徐伯生与上海中承信轩投资合伙企业、新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：徐伯生，男，1957年2月12日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。
　　被告(申请执行人)：上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)，住所地上海市长宁区。
　　执行事务合伙人：上海中承信轩投资有限公司(委派代表：沈阿根)。
　　委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。
　　被告(被执行人)：新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：钱家琪，职务董事长。
　　被告(被执行人)：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：李汉林，职务总经理。
　　被告(被执行人)：钱家琪，男，1951年10月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　被告新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司、上海黄浦建设发展有限公司、钱家琪共同委托诉讼代理人：鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。
　　原告徐伯生诉被告上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)、新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司(以下简称“新凯虹公司”)、上海黄浦建设发展有限公司(以下简称“黄浦建设公司”)、钱家琪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告徐伯生及其委托诉讼代理人阳胜、被告上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)的委托诉讼代理人孙睿、新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司、上海黄浦建设发展有限公司、钱家琪的共同委托诉讼代理人鲁志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐伯生向本院提出诉讼请求：1、中止对上海市黄浦区浙江南路XXX号402室房屋的执行，2、确认上海市黄浦区浙江南路XXX号402室房屋(以下简称“402室房屋”)属原告所有。
　　事实和理由：原告于2015年9月9日与黄浦建设公司签订购买402室房屋的《上海市商品房出售合同》，合同约定房款单价为人民币(以下币种相同)10,000元/平方米，总价为118.75万元。原告又于2015年11月20日与黄浦建设公司签订购买上海市黄浦区浙江南路XXX号213室房屋(以下简称“213室房屋”)的《上海市商品房出售合同》，合同约定房款单价为12,079元/平方米，总价为100万元。上述两套房屋总价为218.75万元，原告于2015年9月11日支付购房款30万元、同年10月30日支付购房款20万元、同年11月26日支付购房款160万元，合计支付购房款210万元。由于当时两套房屋存在抵押登记，不能办理产证过户手续，双方约定余款8.75万元在产证过户后交付。黄浦建设公司于2015年11月将两套房屋交付原告使用。
　　原告认为，原告在房屋查封前与黄浦建设公司签订了房屋买卖合同，支付房款，并实际占有使用房屋，房屋产权已属于原告，未办理房屋过户手续是由于房屋上设定的抵押权未涤除，不是原告自身的过错，故应当排除对402室房屋的执行。
　　被告上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与黄浦建设公司买卖合同约定的房价明显过低，签约当时的市场单价约为2.4万元/平方；2、买卖合同约定，房屋价款应在签约当日一次性付清，原告未按合同约定履行；3、原告支付款项均转入钱家琪个人帐户，原告无法证明这些款项系购房款；4、原告对占有使用房屋时间陈述前后不一，且213室系新凯虹公司注册地址，402室房屋系黄浦建设公司注册地址，两公司至今仍未变更注册地址，表明两公司仍在使用房屋；4、房屋买卖时，原告明知房屋上设定有两个抵押权，债权数额高达一千多万，未经抵押权人同意不能转移财产，但原告仍与黄浦建设公司签订房屋买卖合同，因而房屋不能过户原告自身存在过错。
　　被告新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司、上海黄浦建设发展有限公司、钱家琪辩称，原告与黄浦建设公司就两套室房屋签订的买卖合同真实有效，由于黄浦建设公司帐户被查封，故要求原告将购房款转入黄浦建设公司当时的法定代表人钱家琪个人帐户，钱家琪也将收到的购房款用于黄浦建设公司的经营，黄浦建设公司确认收到原告的购房款，并将两套房屋交付原告占有使用。现房屋上设定抵押的第二抵押权人的债务已清偿，第一抵押权人的债务也只剩190万左右未清偿，黄浦建设公司同意清偿后配合原告办理过户手续。
　　原告提供如下证据：商品房出售合同、房地产登记申请书、银行转账凭证、收据、收款说明、物业费发票、物业公司情况说明、银行流水、执行裁定书。
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)提供如下证据：民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书。
　　本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)对原告提供证据的真实性无异议，但认为无法达成原告履行买卖合同并实际占有使用房屋的证明目的。
　　新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪对原告提供的证据无异议。
　　原告、新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪对上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)提供的证据无异议。
　　对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)诉新凯虹公司、上海中福置业控股集团有限公司、黄浦建设公司、钱家琪借款合同纠纷一案，本院于2016年6月24日作出(2016)沪0105民初3383号民事判决：一、新凯虹公司应于本判决生效之日起十日内归还上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)借款本金92,150,000元；二、黄浦建设公司、钱家琪对新凯虹公司上述债务承担连带保证责任；黄浦建设公司、钱家琪在承担保证责任后，有权就已承担部分向新凯虹公司进行追偿；三、驳回上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)其他诉讼请求。
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年11月10日作出(2016)沪01民终10397号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判决向本院申请强制执行，案号为(2017)沪0105执2970号。
　　213室房屋登记的权利人为黄浦建设公司，建筑面积：82.79平方米，房屋类型：商场，房屋用途：商业。2005年7月25日，上海市黄浦区财政局在213室房屋上设置抵押，债权数额为21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融资担保股份有限公司在213室房屋上设置抵押，债权数额为10,000,000元。
　　402室房屋登记的权利人为黄浦建设公司，建筑面积：118.75平方米，房屋类型：商场，房屋用途：商业。2005年7月25日，上海市黄浦区财政局在402室房屋上设置抵押，债权数额为21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融资担保股份有限公司在402室房屋上设置抵押，债权数额为10,000,000元。
　　上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申请，要求施行诉前财产保全，即查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及案外人上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产，并提供相应担保。本院审查后于同日作出(2016)沪0105财保2号民事裁定，查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产。后本院向上海市黄浦区房屋交易中心发送协助执行通知书，于2016年1月25日查封了213室、402室房屋在内的黄浦建设公司名下多处房产及车位。
　　原告徐伯生(乙方)与黄浦建设公司(甲方)于2015年9月9日签订商品房出售合同，合同约定：甲方依法取得黄浦区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，投资建造《东新大厦》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得房地产权证(大产证)；乙方向甲方购买浙江南路东新大厦88号4层402室，房屋建筑面积118.75平方米，单价10,000元/平方米，总房价款1,187,500元；乙方于2015年9月9日一次性付清，不贷款；乙方按约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的帐户(黄浦建设公司，中国民生银行上海分行外滩支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；2015年12月31日前，由双方共同向黄浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领上述房屋房地产权证(小产证)。
　　原告徐伯生(乙方)与黄浦建设公司(甲方)于2015年11月20日签订商品房出售合同，合同约定：甲方依法取得黄浦区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，投资建造《东新大厦》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得房地产权证(大产证)；乙方向甲方购买浙江南路东新大厦88号2层213室，房屋建筑面积82.79平方米，单价12,079元/平方米，总房价款1,000,000元；乙方于2015年11月20日一次性付清，不贷款；乙方按约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的帐户(黄浦建设公司，中国民生银行上海分行外滩支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；2016年12月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领上述房屋房地产权证(小产证)。
　　上述两份合同中记载钱家琪为黄浦建设公司的法定代表人，同时合同附件中载明了房屋上设定的抵押权状况。
　　原告通过自己名下工行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX分别于2015年9月11日、10月30日、11月26日三次向钱家琪名下工行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入30万元、20万元及160万元。原告提供的收款收据中载明，2015年9月11日，10月30日、11月26日，黄浦建设公司向原告开具3份收据，金额分别为300,000元、200,000元及1,600,000元；其中9月11日及10月30日的名称记载为徐伯生房款(402)、11月26日的名称记载为东新大厦402、213房款。3份收据均由黄浦建设公司盖章。
　　2015年11月30日，黄浦建设公司盖章、钱家琪签名出具的收款(转账)说明记载：现收到徐伯生交来上海市浙江南路XXX号东新大厦213室、402室房屋购房款人民币贰佰壹拾万元整，由于公司财务上的原因，由法定代表人钱家琪代收并负责转交本公司，购房余款捌万柒仟伍佰元整待产权证办出后支付。
　　上海上实物业管理有限公司证明，213室、402室房屋自2016年9月至2019年3月物业管理费由原告支付，水电费由承租房内的租客按实结算。
　　原告、钱家琪自认，在买房前后，原告曾多次借款给钱家琪，两人另存在借款关系，但已结清。
　　2019年5月8日，本院至东新大厦张贴拍卖公告，将依法拍卖登记于黄浦建设公司名下的房产及车位，213室、402室房屋亦包括在内。
　　原告向就排除213室、402室房屋的执行本院提出执行异议，本院于2019年7月30日裁定驳回异议请求，原告遂提起本案诉讼。
　　本院认为，当事人在不违反法律，不违背公序良俗的前提下，可遵循自愿原则，通过合意设立、变更、终止民事法律关系。原告与黄浦建设公司之间房屋买卖合同的设立、变更也遵循上述原则，由此而产生的合同权利、义务，由合同双方当事人承担。
　　但本案争议的焦点并不在于原告与黄浦建设公司如何设立、变更合同的权利、义务，而在于上述合同的设立、履行能否对抗上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)金钱债权的执行。
　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力，但对尚未取得购买房屋的所有权的无过错买受人，基于买受人的物权期待权，也给予其优于金钱债权人的特殊保护。
　　买受人是否存在过错，应从以下方面进行审查：1、房屋买卖合同是否在法院查封前签订，内容是否合法；2、房屋买卖合同是否正常履行；3、买受人在法院查封前是否合法占有房屋；4、是否因买受人自身原因未办理过户手续。
　　结合本案查明的事实：1、本案涉及的房屋买卖合同签订时间在法院查封前，但合同单价明显低于市场价格，且合同约定签约当日应当一次性全额付款，并在合同上载明了出售人的收款帐号，原告却未按合同约定履行，而将款项支付至钱家琪个人帐户；2、黄浦建设公司出售的是其作为开发商的一手房，可双方交接房屋时却无交接单对房屋状况予以确认，原告提供的物业公司证明也只表明原告从2016年9月起缴纳物业费，在法院查封房屋后；3、房屋买卖合同附件中对房屋抵押状况记载清晰，几千万债权数额表明是多套房屋整体抵押，且存在两个抵押权人，而抵押权涤除的条件是清偿所有债务，原告没有尽到合理的注意义务，忽略了他人的权利障碍。
　　综上所述，原告不具备无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，原告提出的诉讼请求，不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告徐伯生的诉讼请求。
　　案件受理费人民币15,487.50元，由原告徐伯生负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：方国芳

书记员：朱爱东