原告:徐国庆,男,1970年2月6日生,汉族,住江苏省溧阳市。
原告:吴彩娣,女,1966年2月8日生,汉族,住江苏省溧阳市。
两原告的共同委托诉讼代理人:吉建明,上海鼎善律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人:钱瀚,上海鼎善律师事务所律师。
被告:上海仲骏房地产开发有限公司,住所地上海市松江区。
法定代表人:阳侃,董事长。
委托诉讼代理人:杨灿。
委托诉讼代理人:单新宇,上海单新宇律师事务所律师。
原告徐国庆、吴彩娣与被告上海仲骏房地产开发有限公司(以下简称“仲骏公司”)定金合同纠纷一案,本院于2018年6月1日立案受理,依法适用简易程序。后因案情复杂,转为适用普通程序。本案于2018年8月21日、10月16日两次公开开庭进行了审理。原告徐国庆、吴彩娣及两原告的共同委托诉讼代理人吉建明、被告仲骏公司的委托诉讼代理人杨灿到庭参加诉讼,被告仲骏公司的委托诉讼代理人单新宇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐国庆、吴彩娣向本院提出诉讼请求:1、判令被告双倍返还定金共计1,000,000元;2、判令被告赔偿原告律师费100,000元。事实和理由:原告在被告广告推销下看中了被告开发的位于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋,2018年3月30日就上述房屋双方签订了认购协议书,原告根据协议约定支付被告定金50万元,并按约在2018年3月31日前往被告处签订商品房预售合同。但被告以原告贷款需要包装为由,向原告索要包装费用,否则不予签订预售合同。为此,原、被告间发生争执并报警,当日未能签约。被告于2018年4月10日向原告发出合同签署催告函,通知原告与被告签署房屋买卖合同。原告于接到通知后次日即前往售楼处并带上了70%的首付款,欲与被告签约。但被告销售人员告知除非原告当日一次性付清全款才签,丝毫没有履约诚意。原告认为,被告的行为违反了合同义务,故提起诉讼,请求判如诉请。
被告仲骏公司辩称,因原告无法提供工资明细,无法获得贷款审批,故被告未与原告签订商品房预售合同。被告有权没收定金不予返还。此外,原告要求被告承担律师费没有法律依据,不予认可。
本院经审理认定事实如下:2018年3月30日,原告徐国庆、吴彩娣(乙方)与被告仲骏公司(甲方)签订《金地玺华邨认购协议书》,约定乙方向甲方购买上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”),房屋总价款暂计5,650,257元。乙方需在签署本认购书时或之前向甲方支付定金50万元,作为双方订立《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)的担保。乙方应在2018年3月31日前至甲方售楼处签订预售合同。乙方签订预售合同时,需带本人身份证明原件,否则甲方有权拒绝签订预售合同,由此导致甲乙双方未在协议约定期限内签订预售合同的,甲方可不予返还定金且甲方有权将该房屋另行出售。乙方如超过本认购书约定签约期限未签署预售合同或不符合本认购书约定的签约条件时,甲方有权拒绝签署预售合同,并将该房屋另售;同时,甲方有权没收乙方所付定金。乙方确认在签订本认购书和支付定金前对甲方在现场及网上公示的预售合同等有充分了解和认识,并无异议;乙方同意按甲方现场公示的预售合同签署,并不作修改。
此外,认购协议书特别提示条款为:乙方在签署预售合同时,需同时满足以下条件:1、提供符合上海市购房资格的证明,包括但不限于结婚证(已婚人士)复印件、家庭户口簿复印件、家庭成员身份证复印件、居住证/暂住证复印件、社保缴纳记录复印件、房产证复印件等。以上材料需同时提供原件核对。……4、签署预售合同时,支付不少于总房价含税款___%的首付房款,即人民币__元;如乙方的贷款审批额度达不到总含税价款的__%,则贷款差额部分,您需在签署预售合同时支付。……
2018年3月19日,原告支付被告意向金50万元。被告确认,双方签订认购协议书后,该笔意向金转为定金。
2018年3月31日,原告徐国庆、吴彩娣至被告售楼处欲与被告签订预售合同。后双方产生矛盾,原告于当晚22时32分电话报警。庭审中,原告陈述与原告前期洽谈购房事宜的是被告销售人员张芳芳,被告现场工作人员称因原告没有提供工资流水,所以要进行贷款包装,与原告一同前去的原告女儿同学打了投诉电话,张芳芳知道后,称因为原告投诉了,包装公司的人拒绝为原告进行包装,让原告回去等消息,以后再谈。被告陈述,因原告无法提供工资流水,不符合原告签约条件。原告是外地户籍,需要支付70%的首付款,当天原告未提供70%的首付款。
2018年4月10日,被告向原告发出《合同签署催告函》,载明:……截止本函发送日,您仍未依据房屋认购书与我公司签署房屋买卖合同。鉴于上述情况,我公司特致本函,望您于收函之日起3日内与我公司签署房屋买卖合同,否则我公司将依据房屋认购书的约定不予返还您所交付的定金。
2018年4月14日,被告向原告发送《不予返还定金通知函》,载明:……截止本函发送日,您仍未与我公司签署房屋买卖合同,鉴于如上情况,我公司依据房屋认购书的约定不予返还您所交付的定金,且我公司将另行出售该房屋。
另查明,被告已将系争房屋另行出售他人。
此外,庭审中原告还提供了:1、微信记录,证明张芳芳曾告知原告只要首付70%,没有工资流水也是可以不用进行包装贷款的。2、录音、录像及文字资料,证明2018年3月31日晚原告与被告工作人员协商解决的过程。在原告女儿同学打投诉电话之后,包装公司人员称原告的贷款是不能做的。4月12日,原告再次至售楼处签约,但被告工作人员称原告如果能当天一次性付清全款,才能和原告签约。3、中国农业银行银行卡交易明细清单,证明原告在4月12日当天具有支付70%首付款的能力。被告认为张芳芳不是被告的员工,对微信记录、录音的真实性关联性均不予认可。对中国农业银行银行卡交易明细清单真实性无异议,但恰好证明了在2018年3月31日当天原告未带足70%的首付款。
另被告还提供了:1、金地玺华邨项目开盘付款规则,证明被告项目开盘支付房款的规则,如果贷款的,需要提供近一年的工资流水及收入证明。2、签约须知与回执,证明被告对银行按揭所需提供的材料(包括收入证明和银行流水)进行了说明,若资料不齐导致当天无法签署预售合同,原告需承担不能按时签约的违约责任。原告也签字确认,表明原告对签约所需的相关材料和签约程序是明知的。原告认为之前从未看到过金地玺华邨项目开盘付款规则,是被告自行制作的,不予认可;签约须知与本案无关。
以上事实,由金地玺华邨认购协议书、收据、上海公安局案(事)件接报回执单、合同签署催告函、银行卡交易明细、不予返还定金通知函及当事人陈述等证据证明,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《金地玺华邨认购协议书》系当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定,应属有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告双方的争议焦点在于系何方过错导致双方未能签订预售合同。首先,2018年3月31日,原告依照认购协议书约定前往被告处签订预售合同,后双方因故未能签订。对此,被告的理由是原告无法提供近一年的工资流水,从而无法办理贷款,故拒绝与原告签订预售合同。从双方签订的金地玺华邨认购协议书来看,双方并未将原告提供工资流水作为预售合同的签约条件;虽被告提供的签约须知上要求签约人提供银行流水,但该签约须知第四条又称:具体材料以办理按揭银行通知为准,故被告并非办理贷款所需材料的审核主体。换言之,被告在3月31日以上述理由拒绝与原告签订预售合同,明显缺乏合同依据和法律依据。其次,对于原告在4月12日是否去过被告售楼处签约一事,被告一直予以否认,但对于原告提供的录音、录像资料,其未能提供相反证据予以证明。故本院采信原告提供的录音录像资料的证据效力。根据录音资料显示,被告要求原告于当日一次性付清全部购房款才能与原告签约,可见,被告单方面改变了双方之前约定的以首付款加贷款方式组合支付房款的付款方式,且要求原告当天一次性支付全款,显然是较为苛刻的付款方式,与房地产交易的惯常做法明显不符,该行为违背了合同履行过程中的诚实信用原则,属恶意磋商、恶意不促成合同签订的行为。综上,本院认定原、被告未能签订预售合同的过错方在于被告。现系争房屋已经另行出售,双方签订的《金地玺华邨认购协议书》的合同目的已无法实现,故原告要求被告双倍返还定金共计100万元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。
关于原告主张的律师费10万元,原告未能提供证据证明,且该主张缺乏合同和法律依据,本院难以支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,判决如下:
一、被告上海仲骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告徐国庆、吴彩娣定金共计1,000,000元;
二、驳回原告徐国庆、吴彩娣的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,700元,财产保全申请费5,000元,合计诉讼费19,700元,由原告徐国庆、吴彩娣负担900元(已付)由被告上海仲骏房地产开发有限公司负担18,800元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:马 钦
书记员:惠 蕙
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