徐为琥与上海市虹口区建设和管理委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐为琥，男，1950年2月9日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。
　　被告：上海市虹口区建设和管理委员会，住所地上海市。
　　法定代表人：宣一洲，上海市虹口区建设和管理委员会主任。
　　委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。
　　第三人：上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市四川北路XXX号2201-2215(单)2301-2315(单)。
　　法定代表人：徐廉芳，上海中虹(集团)有限公司董事长。
　　委托诉讼代理人：许伊音，上海市光大律师事务所律师。
　　原告徐为琥与被告上海市虹口区建设和管理委员会、第三人上海中虹(集团)有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告徐为琥及其委托诉讼代理人张桂莊律师，被告上海市虹口区建设和管理委员会的委托诉讼代理人朱煜律师，第三人上海中虹(集团)有限公司的委托诉讼代理人许伊音律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐为琥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2000年4月21日签订的沪中虹(98)拆协字第9号《周家嘴路-海宁路拓宽工程个体工商户回搬营业用房协议书》(以下简称《回搬协议》)无效；2.判决被告及第三人共同返还购房款人民币170,100元(以下货币单位均为人民币)；3.判决被告及第三人共同赔偿原告323.87万元。事实和理由：2000年4月21日，因被告实施道路拓宽工程需要拆迁原告经营的个体店铺，与原告签订的《回搬协议》，约定被告提供本市周家嘴路XXX号底层(以下简称系争房屋)建筑面积27平方米的营业用房安置，原告出资17.01万元购买该营业用房使用权。双方履行协议后，原告在系争房屋内持证经营。2016年3月21日，上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称虹口城管局)发出通告称，系争房屋为“逾期未拆的违法建筑”，执法部门将限期拆除。2016年5月20日，系争房屋被强拆。被告将违法建筑作为合法营业用房安置原告，《回搬协议》违反法律当属无效，由此给原告带来的损失，被告应当给予赔偿。第三人作为违法建筑的所有人应当与被告共同赔偿原告的损失。因系争房屋属于北横通道征收范围，故应参照该征收基地共有非居房屋征收标准予以赔偿。原告与原上海市虹口区建设委员会(以下简称虹口建委)签订的《周家嘴路—海宁路拓宽工程个体工商户营业用房拆迁安排协议》(以下简称《安排协议》)因与本案无关，不作为证据提供，仅提交法院作为参考。原告就其诉请向本院提供如下证据：1.拆迁前的个体经营营业执照；2.2000年4月21日原告与被告签订的《回搬协议》；3.购房款发票；4.虹口城管局通告；5.关于变更周家嘴路—海宁路部分沿街商业用房建设工程临时许可证户名的批复及附件；6.《北横通道新建工程房屋补偿方案告知单》及据此计算的请求赔偿金额构成目录。
　　被告辩称，被告已对原告此前承租的本市周家嘴路XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)通过签订房屋拆迁安置协议进行拆迁安置，并安置了原告户本市国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称国权北路房屋)居住。双方签订的《安排协议》与《回搬协议》均是在双方自愿的情况下签订，原告出资购买具有十年使用权期限的房屋，该房屋已经被使用远超十年，被告已尽到《回搬协议》约定的义务，《回搬协议》不具有法定无效的理由。且系争房屋并不属于北横通道征收范围，原告请求赔偿及返还购房款缺乏依据。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。
　　第三人述称，同意被告的辩称意见。第三人非《回搬协议》的合同主体。被告和第三人对原告户已经完成了拆迁安置，提供国权北路公房一套。因原告提出希望购买周家嘴路临时商业用房使用权，考虑为解决原告就业问题，签订了《安排协议》和《回搬协议》，《安排协议》未实际履行，最终以《回搬协议》为准。系争房屋在建造时取得了建设工程临时许可证，属于临时房屋。《回搬协议》并不存在无效情形，请求驳回原告诉讼请求。第三人就其述称意见提供了下列证据：1.《房屋拆迁安置协议》(以下简称《安置协议》)；2.住房调配单；3.上海市虹口区建设工程临时许可证。
　　经庭审质证，原告认为根据2000年的法律规定，对于原告这种个体工商户除给予居住房屋安置外，并另行安排经营性用房。住房调配单与本案无关，本案争议的是安置给原告的经营性用房。原告直至强拆时才知道系争房屋为临时建筑，之前从未看到建设工程临时许可证。根据法律规定，被告应以自有房屋或者产权房屋安置被拆迁人，而非是临时土地上搭建的建筑物。被告及第三人明知系争房屋是违法建筑，却拿来安置原告的行为明显违背了国家禁止性规定，且系争房屋所占用的土地也未经土地管理部门批准。第三人作为代表被告的拆迁实施单位，系争房屋的建设工程临时许可证持有人，应当与被告共同承担向原告赔偿的责任。
　　被告及第三人则认为，被告已对原告户安置完毕，《回搬协议》是平等民事主体之间在协商一致下订立的，不存在法律规定的无效情形；《回搬协议》明确约定原告购买的是使用权，使用期限为十年，租期内如遇拆迁，则给予补偿，逾期不作任何补偿。
　　根据原、被告及第三人庭审质辩，原告、被告、第三人提供的证据材料符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院依法确认具有证据效力。
　　经审理查明，被拆迁房屋承租人为原告，原告在该房屋内个人经营自行车修理服务。尔后，该房屋遇拆迁。1998年6月17日，原告作为乙方与甲方虹口建委、拆迁实施单位即第三人签订《安置协议》，确认被拆房屋建筑面积20.27平方米，应安置3人，即徐为琥、钟萍萍、徐守珍；约定甲方提供国权北路房屋一套，合计建筑面积71平方米(其中独生子女1人共照顾建筑面积10平方米)；甲方向乙方提供超限安置房屋19平方米，在办理配房手续时，乙方按规定购买超限安置面积部分的住宅建设债券；并对搬家补助费、搬迁奖励费、速迁奖励费、设备迁移费等事项作出约定，并约定个体户歇业待处理。后原告就安排营业用房事宜与虹口建委签订《安排协议》，该协议并未实际履行。2000年4月21日，原告(即乙方)与“虹口区建设委员会周家嘴路海宁路拓路动迁第一分指挥部”(即甲方)签订《回搬协议》，约定：乙方回搬营业用房位于本市周家嘴路XXX号底层，建筑面积27平方米(其中底层建筑面积27平方米)；根据原安置协议约定，甲方提供乙方营业用房建筑面积15平方米，其中底层建筑面积15平方米，单价8100元/平方米；乙方需支付121,500元；乙方实得建筑面积超出原安置协议约定的建筑面积12平方米，超出部分面积单价为4050元/平方米；按实得建筑面积计算，乙方共需支付甲方上述费用总计170,100元；乙方需实付甲方170,100元；乙方结存在甲方的动迁各类补偿费为89,116元，先抵扣上述应实付甲方的金额；余款80,984元，乙方在2000年4月21日之前缴付甲方；乙方在付清上述余款80,984元后的十个工作日内，甲方通知乙方向物业管理部门办理进户手续；乙方缴清全部款项后，取得该房屋的使用权；该房屋系营业用房，乙方不能迁入户口；十年内，如遇国家建设和市、区规划等原因需拆除该房屋，甲方按本协议书确定的乙方实付甲方总金额以每年递减10%作经济补偿乙方；十年的补偿期限，从2000年1月1日起计算；乙方在使用该房屋期间，应按规定与物业管理部门签订非居住用房物业管理合同，向物业管理部门交纳物业管理费；乙方应保持现有房屋结构完整，不受任何破坏，不搭建违章；本协议……经双方签字盖章后生效；原甲、乙双方签订的有关个体工商户营业用房拆迁安置协议全部终止。《回搬协议》甲方落款处加盖“上海市虹口区建设委员会周家嘴海宁路动迁专用章(1)”，乙方徐为琥在协议上签名。2016年3月21日，虹口城管局发出书面通告称，系争房屋系临时建筑已超批准期限，属逾期未拆的违法建筑；后系争房屋被强制拆除。原告认为，因系争房屋被确认为违法建筑，其未能获得合法安置和补偿，经交涉无果，遂诉至本院，请求判如所请。
　　另查明，因机构改革，虹口建委变更为被告上海市虹口区建设和管理委员会。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于被拆迁房屋拆迁事宜涉及三份协议，即《安置协议》、《安排协议》和《回搬协议》。其中，《安置协议》对原告户进行了居住房屋安置，而《安排协议》系拆迁人为安排原告的经营问题而签订，因《安排协议》未实际履行，《回搬协议》系对未尽事宜的补充。三份协议一同构成了对该户的拆迁安置。因此，就原告的拆迁安置而言，《安置协议》为主协议，而《安排协议》和《回搬协议》则为补充协议。据此，被告和第三人关于拆迁安置仅限于《安置协议》的意见，本院不予采纳。
　　本案涉及的是通过合同的方式进行拆迁安置，而合同的订立基于合同当事人自愿原则，各方根据自己的认识和判断，通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系，追求自己最大的利益，当事人应当为自己的行为承担法律后果。本案中，《安置协议》系协议双方就被拆迁房屋拆迁安置签订的安置协议；而《安排协议》、《回搬协议》是因为解决原告个体工商户经营问题而签订的补充协议；上述协议共同构成对被拆迁房屋拆迁安置的约定。《安置协议》、《回搬协议》对房屋拆迁补偿安置的约定系双方真实意思表示，且双方均已依约履行长达十余年，并无争议。现因用于安置的系争房屋被强制拆除，导致协议无法继续履行，被告应当承担相应的补偿责任，但履行不能并不构成协议无效的理由，故对原告要求确认《回搬协议》无效、返还购房款的诉讼请求，本院难以支持。
　　根据《回搬协议》中“乙方缴清全部款项后，取得该房屋的使用权”以及相关费用结算条款的约定，原告共计支付170,100元后，依法取得使用系争房屋(建筑面积27平方米)的权利。至于《回搬协议》中就“十年内，如遇国家建设和市、区规划等原因需拆除该房屋，甲方按本协议书确定的乙方实付甲方总金额以每年递减10%作经济补偿乙方；十年的补偿期限从2000年1月1日起计算”等内容的约定，上述约定并非对房屋使用期限的限定，而是考虑到当时系争房屋属于经批准的临时用房，原告为使用系争房屋亦支付了相应对价，被告基于公平原则，对十年内可能遇到的拆除房屋风险，向原告所作的承诺及经济补偿。依据该条款约定，被告对十年以外的拆除系争房屋的风险，不再承担经济补偿义务，但并不代表十年期满后原告即丧失对系争房屋的使用权。因此，原告依据《回搬协议》所获得的使用系争房屋的权利并不受协议中十年期限的限制。因被告提供的系争房屋属违法建筑并因此被拆除，导致原告无法依据协议继续使用房屋，被告应当对原告予以补偿。至于补偿金额，原告要求依据系争房屋的建筑面积，并按照北横通道房屋征收与补偿方案中公有非居住房屋的标准，给予赔偿323.87万元。对此本院认为，本案被拆迁房屋已经由本案涉诉三份协议获得安置补偿；因协议安置的系争房屋系违法建筑，于2016年被拆除，亦不属于北横通道房屋征收范围，原告要求按照征收补偿方案对房屋价值、停业损失、自购房补贴、签约面积奖等予以赔偿，明显缺乏事实根据和法律依据，本院难以支持。因系争房屋现已拆除，双方当事人亦无法就系争房屋的价值提供有效的评估价格，也不能就房屋价值达成一致，故本院综合类似地段、性质房屋的评估价格，根据使用权房按照产权房屋评估价格80%的补偿标准，并考虑原告户自2000年起实际使用并在此经营取得收益已达十五年，本院酌定补偿单价为40,000元/平方米，共计1,080,000元。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海市虹口区建设和管理委员会于本判决生效之日起三十日内补偿原告徐为琥人民币1,080,000元；
　　二、驳回原告徐为琥的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币80元，由原告徐为琥和被告上海市虹口区建设和管理委员会共同承担。
　　如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。

审判员：胡官友

书记员：孙焕焕