偿损失20万元；
　　二、驳回原告张静的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取3,650元、保全费1,520元，共计5,170元，由原告张静负担1,500元，被告上海泰维房地产开发有限公司负担3,670元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  力

书记员：鲍仲钰