彩明物业管理(上海)有限公司与上海帝馨餐饮管理有限公司、程启模等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：彩明物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：BERNARDUSJOANNESTHEODORUSPOPPE，董事长。
　　委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。
　　被告：上海帝馨餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：郑昕，总经理。
　　被告：程启模，男，1985年7月20日生，汉族，住安徽省。
　　被告：郑昕，男，1982年10月22日生，汉族，住湖北省鄂州市。
　　被告：丁狄霞，女，1983年3月19日生，汉族，住浙江省绍兴市。
　　上列四被告的共同委托诉讼代理人：刘惠，上海宝深律师事务所律师。
　　原告彩明物业管理(上海)有限公司与被告上海帝馨餐饮管理有限公司、程启模、郑昕、丁狄霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩明物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人周斌，被告上海帝馨餐饮管理有限公司(以下简称上海帝馨公司)、程启模、郑昕、丁狄霞的共同委托诉讼代理人刘惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　彩明物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告上海帝馨公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月17日解除；2、判令被告上海帝馨公司向原告支付2018年9月1日至2018年9月16日期间的租金人民币17,590.25元、物业管理费802.32元，合计18,392.57元；3、判令被告上海帝馨公司支付原告租赁合同解除后2018年9月17日起至2018年9月28日的房屋占用费26,385.38元；4、判令被告上海帝馨公司向原告支付2018年6月至9月的电费及水费合计14,659.84元；5、判令被告上海帝馨公司向原告按日万分之五的利率支付尚欠租金和物业管理费(合计18,392.57元)的逾期付款违约金，自2018年9月1日起计算至被告上海帝馨公司实际支付之日止；6、判令被告上海帝馨公司向原告支付解约违约金124,183.20元(解约违约金应为234,078.60元，扣除被告已支付的保证金109,895.40元，即124,183.20元)；7、被告程启模、郑昕、丁狄霞就上述所有诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告上海帝馨公司签订租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区花木镇锦延路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告上海帝馨公司使用，租赁面积为61.01平方米，租赁期限自2017年11月1日起至2021年10月21日止。合同签订后，被告上海帝馨公司每月均会逾期支付租金等费用。2018年9月，被告上海帝馨公司再次违反租赁合同约定，且经原告多次催告，延期支付2018年9月租金超过15日。因此，原告于2018年9月17日解除租赁合同。合同解除后，被告上海帝馨公司拒绝交还房屋钥匙。2018年9月28日，原告在物业、居委会和民警的见证下，收回系争房屋。被告上海帝馨公司理应支付自2018年9月1日至9月28日的租金和房屋占用费，以及欠付的物业费、水电费，并按照合同约定支付逾期付款违约金及解约违约金。2017年11月7日，被告程启模向原告出具《担保函》，同意对被告上海帝馨公司在租赁合同项下的全部义务、责任和债务承担连带责任。被告郑昕、丁狄霞是被告上海帝馨公司的股东、法定代表人及实际控制人，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，故原告诉至本院。
　　上海帝馨公司、程启模共同辩称，双方于2018年9月25日办理房屋交接手续，应以该日为合同解除日。同意按照合同约定的租金标准支付自2018年9月1日起至9月25日止的租金。对物业管理费的支付没有异议。对水电费金额予以认可，但原告于2018年9月5日对系争房屋进行停水停电，造成被告损失，要求抵扣相应水电费。原告停水停电造成被告无法正常经营，故被告没有支付相应费用，系原告存在违约，故其不同意支付逾期付款违约金及解约违约金。即使法院认定被告承担违约金，但违约金过高。被告程启模对被告上海帝馨公司承担的责任负连带责任无异议。
　　郑昕、丁狄霞共同辩称，两被告虽为被告上海帝馨公司股东，被告郑昕支付了房租、物业管理费、水电费，但不代表公司企业管理混同，被告上海帝馨公司在经营过程中一直亏损，被告郑昕只是垫付相应费用，双方系借贷关系，故两被告不应对本案承担责任。
　　本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告上海帝馨公司(原上海最灵大贸易有限公司，以下简称上海最灵大公司)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区锦延路XXX号XXX层房屋出租给被告上海帝馨公司使用，租赁期限自2017年11月1日起至2021年10月21日止，其中2017年11月1日至2018年10月21日的房屋租金为33,439.80元/月。管理费为每平方米租赁面积每月为25元，即共计1,525.25元/月，保证金109,895.40元。乙方自行承担其使用的该房屋的电费、水费、煤/燃气费等公共事业费用。合同第12-4.2条约定：“……乙方无需任何通知应于每个日历月的首日前向甲方预先交付租金和管理费，并且不得作任何扣减或抵消。……”第12-4.3条约定：“……若本合同规定的任何款项被拖欠支付从应付日起算超过七(7)天，在不影响甲方其他可行使的权利或救济的前提下，甲方有权向乙方要求支付未付款项每日万分之五(0.05%)的逾期付款违约金。该违约金自各款项到期应付日开始到全部款项付清日为止均应相应计算。”第12-7.1条约定：“……如乙方未能按照欠款所规定的要求向甲方交还该房屋，……乙方还应自该房屋应被交还予甲方之日起每日向甲方支付等值于日租金两倍的占用费。……”第12-9.2约定：“……，甲方有权于合同期届满前，在任何下列事件发生后的任何时间立即终止本合同，而无需承担任何责任或赔偿，并有权合法收回该房屋或其任何部分：(a)乙方未能按照本合同的规定支付租金、管理费或任何其他到期应付未付款项超过15日；……”第12-10.1条约定终止后果，包括：甲方根据本合同第12-9.2条终止本合同，乙方应当立即支付截至本合同终止日乙方在本合同项下到期但未付的所有租金、管理费以及所有其他应付款项；按以下两种计算方式所得的较高金额支付甲方违约金：(a)六个月租金(按本合同终止年度的租金标准计算)；或(b)按本合同终止时剩余年限，每剩余一年支付两个月租金(六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，按半年计算)。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告上海帝馨公司交付系争房屋，被告上海帝馨公司向原告支付保证金109,895.40元，并陆续支付租金。
　　2017年11月7日，被告程启模作为连带责任保证人向原告出具《担保函》，内容包括：“鉴于贵司与上海最灵大贸易有限公司(以下简称‘该公司’)于2017年11月1日签署了《上海市房屋租赁合同》(以下简称‘租赁合同’)。为了保证该公司充分履行租赁合同项下义务，本人程启模在此不可撤销且无条件地承诺如下：1、本人为该公司在租赁合同项下的全部义务、责任和债务承担连带责任，包括但不限于该公司在租赁合同项下的支付租金义务、违约责任及损害赔偿责任。2、贵司要求本人承担连带责任的，应向本人发出书面索赔通知。本人将在收到贵司书面索赔通知后十个工作日内承担连带保证责任。……。”
　　2018年8月15日、9月15日，原告分别向上海最灵大公司发送《付款通知书》，要求支付拖欠的租金、物业管理费及水电费。2018年9月16日，原告通过EMS向上海最灵大公司发出《租赁合同解除通知书》，函告：由于贵司拖欠我司2018年9月的租金和物业管理费已超过15日，且经我司书面催告，贵司始终怠于支付，因此，自2018年9月17日起，贵、我双方签订的《租赁合同》正式解除通知，并要求履行解除后的相应义务。2018年9月17日，原告通过微信向上海最灵大公司发出上述解除通知书。
　　2018年9月19日，原告委托律师向被告程启模发送《律师函》，函称：现因最灵大公司拖欠原告租金和物业管理费，原告已根据《租赁合同》的约定于2018年9月17日解除了《租赁合同》。截止解除日，在扣除《租赁合同》项下的租赁和水电费保证金109,895.40元后，最灵大公司应向原告支付的拖欠的租金、管理费及其他应付费用及违约金，暂计186,732.97元。截止本函签发之日，最灵大公司未向原告支付任何应付款项。要求被告程启模在收到律师函之日起十个工作日内，将上述应付款项支付至原告银行账户。
　　2018年9月28日，原告自行收回系争房屋。现因被告上海帝馨公司、程启模尚未支付拖欠的款项，故原告于2018年11月诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，上海最灵大贸易有限公司经申请于2018年6月6日由上海市浦东新区市场监督管理局准予变更名称登记为上海帝馨餐饮管理有限公司。
　　审理中，原告提供付款凭证，证明被告上海帝馨公司的支出和收入都是通过股东，而非通过公司，显然存在人格否认及财务混同。经庭审质证，被告郑昕、丁狄霞表示，被告郑昕系代为支付租金，不代表财务混同，消费记录仅表明与被告丁狄霞有过消费关系，与本案无关。
　　以上事实由原告递交的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《付款通知书》、微信聊天记录、《租赁合同解除通知书》及快递单据、《担保函》、《律师函》、《准予变更(备案)登记通知书》，以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，双方在合同中约定，若乙方未能按照本合同的规定支付租金、管理费或任何其他到期应付未付款项超过15日，甲方有权于合同期届满前立即终止合同，而无需承担任何责任或赔偿，并有权合法收回该房屋或其任何部分。被告上海帝馨公司确存在逾期支付租金超过15日的情况，并于2018年9月17日收到原告发送的《租赁合同解除通知书》，故本院确认原告与被告上海帝馨公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月17日解除。原告要求被告上海帝馨公司支付2018年9月1日至2018年9月16日期间租金、物业管理费以及水电费，被告上海帝馨公司予以认可，并对金额无异议，故本院予以支持。原告要求被告上海帝馨公司支付上述拖欠租金和物业管理费的逾期付款违约金，因合同予以明确约定，故被告上海帝馨公司应向原告支付未付款项每日万分之五(0.05%)的逾期付款违约金。被告上海帝馨公司认为其已于2018年9月25日移交系争房屋，缺乏证据予以佐证，且原告不予认可，故本院认定房屋移交日为原告所述自行收回系争房屋之日，即2018年9月28日。原告要求被告按照合同约定租金两倍的标准支付至实际收回房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求的解约违约金，本案合同解除系被告逾期支付租金、管理费的违约行为导致，根据合同实际履行时间，考虑因被告违约造成原告的损失等因素，原告主张的违约金金额实属过高，故本院予以酌定。审理中，双方均同意以保证金予以抵扣部分费用，本院予以照准。被告提出因原告停水停电造成损失，要求抵扣部分水、电费用，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。因被告程启模曾就上述合同向原告出具担保函，故其应对被告上海帝馨公司应承担的款项负有连带责任。根据法律规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。而被告郑昕、丁狄霞作为公司股东，原告所提供的代付账单以及消费记录不足以证明被告郑昕、丁狄霞的股东人格与公司人格混同，故原告要求郑昕，丁狄霞承担连带责任，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条第二款的规定，判决如下：
　　一、确认原告彩明物业管理(上海)有限公司与被告上海帝馨餐饮管理有限公司于2017年11月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月17日解除；
　　二、被告上海帝馨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彩明物业管理(上海)有限公司自2018年9月1日起至2018年9月16日止的房屋租金17,590.25元、物业管理费802.32元，共计18,392.57元；
　　三、被告上海帝馨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彩明物业管理(上海)有限公司自2018年9月17日起至2018年9月28日止的房屋占用费26,385.38元；
　　四、被告上海帝馨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彩明物业管理(上海)有限公司2018年6月至2018年9月的电费及水费，共计14,659.84元；
　　五、被告上海帝馨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彩明物业管理(上海)有限公司逾期付款违约金(以金额18,392.57元计，按照日万分之五的标准，自2018年9月1日起计算至2018年9月17日止)；
　　六、被告上海帝馨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彩明物业管理(上海)有限公司解约违约金100,000元；
　　七、原告彩明物业管理(上海)有限公司应于被告上海帝馨餐饮管理有限公司实际履行本判决第二至六项内容之日退还被告保证金109,895.40元；
　　八、被告程启模对被告上海帝馨餐饮管理有限公司应履行的上述第二至五项内容承担连带责任；
　　九、驳回原告彩明物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,972元，减半收取计1,986元，财产保全申请费1,438元，合计3,424元，由被告上海帝馨餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：邱连祥

书记员：唐  璐