徐国英与上海悦申房地产开发经营有限公司、李妙英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐国英，女，1961年6月28日生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：路少红，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐晓妤，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被告：李妙英，女，1949年5月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：吴道富，男，1944年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：盛学军，上海市申中律师事务所律师。
　　被告：邵婷，女，1975年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：上海悦申房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：徐丰。
　　原告徐国英与被告李妙英、吴道富、邵婷、上海悦申房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告徐国英及其委托诉讼代理人路少红、被告李妙英、吴道富的共同委托诉讼代理人盛学军到庭参加诉讼，被告邵婷、上海悦申房地产开发经营有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告徐国英向本院提出诉讼请求：1、判令四被告配合原告办理将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权过户至原告名下；2、判令被告李妙英、吴道富、邵婷赔偿原告违约金20万元(人民币，下同)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月12日，原告与被告李妙英签订《房地产买卖合同》，双方约定被告将系争房屋以81万元的价格转让给原告。合同签署后，原告于2009年7月7日付清全部购房款，被告李妙英、邵婷对原告支付的购房款进行了分配。原告自2009年1月起对系争房屋进行了装修，装修后一直入住至今。系争房屋系被告李妙英、邵婷的拆迁安置所得配套商品房，双方签订合同当时无法办理过户手续。2016年11月原告获知系争房屋符合过户条件后，多次与两被告协商要求按照合同约定配合办理过户手续，将系争房屋的产权过户给原告，但两被告均以各种理由推脱。系争房屋系拆迁安置房，至今仍登记于被告上海悦申房地产开发经营有限公司名下。被告吴道富与李妙英系夫妻关系，且在《房地产买卖合同》上签字，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。
　　被告李妙英、吴道富辩称，被告因邵婷身体问题出售系争房屋，双方在2009年1月11日签订的合同中预留了反悔条款。被告对原告提供的2009年1月12日的合同有异议，该合同是原告自己拟定的，被告因年纪大以为跟之前的合同条款是一致的。被告认为2009年1月11日签订的合同是双方真实意思表示，且合同第五条约定了反悔条款，故被告要求按照2009年1月11日签订的合同处理。原告主张违约金没有依据，因为双方产生争议，所以系争房屋至今没有办理小产证。即便法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金也过高。要求驳回原告的诉请。
　　被告邵婷、上海悦申房地产开发经营有限公司未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：邵婷与吴道富、李妙英夫妇的儿子吴彬原系夫妻，邵婷、吴彬于2011年4月登记离婚。
　　2007年2月11日，李妙英与拆迁人上海市浦东新区三林镇人民政府签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人为李妙英、邵婷，拆迁人对该两人作期房安置等等。2008年11月8日，邵婷与上述拆迁人签订《配套商品房供应单》，约定被拆迁户为李妙英(户主)、邵婷，购房人为邵婷，所购安置房为系争房屋等等。李妙英未在上述供应单上签名。系争房屋的初始房地产权利(大产证)于2014年12月5日登记在上海悦申房地产开发经营有限公司名下。目前系争房屋可以办理房地产权利登记(小产证)，但至今尚未办理。
　　2009年1月4日，邵婷收取原告支付的购买系争房屋的定金0.50万元。2009年1月11日，甲方李妙英与乙方徐国英签订《房地产买卖协议》，约定：甲方将系争房屋以81万元到手价格出卖给乙方；乙方在签订此协议当日支付甲方定金0.50万元；双方在2009年1月11日前签订《买卖合同》，在签订《买卖合同》当日乙方支付甲方首付款40.50万元；在双方办理完过户的当日，乙方支付甲方40万元；甲方在2009年1月11日前将系争房屋的钥匙交付乙方，乙方可使用系争房屋；甲方在签订此协议并收取乙方购房定金后不得再将系争房屋出售、抵押等，亦不得抬高价格和反悔不售；双方承诺若因其中一方原因导致《买卖合同》无法正常签订，则另一方有权追究其违约责任，若甲方违约则甲方双倍返还乙方购房定金并返还乙方装修费用(若有)，乙方在收到上述钱款后将系争房屋交还甲方，不得再进一步追究甲方责任；若乙方违约则甲方有权没收乙方所支付的购房定金，但须归还乙方所支付的装修费用(若有)，甲方不得再进一步追究乙方责任；任何一方违约(不买不卖)，则按照首付款数额赔偿另一方等等。同日，李妙英收取了徐国英支付的购房首付款40.50万元，并将该款转付给邵婷。
　　2009年1月12日，甲方李妙英、吴道富与乙方徐国英签订《房地产买卖合同》，约定：甲方同意将系争房屋以81万元出让给乙方，乙方承诺以81万元购买并承担房屋交易过程中发生的一切费用；如甲方违约，乙方在房屋交易前的使用为无偿使用，甲方返还乙方支付的房款并支付该房款银行同期贷款利率4倍(的利息)，甲方赔偿乙方房屋装修费20万元并支付该房屋同地段的升值价款；在房屋可办理过户手续时15天内，甲方须配合乙方办妥过户手续，否则须赔偿乙方20万元；此合同签订前所签所有合同作废等等。吴彬以甲方经办人身份在上述合同上签名。
　　2009年1月起，徐国英实际占有系争房屋，并装修入住至今。2009年7月7日，李妙英收取了徐国英支付的购房款余款40万元，邵婷知道上述收付款情况。
　　原告在本次诉讼前曾就本案讼争事宜起诉至本院，该案案号为(2017)沪0115民初28702号。该案庭审中因邵婷提起另案诉讼，故该案中止审理，后原告申请撤回起诉。
　　邵婷曾于2017年6月20日起诉至本院，要求确认李妙英、吴道富、徐国英于2009年1月12日签订的《房地产买卖合同》无效。该案审理中，本院认定：系争房屋属于邵婷、李妙英的共有财产，邵婷实际上是系争房屋的隐名出卖人，李妙英签署《房地产买卖协议》的行为对邵婷具有有效代理的约束力，《房地产买卖合同》是对《房地产买卖协议》的有效变更，对邵婷具有法律约束力，应当按照该合同认定系争房屋买卖双方的权利义务等等，并据此于2017年9月11日作出(2017)沪0115民初47573号民事判决书，判决驳回邵婷的诉请。邵婷不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年2月1日作出(2017)沪01民终13230号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月，原告诉至本院，请求判如所请。
　　上述事实，由房地产买卖合同，(2017)沪0115民初47573号民事判决书，(2017)沪01民终13230号民事判决书，上海市不动产登记簿，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。根据前案认定的事实，系争房屋属于李妙英、邵婷的共有财产，《房地产买卖合同》是对《房地产买卖协议》的有效变更，对邵婷具有法律约束力。对于李妙英、吴道富提出的要求按照《房地产买卖协议》处理的辩解意见，因缺乏依据，本院不予采纳。原告已按约履行完毕付款义务，目前系争房屋亦已符合本市相关规定可以转让办理过户手续，故原告要求按照《房地产买卖合同》继续履行并无不当。鉴于系争房屋尚未办理小产证，大产证登记在上海悦申房地产开发经营有限公司名下，故上海悦申房地产开发经营有限公司应协助李妙英、邵婷办理系争房屋的小产证。李妙英、邵婷应当在取得小产证后协助原告办理系争房屋的过户手续。买卖双方在《房地产买卖合同》中就逾期过户的违约责任已作约定，但根据我国合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中李妙英、吴道富提出约定的违约金过高要求调整，故本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌定李妙英、邵婷、吴道富应支付原告违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告上海悦申房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告李妙英、邵婷办理将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告李妙英、邵婷名下的手续；
　　二、被告李妙英、邵婷应于上述第一项履行完毕之日起十日内协助原告徐国英办理将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告徐国英名下的手续；
　　三、被告李妙英、邵婷、吴道富于本判决生效之日起十日内支付原告徐国英违约金5万元；
　　四、驳回原告徐国英的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,890元，由原告徐国英负担1,490元，被告李妙英、邵婷、吴道富负担12,400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：顾玲玲

书记员：马建红