彭1与孙某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：彭1，男，1987年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李晶晶，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：孙某，女，1986年10月16日出生，汉族，住山东省青岛市。
　　委托诉讼代理人：骆宏斌，上海融孚律师事务所律师。
　　原告彭1与被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭1及其委托诉讼代理人李晶晶，被告孙某的委托诉讼代理人骆宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告彭1向本院提出诉讼请求：解除原、被告就上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称海伦路房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；被告返还原告首付款3,097,500元及其利息89,875.50元，按银行同期贷款利息暂计算至2018年7月31日止；被告返还原告装修款245,000元；被告赔偿原告违约金2,000,000元。事实与理由：原、被告双方原系夫妻，2017年8月23日，原、被告双方协议离婚。因海伦路房屋(双方确认一致该房屋附属装修、家具家电等折价245,000元，为原告所有)系双方共有,而原告暂无能力出资购买该房屋中被告的房产份额。原、被告便约定先由被告出资购买该房屋中原告份额部分，待被告取得房屋全部产权后，原、被告再签订购房合同，按当时被告购买原告房屋份额确定的房屋价格，由原告向被告支付购房首付款并申请贷款购买该房屋。原、被告双方同时约定，被告若不积极配合原告办理贷款、过户等事宜，需承担违约金2,000,000元。2017年11月2日,原、被告协商一致,确认该房屋价格为8,850,000元(9,095,000元的房屋总价,去除房屋装修款245,000元)，原告依照协议约定以此价格为基数将原告在该房屋中的房产份额转让给被告，被告支付原告转让款4,745,000元。2017年12月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以8,850,000元的房屋总价向被告购买该房屋，当日原告支付被告购房首付款3,097,500元，并积极办理贷款事宜。2018年5月28日，原告申请的交通银行购房贷款在原、被告确认一致的2018年5月30日前审批发放，被告却拒不配合原告办理房屋过户手续。原告多次以各种途径与被告协商，且原告多次让步，甚至同意以被告单方委托的远高于合同约定的价格购买该房屋，被告仍予以拒绝。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，拒绝配合原告办理贷款、过户等事宜，使得原告无法完成对该房屋的购买和登记事宜,给原告造成巨大经济损失，故至法院提起本案之诉。
　　被告孙某辩称，不同意原告的诉讼请求。原告无合同解除权，根据离婚协议的约定，原告在签订购房合同后未在四个月内履行完毕购房合同，也未在2个月内按新的评估价格进行购买，所以被告有权自行对房屋进行处置，原告于2017年12月1日支付被告的首付款3,097,500元，扣除20万元违约金后同意返还原告。鉴于此合同不再履行，合同应自被告提出主张之日解除。由于原告自身原因导致无法贷款，最终无力购买系争房屋。双方在微信沟通的过程中，对于最后的付款期限有明确的约定。诉讼后双方沟通过程中，原告所提的方案仍为办理贷款，而非按照约定直接支付全款，故原告无法在约定期限内履行完毕购房合同，因此被告没有违约，不应承担违约责任，且即使被告违约，该违约金也约定过高，请求法院予以调整，且原告无证据证明其有损失。关于装修款24.5万元，双方就此笔款项的退还无明确约定，即便装修款要归还，也涉及到折旧问题，海伦路房屋一直由原告占有使用。
　　经审理查明，彭1、孙某原系夫妻关系，系争房屋原登记为二人共同共有。2017年8月23日，双方签订《离婚协议书》一份，其中约定：男方与女方于2013年10月16日在上海虹口区民政局登记结婚，婚后于2014年10月15日生育一儿子，名彭某2。因夫妻感情破裂，已无和好可能，现经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚。二、……三、夫妻共同财产的处理：1、双方各自名下的存款归各自所有。2、房屋：2012年10月,男女双方婚前购买位于上海市虹口区海伦路XX弄XX名邸XX号XXX室的住房一套。购房时男方出资200万元，女方出资人民币173万元。2012年11月-2013年8月，男方出资进行装修及购买家具家电,共计人民币35万元。房产本身(附属的装修及家具家电不计算在内)所有权按照最初购买的出资数额按份共有,即男方与女方以200：173的比例按份共有房产(附属的装修及家具家电不计算在内)所有权。现男女双方协商对该房产处置方案如下：(1)女方按照处置时市场价格(第三方评估机构按照毛坯房价格进行公估,或正常公估价格减去附属的装修及家具家电费用24.5万元)向男方购入相应(200/373)房产份额,女方承担交易和过户手续费用。女方获取房产证后,男方当天与女方签订购房合同、支付购买合同首付，按照前述处置价格向女方购入房产，并承担交易和过户手续费用。女方应积极配合男方办理贷款、过户等事宜。(2)如女方向男方购入相应(200/373)房产份额后不按本协议第三2(1)条的规定与男方签订购房合同，或不积极配合男方办理贷款、过户等事宜,则女方应承担违约金200万元整。(3)因男方原因无法在与女方签订购房合同后四个月内履行完毕购房合同,完成房屋过户,需重新对房价进行评估,男方按照新的评估价购买。若男方无法在2个月内按照新的评估价进行购买的，女方有权自行对房产进行处置，男方支付的首付款扣除20万元作为违约金后,剩余款项由女方退还给男方。(4)在该房产处置前及处置期间，男方享有无偿居住权。若男方未在本协议第三2(3)条约定的期限内向女方进行房产购买的，女方有权在该期限届满后要求男方7天内搬离房屋。(5)在该房产登记在女方名下后，男方户口不外迁，继续落户于该房产。该房产登记在男方名下后,女方及孩子户口不外迁，继续落户于该房产，直至男方处置该房产。男方在出售房产前,需提前3个月通知女方。(6)前述公估费用男女双方平摊。……
　　同日，双方又签署《自愿离婚协议书》一份，其中约定：男方彭1和女方孙某现因感情不和自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：……双方离婚后海伦路房屋归女方孙某所有，由女方按照市场价格向男方购入相应(200/373)房产份额,此款在过户之日付清。……嗣后，双方在民政部门办理了协议离婚手续。
　　2017年11月2日，双方又签署《补充协议及房款收据》，主要内容为：根据《离婚协议》，男方与女方以200：173的比例按份共有该房产(附属的装修及家具家电归男方所有，不计算在内)，女方先按照双方协商的总价购入男方所持有的房产份额(200/373)，后再以同等总价卖于男方。经双方协商，该房产定价909.5万元(含装修)。因最终将由男方购入该房产，故去除房屋装修款24.5万元，双方按照885万元进行房产份额交易。现孙某按照《离婚协议》处置方案以474.5万元购入彭1所持有的房产份额(200/373)。待新房产证办理完毕时，双方签署购房合同，男方支付房款首付。今收到孙某支付购买海伦路房屋的购置款474.5万元。当天，孙某向彭1支付上述房款474.5万元，并按配偶之间变更的程序办理了海伦路房屋权利人的变更登记手续，将该房屋产权登记至孙某一人名下。
　　2017年12月1日，孙某作为卖售人(甲方)，彭1作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方的海伦路房屋，该房地产转让价款为885万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。甲乙双方确认，在2018年2月28日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。交房时间、具体付款方式和违约责任条款双方未做约定。同日，彭1向孙某支付首付款3,097,500元。
　　嗣后，双方就海伦路房屋贷款事宜在微信中有多次沟通。2018年1月16日，孙某询问彭1何时能办好贷款，下个月能否办出，进行过户，彭1表示差不多了，有打款记录非常麻烦，不知何时能过户，尽快办理。同年2月26日，彭1告知孙某银行贷款需要其配合签字。同年3月8日，彭1表示银行贷款还在审批，需要孙某到银行签字，但审批尚未结束。同月12日，双方约定孙某次日前往中国银行签字及办理相关手续。次日，孙某配合办理了贷款手续并询问彭1何时能放款，彭1表示银行在走流程，等上面审批，具体时间说不准，自己也想尽快办理。同年4月13日，孙某询问贷款有何进展，双方电话进行沟通。同月18日，彭1告知孙某贷款找到新的银行，正在办理。同月23日，彭1告知孙某贷款正在办理，需要拍摄房产证，同日，孙某将房产证照片发给彭1，并询问贷款什么时候能放下来，并强调双方协议是到5月30日，彭1回答：“嗯，下周就在批我比你着急也不想一直拖着你现在找任何人都是这样我都郁闷死了形势变更”；孙某询问交通银行是否能贷出款，彭1回答：“上浮到15有额度”。次日彭1告知孙某需要办理交通银行的卡，孙某表示明后天有时间就去办。同年5月9日，孙某表示要求彭1跟银行确定好，5月31日前钱要到账，彭1表示去问问。5月16日，孙某配合提供了银行贷款所需材料，并再次询问月底前能放款吗，彭1回复：“他们说尽力，先要把这些完成，现在就是终审”。5月22日，孙某表示按照离婚协议房屋买卖应该在签约6个月内完成，即5月底内完成彭1支付全款孙某过户交房，之前曾提醒彭1一定要跟银行核实放款时间，而不仅仅是签约时间，银行放款要等到下家拿到房产证，所以这个月基本不可能完成房屋买卖；彭1表示这中间过了春节，更换了贷款银行，希望理解；孙某表示按协议约定办理，要求款项到位；彭1表示一直在加急办理，现在贷款已经批下来了，希望孙某同意推迟两天；孙某表示起码一个月，有可能更长，还有迟迟不放款的风险。5月24日，彭1表示按离婚协议约定，购买孙某的份额需要办理贷款，孙某配合过户后，银行才会将相应款项打到指定账户；离婚协议履行过程中，彭1做了诸多让步，也按照孙某认定的价格进行交易，希望孙某按约配合办理贷款、过户；即便孙某要求5月31日前拿到相应款项，彭1也积极配合提供解决方案，但从公平角度，请将收到贷款的银行卡，U盾等物品留于彭1，孙某拒绝，导致合同搁置履行；希望孙某配合贷款过户，否则保留追究其违约责任的权利。5月28日，彭1表示交通银行已通知关于买卖海伦路房产的相关贷款已正式全额发放审批，彭1已完全履行《离婚协议》中关于房屋买卖的主要义务，按照贷款买卖房产的流程，办理过户后，贷款将会由交行尽快打到孙某指定账户，希望配合。5月30日，孙某表示，因彭1原因无法在2017年12月1日签订购房合同后四个月内履行完毕购房合同，故本人根据《离婚协议》约定委托评估公司重新对海伦路房屋的房价进行了评估，今评估公司寄送了评估报告，房屋评估价值为940.77万元，除去装修款24.5万元后，双方应当按照916.27万元进行房产份额交易，要求彭1按新的评估价尽快进行购买；彭1表示根据双方前期沟通双方一直认可909.5万元的房屋价格，此前孙某均未提出异议，彭1已完成合同主要义务，需要孙某配合办理过户时，孙某单方面提出价格异议，有违公平，彭1已在约定时间内取得了银行贷款审批，履行了合同主要义务，需要孙某配合办理过户事项，孙某拒不配合，单方面出具评估报告，彭1不予认可；孙某表示一直按离婚协议履行，不存在一直认可909.5万元，因彭1原因未能在约定的购房合同签订后四个月内履行完毕购房合同，不存在约定时间内取得了银行贷款审批，更不存在履行了合同主要义务，此情况下，根据约定，需重新对房价进行评估，应按照新的估价购买，孙某委托评估机构重新评估完全符合约定。同年6月8日，彭1表示协议上对于评估没有说单方委托，从公平角度需共同委托双方认可的评估公司，希望双方在协议的框架下进行沟通。
　　同年6月4日，孙某向彭1寄送通知一份，要求按照评估价格940.77万元除去装修款24.5万元后进行交易，并附评估报告一份。
　　另查明，2018年6月11日，彭1向法院起诉孙某，要求孙某继续履行双方签订的买卖合同，将海伦路房屋过户给彭1。7月9日庭审中，孙某表示不同意继续履行合同，也不同意就房屋价格进行磋商，如法院认定合同应继续履行，应以孙某委托评估的房屋价格为准，评估基准日为2018年4月30日，彭1表示其也已自行对房屋价格委托评估，评估基准日为2018年6月20日，同意以2018年4月30日为基准日申请对海伦路房屋的市场价格进行评估，若继续履行合同，仍以贷款形式支付房款。7月24日，彭1表示同意按照孙某的房屋评估价格940.77万元(去除装修价格后916.27万元)购买海伦路房屋，差价部分在配合办理过户当天转账，其余房款仍通过贷款支付，孙某未同意。同年8月17日，彭1申请撤回该案起诉获准。
　　审理中，2018年9月19日，孙某对于彭1要求解除合同的诉请表示同意，但认为彭1无合同解除权，合同解除时间应以孙某主张解除的时间为准。对于离婚协议书约定四个月内履行完毕购房合同，完成房屋过户，彭1表示该约定是指贷款审批通过，彭1向第一家银行申请贷款时，系因国家政策无法贷足额度，后与孙某协商更换贷款银行，孙某也同意其更换贷款银行，也同意延长期限，但双方没有明确延期时间。孙某表示履行完毕购房合同系指收到所有房款。
　　审理中，2018年9月21日，孙某通过法院向彭1返还房款2,897,500元，彭1申请变更第2项诉请为要求孙某返还首付款20万元，要求孙某支付相应利息，利息分别以2,897,500元为本金，从2017年12月1日起计算至2018年9月21日止，以20万元为本金，从2017年12月1日起计算至实际支付之日止。孙某于2018年10月向本院提起诉讼，要求彭1支付违约金20万元；彭1按每月1万元标准支付自2017年11月6日起至2018年11月21日止的房屋占用费。
　　审理中，双方于2018年11月21日交接了海伦路房屋，由孙某接收了海伦路房屋，包括装修和家具家电。
　　上述事实由《离婚协议书》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、微信聊天记录截图、自愿离婚协议书、评估报告、关于及时履行离婚协议购房约定的通知及邮寄凭证、起诉状、代管款支付凭证、上海市不动产登记申请书、契税已申报办理证明、(2018)沪0109民初XXXXX号案庭审笔录及当事人陈述等证据佐证。
　　本院认为，根据《离婚协议书》中关于彭1向孙某购买海伦路房屋有关时间的约定，彭1应在签订《上海市房地产买卖合同》四个月内，即在2018年3月31日前，履行完毕合同，完成房屋过户，即使按照彭1主张履行完毕合同系指贷款审批通过，但彭1至2018年3月31日申请贷款审批未获通过，属于未能履行完毕购房合同。孙某在知晓彭1贷款申请未获批准后继续配合办理贷款手续，并未提出对房价重新进行评估，即同意继续按照双方原约定的房价进行交易，同时，孙某在微信中多次提醒根据双方约定贷款应于2018年5月31日前发放到其账户，彭1对此并未提出异议，并表示在催促银行办理，应认为双方对此达成了一致意见，对离婚协议约定的房屋交易条款进行了明确和相应变更。至同年5月28日，彭1告知孙某贷款审批正式通过，客观上孙某已无法于5月31日前获得发放的贷款，彭1构成违约。根据双方在房屋交易过程中达成的约定，彭1实际已获得在2018年3月31日后的两个月内继续按原房价履行的宽限，虽双方并未明确2018年5月31日后仍未能完成购房合同的，彭1是否还有权按重新评估的价格购买房屋，但同年5月下旬，孙某单方委托对房价进行评估，并提出要求彭1按其评估价进行交易，应视为孙某同意再给予彭1一定期间按重新评估的价格购买房屋。因离婚协议并未约定房价重新评估如何进行，彭1于同年6月提出应由双方共同委托评估，并于同年7月9日庭审中申请对房价进行司法评估，符合公平原则，但终因孙某拒绝配合办理贷款致双方房屋交易无法继续进行，因离婚协议明确彭1需要贷款购房，孙某应予配合，现孙某拒绝配合贷款有违诚信原则，对房屋交易未成亦负有相应过错。综上，双方对房屋交易未成均有过错，彭1要求孙某赔偿违约金，本院不予支持，关于孙某要求彭1承担的违约责任，已另案主张，本院另案处理。2018年9月19日庭审中，双方均表示同意解除合同，合同解除时间以此为准。合同解除后，孙某因合同取得的首付款3,097,500元应当返还，审理中，孙某已向彭1返还首付款2,897,500元，彭1要求孙某返还剩余房款20万元，于法有据，本院予以支持，因合同解除双方均有过错，彭1要求孙某承担利息损失，本院不予支持。关于房屋装修款24.5万元，双方确认系由彭1出资对房屋进行装修及购买家具家电，因约定最终由彭1购得该房屋，故孙某购买该房时已将上述装修和家具家电作价24.5万元在其向彭1支付的房款中予以扣除，即双方在离婚时已对该财产归彭1所有进行了确认，现因彭1未能购买该房屋，孙某亦接收了海伦路房屋内的装修及家具家电，故彭1要求孙某支付该款，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
　　一、原告彭1与被告孙某签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月19日解除；
　　二、被告孙某应于本判决生效之日起10日内向原告彭1返还购房款20万元；
　　三、被告孙某应于本判决生效之日起10日内向原告彭1支付房屋装修及家具家电款24.5万元；
　　四、对原告彭1的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费50,246.63元，由原告彭1负担42,271.63元，由被告孙某负担7,975元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈世安

书记员：赖维娜