张风前、吉娴与孙宇、姚笳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：张风前，男，1974年1月26日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。
　　原告(反诉被告)：吉娴，女，1978年3月26日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。
　　上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：陈龙钢，上海市申华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：孙宇，男，1983年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。
　　被告(反诉原告)：姚笳，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地广东省茂名市，现住上海市闵行区。
　　上述两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：吴文华，上海申康律师事务所律师。
　　上述两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。
　　原告张风前、吉娴与被告孙宇、姚笳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理。本案诉讼期间，孙宇、姚笳提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张风前、吉娴的共同委托诉讼代理人陈龙钢，被告(反诉原告)孙宇、姚笳及其共同委托诉讼代理人吴文华到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　张风前、吉娴共同向本院提出诉讼请求：1.孙宇、姚笳将上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋办理过户登记在吉娴名下；2.孙宇、姚笳向张风前、吉娴支付自2018年7月25日起按每日人民币(币种下同)4,260元计算的逾期过户违约金。
　　事实和理由：2014年9月6日，张风前、吉娴经案外人上海盛嘉房地产经纪事务所居间，购买孙宇、姚笳所有的位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)，于当日签订三方房屋居间买卖合同，张风前、吉娴向孙宇、姚笳支付定金20,000元。2014年10月30日，张风前、吉娴和孙宇、姚笳签订正式的《上海市房地产买卖合同》并办理网签手续。《房屋买卖合同》约定涉案房屋的基本情况，房屋转让款为1,420,000元，孙宇、姚笳于2014年10月31日将房屋交付给张风前、吉娴，张风前、吉娴于2014年10月30日将剩余购房款汇款至孙宇、姚笳指定银行账户。之后，孙宇、姚笳按约将涉案房屋交付给张风前、吉娴，张风前、吉娴居住至今。因涉案房屋交易时，张风前、吉娴不符合房屋产权登记条件，故《房屋买卖合同》第六条约定双方在2017年8月31日之前办理涉案房屋过户手续。期间因政策调整，吉娴到2018年才符合房屋登记条件。2018年7月开始，张风前、吉娴与孙宇、姚笳协商办理过户手续，但孙宇、姚笳不予配合，告知张风前、吉娴如要过户需进行经济补偿。综上，张风前、吉娴认为，张风前、吉娴已按约支付全部涉案房屋的转让款，孙宇、姚笳也已实际交付房屋，孙宇、姚笳要求张风前、吉娴支付经济补偿违反合同约定，也违背公平交易原则。为维护自身合法权益，故张风前、吉娴起诉至法院。
　　诉讼过程中，张风前、吉娴变更诉讼请求为：1.孙宇、姚笳将上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理过户登记至张风前、吉娴名下；2.孙宇、姚笳向张风前、吉娴支付自2018年8月3日起至实际过户之日止，按每日4,260元的标准计算的逾期过户违约金；3.孙宇、姚笳将上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋小区物业维修基金等变更至张风前、吉娴名下。诉讼中，张风前、吉娴撤回了上述第3项诉讼请求。
　　针对张风前、吉娴的诉讼请求，孙宇、姚笳共同辩称：不同意将涉案房屋过户至张风前、吉娴名下，也不同意支付违约金，双方约定了过户时间为2017年8月31日之前，但由于张风前、吉娴的原因无法过户，故系张风前、吉娴违约在先，并非孙宇、姚笳违约，故不同意过户，且张风前、吉娴一直在拖延，直至孙宇、姚笳提起诉讼要求解除合同后，张风前、吉娴才提起诉讼要求过户，故张风前、吉娴要求孙宇、姚笳支付违约金并不合理。
　　同时，孙宇、姚笳共同向本院提出反诉请求：1.解除张风前、吉娴与孙宇、姚笳于2014年10月30日签订的关于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同；2.张风前、吉娴支付孙宇、姚笳逾期过户违约金178,920元。
　　事实和理由：2014年10月30日，买卖双方在居间方的居间介绍下签订了关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》。该合同约定张风前、吉娴以1,420,000元整购买孙宇、姚笳名下的涉案房屋，根据合同约定，买卖双方应于2017年8月31日之前至闵行区房地产交易中心办理该房屋的交易过户手续，孙宇、姚笳已依照买卖合同约定全面履行自己的义务且于张风前、吉娴支付其全部购房款项后当日交付了该房屋。但张风前、吉娴已在该房屋内居住达四年之久，却仍不配合孙宇、姚笳办理该房屋的交易过户手续，经孙宇、姚笳多次催促后，张风前、吉娴才告知签订买卖合同时社保不满2年，完全不符合当时的上海购房政策，无法办理过户手续，并一再欺骗拖延说马上可以过户了，但至今已逾期达14个月之久。因张风前、吉娴签约时故意隐瞒自己无购房资格的问题导致孙宇、姚笳至今仍被限购，无法在上海购置房屋，给孙宇、姚笳生活造成极大困扰及经济损失。为维护孙宇、姚笳的合法权益，孙宇、姚笳提起反诉，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并根据合同法公平原则，依据买卖合同约定的违约责任要求张风前、吉娴支付违约金，并认为买卖合同约定的每日千分之三的违约金约定过高，自愿调为每日万分之三的违约金，同时根据双方签订的补充协议，约定的违约金也过高，故其主张违约金为178,920元。
　　诉讼过程中，孙宇、姚笳撤回上述第1项要求解除房地产买卖合同之反诉请求。孙宇、姚笳在诉讼中明确同意继续履行合同，但要求张风前、吉娴向其支付逾期过户违约金，并不同意向张风前、吉娴支付逾期过户违约金，且认为张风前、吉娴主张的违约金过高。
　　针对孙宇、姚笳的反诉请求，张风前、吉娴共同辩称：不同意孙宇、姚笳的反诉请求。首先，双方在合同签订时，鉴于政策的不确定因素，先将过户时间变更到2017年8月14日之后，后又确定过户时间为2018年6月1日；其次，双方签订协议后，张风前、吉娴将购房款一次性交付给孙宇、姚笳，按照正常的流程应该是分期支付的，但因为孙宇、姚笳的原因所以一次性付清，孙宇、姚笳还写了借条保证配合过户，现张风前、吉娴的社保期限已满，且2016年3月上海政策发生变化，孙宇、姚笳也未要求过户，后续张风前、吉娴的社保满了五年就要求孙宇、姚笳办理过户，孙宇、姚笳当时也是同意配合的，故系孙宇、姚笳违约，且孙宇、姚笳主张的违约金过高。
　　本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，孙宇、姚笳登记为涉案房屋的权利人。
　　2014年9月6日，孙宇、姚笳(作为卖方，签约甲方)与吉娴(作为买方，签约乙方)及案外人上海盛嘉房地产经纪事务所(作为中介方，签约丙方)就委托购房事宜签订协议1份，约定：房屋位于闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为85.87平方米；房屋成交价为1,420,000元(包括维修基金、毛坯)；乙方于2014年9月6日支付定金20,000元；于2014年10月31日支付清房款1,400,000元，甲方交房交钥匙，水电煤结清，户口迁出；房屋买卖过程中发生的税、费及其他费用，甲、乙双方约定由乙方支付；补充条款：1、甲方的煤气、维修基金送于乙方；2、因为动迁房，于2017年8月15日后双方产权过户；上述协议还对各方的其他权利义务作了约定。
　　2014年10月30日，张风前、吉娴(作为买受人，签约乙方)与孙宇、姚笳(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海盛嘉房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为85.87平方米，转让价款为1,420,000元；该合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；该合同第六条约定：在2017年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.3%的违约金，合同继续履行；该合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.3%的违约金，合同继续履行；该合同附件三《付款协议》约定：本合同签定后，乙方于2014年10月28日前支付200,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2014年10月30日前支付1,200,000元，乙方于2014年10月31日前支付20,000元；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
　　同日，孙宇、姚笳(签约甲方)与张风前、吉娴(签约乙方)签订《购房补充协议》1份，约定双方签订购买涉案房屋的房屋买卖合同，因此房为动迁房，根据相关政策，双方只能于2017年8月14日之后才能办理产权过户的手续，现经双方协商同意，签订如下补充条款：一、2014年9月6日双方签订购房协议，乙方支付甲方定金20,000元整；二、2014年10月6日甲方交房交钥匙给乙方，水电煤费用结清；三、2014年10月30日乙方支付甲方定金180,000元整，剩余房款1,220,000元整，甲方户口迁出；四、甲方承诺上述买卖的房产不存在产权争议，也不存在和其他人主张权利的情况，甲方在乙方办理产权转让过户时，积极给予协助；五、甲乙双方约定，若因甲乙双方任何一方违约无法办理产权过户，构成违约的一方愿意承担违约责任，违约方同意支付对方每年以总房价的20%递增额为违约金；六、经甲方同意，乙方可以在办理产权过户前进行房屋装修，如果甲方违约，赔付乙方装修费300,000元整。
　　另查明，张风前与吉娴系夫妻关系，根据张风前、吉娴提供的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》显示，截至2018年9月，吉娴累计缴费65个月。诉讼中，张风前与吉娴陈述其于2018年6月1日具备购房资格，并承诺其非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果。
　　审理中，张风前、吉娴与孙宇、姚笳均确认张风前、吉娴于2014年9月6日支付了20,000元、于2014年10月30日分二笔共计支付了1,400,000元，涉案房屋的房款已全部付款，并确认孙宇、姚笳已于2014年10月向张风前、吉娴交付了涉案房屋。张风前、吉娴与孙宇、姚笳均确认因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费由张风前、吉娴承担。张风前、吉娴在庭审中陈述其于2018年5月开始通知孙宇、姚笳要求过户，并愿意适当补偿，但孙宇、姚笳同意后又反悔了。孙宇、姚笳在庭审中明确双方在买卖合同中没有约定逾期过户的违约责任，双方在补充协议中对于无法过户的违约责任进行了约定，但对于延期过户的违约责任没有进行约定，并陈述其于2017年10月一直通知张风前、吉娴过户，张风前、吉娴系于2018年6月通知其过户，此前张风前、吉娴一直没有明确过户时间。
　　以上事实，由张风前、吉娴共同提供的《上海市房地产权证》、2014年9月6日的协议、《上海市房地产买卖合同》、中国工商银行凭证、转账凭证、户籍摘抄、《购房补充协议》、结婚证、《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，孙宇、姚笳共同提供的上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《购房补充协议》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张风前、吉娴与孙宇、姚笳就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。根据上述合同约定,买卖双方应于2017年8月31日前办理转让过户手续，而根据查明的事实，张风前、吉娴在过户时间届满时社保未缴满5年，因此在约定的过户时间内不能过户的责任在于张风前、吉娴。现张风前、吉娴已具备购房资格，符合过户的条件，且张风前、吉娴已依约支付了全部房价款并已实际占有使用涉案房屋，而孙宇、姚笳也于庭审中表示同意继续履行合同，将涉案房屋过户至张风前、吉娴名下，故对于张风前、吉娴主张过户的诉讼请求，本院予以支持。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，根据双方约定应由张风前、吉娴负担。对于张风前、吉娴主张的逾期过户违约金，由于双方未能按照合同约定的时间过户的主要原因在于张风前、吉娴，且双方签订的买卖合同第十条仅对孙宇、姚笳未按合同约定于2014年10月31日前腾出该房屋并通知验收交接的违约责任作了约定，故张风前、吉娴据此主张逾期过户违约金缺乏依据，本院不予支持。对于孙宇、姚笳主张的逾期过户违约金，虽然双方未能按照合同约定的时间过户的主要原因在于张风前、吉娴，但鉴于配合办理产权过户系孙宇、姚笳作为出售方的主要义务，在张风前、吉娴符合过户条件通知其协助过户后，孙宇、姚笳也未能及时予以配合，且孙宇、姚笳于庭审中明确了双方在买卖合同中没有约定逾期过户的违约责任，而双方在补充协议中也仅对无法过户的违约责任进行了约定，但对延期过户的违约责任并未进行约定，故孙宇、姚笳依据公平原则和补充协议的约定主张逾期过户违约金，缺乏依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)孙宇、姚笳于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张风前、吉娴办理位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)张风前、吉娴名下；因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，由原告(反诉被告)张风前、吉娴负担；
　　二、驳回原告(反诉被告)张风前、吉娴的其余本诉诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)孙宇、姚笳的反诉诉讼请求。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币8,790元，由原告(反诉被告)张风前、吉娴负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,939.20元，由被告(反诉原告)孙宇、姚笳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：林  叶

书记员：高  燕