徐义彬与王某、杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告徐义彬，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人刘飞，石首市法律援助中心律师。代理权限为特别授权。
被告王某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
被告杨某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
上述二被告的共同委托代理人袁在东，石首市绣林法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。
上述二被告的共同委托代理人徐荣勇，石首市绣林法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。
第三人谢理烨，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。

原告徐义彬与被告王某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月25日受理后，依法由审判员骆启新独任审判，于2012年12月5日公开开庭进行了审理。期间，因本案的处理结果与谢理烨有法律上的利害关系，本院追加谢理烨作为第三人参与本案诉讼，又因本案争议较大，案情较为复杂，依法转换为普通程序审理，由审判员骆启新担任审判长，与审判员谢修祥、人民陪审员袁原组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。在上述第一次庭审中，原告徐义彬及其委托代理人刘飞，被告杨某某及二被告共同委托代理人袁在东到庭参加了诉讼；在上述第二次庭审中，原告徐义彬及其委托代理人刘飞，被告杨某某及二被告共同委托代理人徐荣勇，第三人谢理烨到庭参加了诉讼。期间，原被告双方于2013年3月21日，共同申请本院给予2个月时间进行庭外和解，本院予以准许，该庭外和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年元月19日，我与被告王某签订了一份《房屋让售合同》，约定将我的位于石首市南岳大道南侧的房屋让售给被告。该屋的建筑面积约143.58平方米（后房屋登记部门确定为143.59平方米），售价为275000元。上述合同第六条规定“甲方（即原告）要提供合法的房产证过户手续，费用由乙方（即被告）负责。”第七条规定“签订合同时，付订金140000元，房产证过户好后，付清余款”。
2012年8月，我协助被告方共同到房屋登记部门办理所售房屋的所有权转移登记手续。2012年9月4日，该房屋过户到了两被告名下，所有权人登记为王某的妻子杨红铃，共有人登记为王某，所有权证号为20122517。但两被告取得房产证后，却以种种理由拒不支付合同所约定的购房余款135000元。故原告诉请法院1、判令被告支付购房余款135000元，并从2012年9月4日始支付逾期利息；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证实其主张的事实，向本院提交如下证据材料，并在庭审中举证：
1、原告的居民身份证原件一份。拟证明原告的主体资格。
2、二被告的居民身份证复印件一份。拟证明二被告的主体资格。
3、原告徐义彬与第三人谢理烨签订的《合作建房协议》。拟证明⑴原告出售给被告的房屋，系原告与第三人谢理烨合作所建，协议约定，三楼以及三楼以上的房屋归原告所有，故原告具备三楼及三楼以上房屋出售的主体资格；⑵合作所建房屋的房产证、土地证由原告办理，费用由原告支付。
4、查询档案时间为2012年10月3日的《房屋登记簿》一份。拟证明⑴原告按《合作建房协议》已于2011年11月4日为属于自己的本案所涉房屋办理了产权证。由于土地证的使用权人是第三人谢理烨，所以涉案房屋的所有权人登记为谢理烨；⑵房屋编号为：2011101700200003；⑶涉案房屋初始登记的时间是2011年11月4日，原告已缴纳了该房屋首次办证所产生的各类税费。
5、第三人谢理烨的居民身份证。拟证明谢理烨的身份。
6、原告与被告王某于2012年1月19日签订的《房屋让售合同》。拟证明合同约定：⑴原告出售给被告的房屋总价款为275000元；⑵原告提供合法的房产过户手续，过户费用由被告承担；⑶签订合同时被告付定金140000元，房产证办好后，向原告付清余款135000元。
7、查询档案时间为2012年9月10日的《房屋登记簿》一份。拟证明⑴原告出售给被告的房屋，其建筑面积为143.59平方米；⑵上述房屋已于2012年9月4日转移登记到了王某的妻子杨某某名下；⑶房屋编号与“证据4”中“谢理烨”房屋编号一致，表明原告出售给被告的房屋系从“谢理烨”的名下过户而来。
8、原告与沈新明签订的《房屋让售协议》复印件一份。拟证明证人沈新明与原告有利害关系。
二被告在第一次庭审时辩称：一、原告之诉为不良诉讼。原告虽于2012年1月19日与被告签订了《房屋让售合同》，但原告至今未能履行该合同所约定的义务，被告出于友善虽没有依法维权，但仍保留着对原告拒不履行合同义务的违约行为提起诉讼的权利，可是原告居心叵测，恶人先告状，滥用诉权，无端起诉被告，浪费国家有限的司法资源，实不应该。二、被告买受的为谢理烨所有的房屋。被告于2011年10月5日与谢理烨签订了《房屋让售合同》，约定由谢出卖将位于南岳山大道南侧二栋楼房第五层约143.59平方米的房屋让与被告。2012年8月下旬，谢与被告在房产管理局和石首市地税局缴清全部税费，办妥了房屋过户登记手续，双方的权利义务履行完毕，被告己依法取得该房屋的所有权，与出卖人谢理烨也没有任何纠纷。故恳请依法判决驳回原告的诉讼请求。
第二次庭审时，二被告承认原登记在第三人谢理烨名下的，现已过户登记至二被告名下的房屋系从原告处购买的即涉案房屋。
被告为证实其辩称的事实，向本院提交如下证据材料，并在庭审中举证：
1、原告出具的收“王某购房款壹拾肆万元”的收条一张。拟证明被告向原告交纳购房款140000元。
2、⑴纳税人名称为谢理烨，税种为营业税等，①编号为001757005、②编号为001756993的“税收通用完税证”二份，金额合计27542.32元。拟证明二被告代谢理烨即原告徐义彬缴纳税费27542.32元。⑵纳税人名称为唐青，税种为营业税等的“税收通用完税证”二份，金额合计26254.80元。拟证明二被告代唐青即原告徐义彬缴纳税费26254.80元。⑶纳税人名称为杨某某，税种为契税的“税收通用完税证”一份，金额为9970.08元；收费项目为其他服务业-代理，金额为3661元的发票一份。合计13631.08元。拟证明二被告自己应承担的税费为13631.08元。
3、付款人为杨某某的缴款书一份。拟证明杨某某为房屋过户缴纳858元费用。
4、收费项目为查询、登记费的收据二份。拟证明被告缴纳上述费用110元。
5、⑴2011年10月5日，谢理烨与被告杨某某签订的《房屋让售合同》一份；⑵房屋所有权人为杨某某，共同共有人为王某、杨某某的房屋所有权证一本。拟证明⑴谢理烨与杨某某签订的购房合同，徐义彬不是售房主体，不具有主体资格。⑵双方约定的价款是215385元。⑶应提供房产证过户义务。
6、原告与被告王某于2012年1月19日签订的《房屋让售合同》。拟证明⑴合同约定原告提供合法房产证过户手续。⑵被告只承担过户费用。
7、徐义彬与李贻高签订的《房屋让售合同》。拟证明二被告只承担过户费用。
8、沈新明的证词。拟证明纳税人名称为谢理烨的税费27542.32元应由徐义彬承担。
9、李贻高的证词。拟证明内容同“8”。
10、《房地产估价结果报告》复印件一份。拟证明被告购买的房屋是谢理烨的。
11、石首市地方税务局税费服务科于2013年3月19日出具的《证明》一份。拟证明内容同“8”。
庭审结束后，本院就001757005、001756993二张税票所征之税向石首市地方税务局发出《协助调查函》。该局书面回复如下：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第二款的规定：单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为。应缴纳建筑业营业税，同时缴纳城建税、教育费附加。根据《荆州市地方税务局关于明确土地增值税预征率及核定征收率标准的通知》规定，对纳税人销售普通住宅的，按2%核定征收土地增值税。因此我局对其开具税票：001757005。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条的规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当缴纳营业税。同时缴纳城建税、堤防维护费、地方教育附加、教育费附加。《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：产权转移书据按所载金额万分之五贴花。因此我局对其开具税票：001756993。
第三人述称，第三人与原告是合作建房关系，第三人出土地，原告建房，房屋建好后，一、二楼归第三人，三楼及三楼以上归原告所有。涉案房屋是分给原告的，与第三人无关，第三人只提供该房屋的产权过户手续。
第三人未提供证据。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4、5、6、8无异议。对证据3、7的真实性无异议，但对其证明力和证明目的有异议。认为证据3只能证明涉案房屋初始登记人是第三人，不是原告。证据7不能证明涉案房屋是从原告处受让的。
第三人对原告提供的证据无异议。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2⑶、3、5⑵、6无异议。对证据2⑴、10的真实性无异议，对证明目的有异议。认为证据2⑴正好证明该税费是房屋交易中产生的税费，证据10不能否认原告是涉案房屋的实际产权人。对证据2⑵、证据4、5⑴、7、8、9、11有异议。认为证据2⑵、证据4、7与本案无关；证据5⑴是双方为办理涉案房屋产权过户而签订的合同，是虚假合同；证据8、9是证人证言，因证人与原告有利害关系，其证言不应采信；证据11是地税局税费服务科出具的证明，其主体资格不适格。
第三人对被告提交的证据没有发表质证意见。
经庭审质证，综合分析原被告的所有证据，充分考虑当事人的质证意见，本院认证如下：
首先，对原告提交的证据进行认证。被告、第三人对原告提交证据1、2、4、5、6、8无异议，本院对上述证据的效力予以认定。对证据3、7的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
其次，对被告提交的证据进行认证。原告对证据1、2⑶、3、5⑵、6无异议。本院对其效力予以认定。对证据2⑴、10的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。证据2⑵纳税人名称为唐青，证据4、7与涉案房屋的交易无关，本院对其关联性不予认定；证据8、9是证人证言，证人与原告有房屋买卖关系，且同被告一样对房屋交易过程中产生的税费由谁承担尚有争议，再加上证人的证言均未对原被告双方在缔结合同时对交易中产生的税费如何承担作证，故对其证明效力不予采信；证据5①是涉案房屋办理过户登记时签订的合同，该合同的部分条款不是双方当事人的真实意思表示，故对被告的证明目的不予认定。证据11是地方税务局税费服务科出具的证明，经本院发函调查，石首市地方税务局作了“回复”，该回复与证据11不一致的，应与“回复”为准。
根据以上的认证结果，结合当事人庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：
2009年4月14日，徐义彬与谢理烨签订了《合作建房协议》，约定由谢理烨提供地基，徐义彬出资建房；所建房屋1-2楼归谢理烨所有，3楼以上归徐义彬所有。房屋建成后，均初始登记在谢理烨名下（涉案房屋于2011年11月4日登记在谢理烨名下）。2012年1月19日，徐义彬为甲方与作为乙方的王某签订《房屋让售合同》一份，约定甲方将上述房屋东边5楼的住房转让给乙方，价款275000元；签订合同时乙方支付订金140000元，房产证过户好后，付清余款；第六条还约定：“甲方要提供合法的房产证过户手续，费用由乙方负责。”合同签订时，王某向徐义彬支付购房款140000元。2012年8月16日，王某在办理产权过户登记时缴纳了27542.32元的营业税、承建税等税费（纳税人名称为谢理烨，税票号：001757005、001756993）后，涉案房屋于2012年8月29日从谢理烨名下过户登记至杨某某名下（房产局“房屋登记簿”显示的登记时间为2012年9月4日），由王某、杨某某共同共有。后原被告双方为上述税费的承担产生争议，二被告拒不支付余下购房款，遂导致本案讼争。
另查明，王某与杨某某系夫妻。

本院认为，根据第二次庭审时原被告的陈述及辩论发言，本案争议的焦点实质是纳税人名称为第三人谢理烨，税票号为001757005、001756993的税费应由谁承担。原告认为，合同约定，原告只出具过户手续，费用由被告承担。被告认为，税票上的纳税人是被告，被告就承担，不是被告，被告就不承担。对此，本院认为，徐义彬依据与谢理烨之间的《合作建房协议》而享有对涉案房屋的处分权，且其与王某于2012年1月19日签订的《房屋让售合同》经谢理烨追认并协助办理了产权过户登记，故该《房屋让售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。双方争议的税费系被告购买存量住房交易中依法应缴纳的税费，该税费依照双方的约定应由被告承担，理由为：一、该合同约定：“甲方要提供合法的房产证过户手续，费用由乙方负责。”此处所提及的费用应当指交易过程中产生的所有费用，其中当然也包括交易过程中应当缴纳的各项税费。二、被告已在办理房屋产权过户手续时缴纳了所有税费。现被告无证据证明双方就该税费的承担达成了新的协议。三、按照正常的交易习惯，买房人在缔约、付款前都须查阅标的物的权证及对交易过程中的相关事宜负谨慎审查义务。涉案房屋在双方交易时已完成初始登记，被告应当了解涉案房屋属于存量住房，且登记在谢理烨名下；被告也可以通过向税务部门咨询了解房屋交易纳税的情况。总之，被告以纳税人名称不是自己为由，否认合同义务，要求原告承担相关税金的抗辩意见，显然缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告已依约向二被告交付了房屋，且协助二被告办理了产权过户登记手续，二被告按照合同的约定在缴纳过户所需税费后已取得了涉案房屋的产权，因此二被告应按合同约定付清购房款。现二被告不付清房款，应承担违约责任。由于双方在合同中并没约定违约责任的承担方式，因此该违约责任应以守约方的实际损失为限即承担逾期付款的利息损失。合同约定的第二期付款时间为“房产证过户好后，付清余款。”故逾期付款的起始时间应根据房产局《房屋登记簿》显示的登记时间2012年9月4日的次日起计算，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付逾期利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：

被告王某、杨某某于本判决生效之日起10日内向原告徐义彬支付购房款135000元及逾期付款利息（利息计算方式：以135000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率从2012年9月5日起计算至实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元（原告已预交），由被告王某、杨某某负担。被告应负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：260201040006032。收费单位编号1610901，收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。

审判长 骆启新
审判员 谢修祥
人民陪审员 袁原

书记员： 刘少军