张某与武汉圣利达置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

武汉圣利达置业有限公司
汪后新（湖北立丰律师事务所）
徐欢
张某
刘雪滢（湖北泓泰安信律师事务所）

上诉人（原审被告）:武汉圣利达置业有限公司。住所地:鄂州市庙岭镇脉岭东街。
法定代表人:李伟，该公司总经理。
委托代理人:汪后新，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
委托代理人:徐欢，该公司员工（代理权限为一般授权代理）。
被上诉人（原审原告）:张某。
委托代理人:刘雪滢，湖北泓泰安信律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
上诉人武汉圣利达置业有限公司（以下简称圣利达公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员曹家华、陈萍参加的合议庭，于同年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人圣利达公司的委托代理人汪后新，被上诉人张某的委托代理人刘雪滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人圣利达公司与被上诉人张某之间签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定合法有效。上诉人圣利达公司延期交付，且交房期满后亦未与被上诉人协商合理交房的期限，故上诉人圣利达公司的行为构成违约。上诉人圣利达公司交房逾期后，被上诉人张某于2014年6月19日向上诉人圣利达公司发出《律师函》，要求上诉人圣利达公司在2014年6月30日交房，若不能按期交房要求办理退房手续，并在十日内向其返还全部房款及利息、违约金，据此被上诉人张某已经实际行使了合同解除权并履行了解除双方合同的通知义务，该解除行为符合双方合同的约定。依据解除权的形成权性质，该解除的通知到达对方时即生效。且上诉人圣利达公司在原审亦未请求人民法院确认解除上述合同的效力，故原审判决将已实际解除的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》再次判决解除不当，本院予以纠正。对上诉人圣利达公司主张的被上诉人无权单方行使解除权，“上述合同仍处于有效状态”与事实及双方合同约定不符，本院依法不予支持。对其主张的违约是因第三方等原因造成，且符合双方合同约定的免责条款的理由，因其不符合双方合同约定的免责事由，且未依双方合同约定履行及时通知被上诉人的义务，故该理由不能成立，本院依法不予支持。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人张某要求返还购房款、购买车位及储藏室款、代办费，并要求给付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。其要求支付购房款利息的请求于法无据，本院不予支持。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第二项，即“被告武汉圣利达置业有限公司返还原告张某房款766，960元，车位及储藏室款108，900元，代办费1，600元，给付原告张某违约金49，767.30元，合计927，227.30元”。
上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、撤销鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第一项、第三项，即“解除原告张某与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》”，“驳回原告张某的其他诉讼请求”。
三、驳回上诉人武汉圣利达置业有限公司的其他上诉请求。
四、驳回被上诉人张某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担12，909元，由被上诉人张某负担399元。二审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人圣利达公司与被上诉人张某之间签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定合法有效。上诉人圣利达公司延期交付，且交房期满后亦未与被上诉人协商合理交房的期限，故上诉人圣利达公司的行为构成违约。上诉人圣利达公司交房逾期后，被上诉人张某于2014年6月19日向上诉人圣利达公司发出《律师函》，要求上诉人圣利达公司在2014年6月30日交房，若不能按期交房要求办理退房手续，并在十日内向其返还全部房款及利息、违约金，据此被上诉人张某已经实际行使了合同解除权并履行了解除双方合同的通知义务，该解除行为符合双方合同的约定。依据解除权的形成权性质，该解除的通知到达对方时即生效。且上诉人圣利达公司在原审亦未请求人民法院确认解除上述合同的效力，故原审判决将已实际解除的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》再次判决解除不当，本院予以纠正。对上诉人圣利达公司主张的被上诉人无权单方行使解除权，“上述合同仍处于有效状态”与事实及双方合同约定不符，本院依法不予支持。对其主张的违约是因第三方等原因造成，且符合双方合同约定的免责条款的理由，因其不符合双方合同约定的免责事由，且未依双方合同约定履行及时通知被上诉人的义务，故该理由不能成立，本院依法不予支持。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人张某要求返还购房款、购买车位及储藏室款、代办费，并要求给付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。其要求支付购房款利息的请求于法无据，本院不予支持。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第二项，即“被告武汉圣利达置业有限公司返还原告张某房款766，960元，车位及储藏室款108，900元，代办费1，600元，给付原告张某违约金49，767.30元，合计927，227.30元”。
上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、撤销鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第一项、第三项，即“解除原告张某与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》”，“驳回原告张某的其他诉讼请求”。
三、驳回上诉人武汉圣利达置业有限公司的其他上诉请求。
四、驳回被上诉人张某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担12，909元，由被上诉人张某负担399元。二审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担。

审判长：湛少鹏
审判员：陈萍
审判员：曹家华

书记员：徐莉／