徐书平与盛黍(上海)餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐书平，男，1989年7月27日出生，汉族，住重庆市。
　　委托诉讼代理人：邱厚木，北京安博(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：盛黍(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：陆斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡海容、黄磊，上海澜亭律师事务所律师。
　　原告徐书平诉被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司(以下简称盛黍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司对原告徐书平房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告徐书平的委托代理人邱厚木、被告盛黍公司的委托代理人胡海容、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐书平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的“老上海风情”美食广场商铺经营租赁合同；2、被告退还进场专项费用50,000元；3、被告退还商铺经营租赁押金20,000元；4、被告退还首期租金(含管理费)27,400元；5、被告承担律师费7,000元；6、被告赔偿原告因承担涉诉商铺中介费支出损失7,000元。事实和理由：徐书平与盛黍公司于2018年10月30日签订《商铺经营租赁合同》，约定徐书平承租上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-A12铺位(以下简称系争商铺),租期自2018年11月18日至2020年11月17日止。合同签订后，徐书平如约支付进场专项费5万元、押金2万元及首期三个月租金(含管理费)27,400元。但盛黍公司未能按约交付可供经营的商铺，其直至2019年2月19日才通知徐书平商铺水电、燃气工程竣工，并在商铺承租人微信群内通知于2019年3月3日开业经营，盛黍公司逾期30日交付系争商铺，徐书平有权解除合同并要求退还进场专项费、押金及首期租金，解除合同的时间为徐书平搬离之日即2019年5月31日。系争商铺经营配套设施设备存在质量问题，即档口漏水，导致无法正常经营，经告知仍未改正。故起诉。
　　被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司辩称，盛黍公司认为不应解除合同，但徐书平已实际搬离系争商铺，合同无法履行。合同因无法履行而解除，解除日期为2019年5月31日。盛黍公司于2018年12月12日将系争商铺交给徐书平让其入场筹备，于2019年1月15日通知徐书平于2月12日正式开业。所有证照已于2019年2月2日办理完毕，当日徐书平即可开始在系争商铺内经营。虽然盛黍公司逾期交房超过三十日，但在解除条件成就后，徐书平没有行使解除权，而是在系争商铺内经营，其以实际履行行为放弃解除权。徐书平正常经营至2019年5月31日首期租金到期日搬走，在合同正常履行后丧失解除权，无权再行使解除权。徐书平擅自搬离，构成违约，根据合同第3.2条约定，进场费不予退还。徐书平逾期交付租金，至今仍拖欠第一期租金2,000元，根据合同第6.2条约定，押金不予退还。盛黍公司不存在违约行为，不同意赔偿律师费，且徐书平主张的律师费缺少支付凭证。徐书平未能举证证明支付了中介费，其提供的收据无法证明与本案有关，且系其违约，盛黍公司不应支付该笔费用。
　　被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1、要求原告向被告支付2019年3月1日至2019年5月31日欠付的租金和物业管理费2,000元，并支付自2019年3月1日起算至实际支付之日止的违约金，以2,000元为基数，按日万分之四的标准计算；2、原告赔偿被告损失29,400元，以三个月租金和物业管理费计；3、原告赔偿被告因本案产生的律师费1万元。事实和理由：徐书平承租系争商铺后，按约支付了进场专项费用5万元、押金2万元及首期三个月租金(含管理费)27,400元，首期租金和物业管理费差额2,000元至今仍未支付。盛黍公司于2018年12月12日将系争商铺交付徐书平使用，但因办理营业执照、食品卫生许可证等证照的时间超出预期，导致商铺未能按期开业。2019年1月15日，盛黍公司向徐书平发送《关于办证及正式开业通知》，考虑到开业延期盛黍公司主动让利，确认徐书平的正式租期自2019年3月1日起算。2019年2月2日，商铺经营所需全部证照已办理完成，具备对外营业条件。2019年2月12日，系争商铺所在的美食广场对外开业经营，但为了推广美食广场，对外宣传时定在3月3日开始经营。2019年5月31日，徐书平搬出系争商铺并交还钥匙。徐书平在盛黍公司逾期交付商铺超过30日后，并未行使合同约定的解除权，而是在商铺符合经营条件后开业经营，以实际行为放弃解除权，作出继续履行合同的意思表示。然在租赁合同正常履行后，徐书平未按约支付租金，且在未与盛黍公司协商一致的情况下搬出系争商铺，系单方解除合同，构成违约，给盛黍公司造成了空置费、重新招商和重新装修等一系列损失。为本案诉讼，盛黍公司还支付了律师费1万元。故起诉。
　　原告(反诉被告)徐书平对反诉辩称，在入驻系争商铺后，电表、电线、水管均由徐书平自行筹办，故与盛黍公司协商在首期租金中扣除2,000元。徐书平没有违约，系盛黍公司违约在先，不同意赔偿损失，律师费也不应由徐书平承担。
　　经审理查明，2018年10月20日，盛黍公司(甲方)与徐书平(乙方)签订《商铺经营租赁合同》，约定徐书平租赁系争商铺做经营使用，租赁期限自2018年11月18日至2020年11月17日止；乙方应按时向甲方缴纳每月租金6,800元，每月物业管理费为3,000元，租金及物业管理费缴纳为每三个月一次，一次性缴足三个月的租金及管理费，且须在支付当月首日的前五日内缴纳；签订合同当日，乙方应向甲方缴纳以下费用，此费用也作为定金：(1)进场专项费用50,000元(合同签订后，无论乙方是否违约此笔款项不退，甲方违约除外)。甲方提供公共部位全装修、配套餐桌椅、中央空调，商铺内部提供吊灯、墙地砖、排烟及油烟隔离系统、集烟罩、排污系统、通水、通电、通煤气(指定铺位)；(2)商铺经营租赁押金/保证金20,000元，该押金同时作为乙方经营过程中按时付费的履约保证金及食品安全保证金。合同第二条第2项约定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到本合同起租日还未对外营业的，则实际租赁期限以甲方给予乙方的起租确认书为准。合同第五条第(一)款第2项约定，甲方负责提供档口内的油烟设施、油烟净化设备、排烟管道、集烟罩，并确保达到餐饮要求；第5项约定，甲方负责统一办理商铺经营所需的申请报批手续,包括消防审查、营业执照、食品经营许可证，甲方承诺于2018年11月18日前办理完结所有证照手续；第6项约定，甲方承诺于2018年11月18日前将场地装修完成交由乙方入场筹备，甲方确保出租与乙方的所有设施设备使用状态良好，经双方验收交接后交付与乙方使用。合同第6.2条约定，乙方未能按本合同约定逾期支付租金、管理费等任何一项应由乙方支付的费用超过7日的，按照乙方违约处理，甲方有权在情况发生后的任何时间采取停电、停水、限制乙方继续经营的行为，并可提前终止本合同并没收乙方押金，乙方同时仍需按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。合同第6.3条约定，如因甲方原因未能按时交付该租赁商铺与乙方经营使用，逾期超过三十天，乙方有权解除合同，甲方同意全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金。合同第6.5条约定，甲、乙双方依据6.2、6.3、6.4条款所述的情形前提下终止合同的都应及时通知对方，守约方也可以选择不予终止合同，但仍有权要求违约方赔偿由此造成的实际经营损失。合同第6.6条约定，在租赁场地未交付前，乙方亦不得单方面解除合同(甲方同意收取乙方违约金解除合同的除外)。合同第6.7条约定，甲方向乙方通知租赁场地交付日期后，超过5日乙方未进行现场签字确认的，则视为乙方同意接收交付场地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持异议。合同第8.1条约定，因诉讼产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担。合同签订后，徐书平如约支付了进场专项费、押金和首期租金27,400元，因徐书平自行进行水电排线，经协商，盛黍公司在首期租金中减免2,000元。
　　2018年12月12日，盛黍公司向徐书平交付系争商铺钥匙。盛黍公司于2019年2月2日办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
　　2019年2月19日，盛黍公司以老上海风情美食街管理部的名义发出《室内工程完工通知》，明确曲阳路XXX号5楼“老上海风情美食广场”商铺内水电、燃气工程已全面竣工，也已全部投入使用。本美食广场不再为任何商户免费调整、维修，任何水电、燃气工程后续如有损坏，请自行找人安装、维修(除燃气外，必须由美食广场提供的专业师傅)。此后，徐书平入场经营。
　　2019年2月25日，徐书平向盛黍公司工作人员发送微信称：“这位置上面滴水，A12门头上，消毒柜位置，微微得滴。”盛黍公司工作人员称：“已经保修了。”2019年2月27日，盛黍公司工作人员在“老上海”微信群中发布开业广告，载明曲阳生活购物中心五楼开业时间2019年3月3日。2019年3月18日，徐书平向盛黍公司工作人员发送微信称：“这漏水都说了半个月了还没处理，前台有点滴水。”盛黍公司工作人员称：“已经和大物业沟通了，要等到过了雨季，天气好了，大修。”
　　2019年5月30日，徐书平向盛黍公司法定代表人发送微信，称“我们终止合同吧，进场费退我5万和押金2万，中间耽误我们时间赔偿你看着办吧”、“你方逾期交付房屋正常使用超过30天，现通知你及你公司解除本商铺租赁合同，我方5月31日退场，钥匙交给美食城办公室，5万进场费、2万押金和耽误时间损失、员工工资、员工房租补贴，上述款项立即全部退还和赔偿给我”。次日，徐书平搬离系争商铺并交付钥匙。为本案诉讼，徐书平支付律师费7,000元，盛黍公司支付律师费1万元。
　　本案审理中，双方同意庭后自行结算水电费，本案中不再主张。
　　审理中，盛黍公司提交一份聊天记录，显示其工作人员于2019年1月15日向包括徐书平在内的“曲阳夜市老上海风情美食街”发出《关于办证及正式开业通知》，载明本项目正式开业时间安排在2019年2月12日，2018年9-10月签约客户正式租期起算时间自2019年3月1日起计算，上述1-2月免租金额在2019年第2季租金中直接抵扣，双方将签补充协议进行约定。徐书平表示没有收到过该份开业通知。
　　审理中，关于系争商铺漏水的问题，徐书平表示经营以后没多久开始漏水，漏水部位是商铺前台，从天花板直接滴水下来，虽未停业但影响正常经营，客人看到有漏水就不进来了。盛黍公司表示渗水程度非常轻微，徐书平自己表述是微微滴水，不影响其正常经营，漏水部位是前台并非客人座位。盛黍公司要求物业修理，但物业称等天气好一点维修，那段时间正好是梅雨季节，现在已经修理完毕。
　　上述事实，有原告提供的租赁合同、完工通知、微信记录、聘用律师合同、律师费发票、收据、转账凭证，被告提供的交付入场确认单、消防安全检查合格证、关于办证及正式开业通知、微信记录、法律服务委托协议、律师费发票，及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，徐书平和盛黍公司均应按约履行双方签订的《商铺经营租赁合同》。盛黍公司逾期交房超过三十日构成违约，徐书平按约获得合同解除权。但解除事由发生后，徐书平仍实际入场经营，继续履行合同，可认定其以主动的行为放弃行使合同解除权。因此，徐书平当前再行使因盛黍公司逾期交房所产生的合同解除权，无法律依据，不应支持。
　　系争商铺现已由盛黍公司收回，双方之间的租赁合同客观上已无法继续履行，应认定解除。盛黍公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的适用房屋；徐书平作为承租人，有义务按约使用系争商铺。现盛黍公司出租的系争商铺存在一定的使用障碍，影响承租人使用，存在瑕疵；徐书平则未经协商一致，提前退租并搬离系争商铺，可见双方均存在一定违约行为，就合同的解除和迟延履行互不享有违约责任的追索权。故本院对徐书平主张的中介费损失、盛黍公司主张的损失、逾期付款违约金和利息，双方主张的律师费均不予支持。盛黍公司辩称渗水问题轻微不影响经营，且其已向物业报修，因天气原因暂时无法修理，但未能充分举证证明，现盛黍公司确实未能及时修理，故对其主张不予认可。合同解除后，徐书平支付的押金应由盛黍公司返还。盛黍公司主张首期租金中徐书平少付了2,000元，但双方已对首期租金中扣除2,000元达成一致，故对其主张不予认可。徐书平要求盛黍公司退还已付的首期租金，然系争商铺已于2018年12月12日交付徐书平，即便其并未收到盛黍公司发出的开业通知，也最晚于2019年2月19日知晓系争商铺已经完工，具备对外经营的条件，现其已实际入场经营并于2019年5月31日搬离商铺、交付钥匙，应按约支付至2019年5月31日止的租金及物业管理费，故对该项诉请本院依法不予支持。关于徐书平已付的进场专项费，合同约定的进场专项费条款中载明由盛黍公司提供公共部位装修及相关的设施设备等，可认定该笔进场费实为装修费。盛黍公司辩称根据合同约定徐书平擅自搬离构成违约，进场费不退，但合同也约定甲方违约除外，现盛黍公司存在违约行为，故对其主张依法不予认可。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应根据各自过错承担相应的责任，且系争商铺的装饰装修是盛黍公司根据自己的经营需求统一进行的，在徐书平搬离系争商铺后，盛黍公司仍可继续利用该装饰装修，故本院酌情确定盛黍公司应退还徐书平的进场费为2.2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定，判决如下：
　　一、解除原告徐书平与被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司就上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-A12铺位签订的《商铺经营租赁合同》；
　　二、被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告徐书平押金2万元；
　　三、被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告徐书平进场专项费2.2万元；
　　四、驳回原告徐书平的其他诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2,528元，减半收取1,264元，由原告徐书平负担664元，被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担600元。反诉受理费420.29元(已减半收取)，由被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文