徐媛凤与牡丹江天福利亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：徐媛凤，女，1987年4月20日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：高丰（与原告系夫妻关系），男，1986年12月10日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。

原告徐媛凤与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐媛凤及其委托诉讼代理人高丰、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐媛凤向本院提出诉讼请求：1．确认被告与原告方团购代表签订的商品房团购协议合法有效，确认原、被告签订的房屋预售合同合法有效；2．被告将“某公馆”×号楼×单元×号楼房按每平方米3000元价格与原告结算房款，返还原告83257.40元房屋差价款；3．被告给付原告违约金，以原告实际交纳购房款总额420787.40元为基数，从2014年12月3日起，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算至给付之日止；4．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，原告单位与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，约定被告所售房屋每平方米价格3680元，2号楼层次费为6层起价，每增加一层每平方米加60元；如被告销售价格出现降价调整，购买的团购价格也相应予以降价调整，如被告在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购房的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）；如被告违反本协议约定，从违约之日起按实际交纳购房款总额的人民银行同期贷款利率4倍标准赔偿违约金。
原告系某人民法院在编干警，以团购成员的身份按每平方米3740元（房屋单价每平方米3680元，层次费60元）购买被告开发的某公馆×号楼×单元×号房屋，现原告通过公积金贷款方式向被告交纳全部房款420787.40元。原告通过王某某诉天福利亨公司商品房预售合同纠纷一案得知，被告于2014年12月3日出售给案外人朱某某的房屋价格为每平方米3000元。按照《商品房团购协议书》第七条第四项约定，被告应将原告团购房屋降价调整为每平方米3000元，返还多收取原告的购房款，负担违约责任，故原告诉至法院。
天福利亨公司辩称，被告与原告签订房屋预售合同，但被告未与原告签订商品房买卖协议也没有签订团购协议，原告不是团购成员，因此原告主张以每平方米3000元价格结算房款，要求被告按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准计算利息给付原告违约金没有合同根据。被告与原告签订的商品房预售合同约定中违约方承担违约金的数额是万分之0.5，因此本案原告不具备团购主体资格，其所主张的诉讼请求没有合同根据，因此被告请求人民法院根据合同相对性的原则依法驳回原告的诉讼请求。
对于当事人双方没有争议的原告证据二刘某某出庭证言，证据四住房公积金贷款审批表复印件1张、借款抵押合同1份、中国工商银行借款凭证1页、中国工商银行还款凭证2页，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：
1．原告提交证据一，商品房团购协议书》复印件1份、2014年4月29日徐媛凤与天福利亨公司签订的房屋预售合同复印件1份，证明原告单位与被告签订的商品房团购协议及原、被告签订的房屋预售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力；2、原告以某人民法院干警身份团购被告开发的某公馆×号楼×单元×室房屋，双方签订房屋预售合同，约定房屋建筑面积112.51平方米，单价3740元平方米（房屋单价每平方米3680元，层次费60元），房屋总价款420787.40元；3、依据协议书的约定，如被告销售价格出现降价调整，购买的团购价格也相应予以降价调整。如被告在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准；如被告违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿原告已实际交纳房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；4、预售合同与商品房团购协议书有抵触时，以商品房团购协议书为准；5、被告应确保在交付房屋后一年内为原告提供办理房屋证照的所有相关手续，现原告已入住使用房屋四年之久，至今无法办理房照，被告应依据商品房团购协议书的约定赔偿原告自违约之日起至房屋产权证照办理完毕时止的违约金。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告与原告单位干警签订商品房团购协议合法有效，但与原告无关，因原告没有参加团购，团购协议对原告没有权利和义务上的约定，被告与原告签订的商品房预售合同与团购协议没有任何关联，被告愿意履行与原告签订的房屋预售合同中所约定的权利和义务。因该组证据的第1至第4点证明目的与原告提交的证据二、八、十相印证，本院予以确认，对第5点证明目的无充足证据佐证，本院不予确认。
2．原告提交证据三，哈尔滨银行对私对手信息查询单2页、收据复印件1张、鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件1张，证明2013年11月17日，原告向被告交纳购房首付款126787.40元；2014年4月29日，双方签订房屋预售合同时，被告单位会计刘某1将手写的收据收回换成统一机打发票交给原告。被告对原告提交的证据三真实性无异议，对证明问题有异议，认为该银行流水显示原告在哈尔滨银行木兰支行发生的资金流与被告无关，与本案无关。机打发票证实的问题有异议，该单价明确记载每平方米3740元。被告对证据真实性无异议，原告交付首付款及办理公积金贷款事实存在，对该证据本院予以确认。
3．原告提交证据五，某公馆交房确认书1张、收据3张、住宅热费维修费结算认可协议1张、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单复印件1页，证明原告现已实际入住并使用案涉房屋，被告以实际行为追认了原告法院团购成员的身份，同意原告先装修入住后办理按揭贷款并于原告按揭贷款发放之后返还原告装修保证金13000余元。被告对原告提交的证据五真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组证据特别是交房确认书没有日期记载何时交房，何时办理入住，只能证明原告交纳了物业费和电梯费，所以证明不了原告所要证实的问题。被告对证据真实性无异议，对真实性本院予以确认，该证据能够证明原告实际入住的证明目的，对该证明目的本院予以确认，该组证据不能证明原告的其他证明目的，对其他证明目的，本院不予确认。
4．原告提交证据六，黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1508号民事判决书复印件1份,证明原告通过某人民法院干警王某某诉讼得知被告于2014年12月3日出售给朱某某的房屋价格为每平方米3000元，按照原告单位与被告签订的商品房团购协议书第七条第四项约定，被告应将原告团购的房屋降价调整为每平方米3000元，向原告返还房屋差价款83257.40元并自违约之日起向原告承担违约责任。被告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决的原告是王某某，王某某以团购成员身份向被告主张权利，被告也为王某某因逾期入住给予补偿，被告补偿款汇总登记也有王某某补偿登记的记录，但无论判决或补偿均与原告无关，该判决证明不了原告的团购主体资格，所以原告也不能依据该生效文书向被告主张权利。因被告未提交充足证据证实其辩解理由成立，对该证据本院予以确认。
5．原告提交证据七，黑龙江省公务员录取通知书1份、鸡西市住房公积金通知单1份，证明1、2012年10月20日，原告经公务员考试被录用到鸡西市某人民法院工作，通过单位干部科了解到作为法院干警可享有参加团购某公馆房屋的权利，原告找到团购代表刘某某，被告认可原告团购成员的身份并同意原告参加团购，同时按每平方米3740元（房屋单价每平方米3680元，层次费60元）选定某公馆×号楼×单元×室房屋；2、双方商定，原告以公积金贷款方式向被告交纳房款，因原告系新考录干警，在鸡西无其他住房，需以团购的某公馆房屋作为抵押，但因被告手续不完备，直到2014年10月29日被告单位才履行完备手续，原告单位统一为团购干警发放贷款审批表办理按揭贷款，原告于2013年11月17日向被告交纳30%首付款126787.40元后，直到被告手续完备才通知原告办理公积金贷款。被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据只能证明原告的职务身份，购房交款的方式，但证明不了原告是团购成员，被告不认可其团购人员的身份及团购成员主体的资格。该证据能够证明原告被录用为公务员及用公积金贷款购房事实，对该事实本院予以确认，该组证据不能证明原告的其他证明目的，对其他证明目的，本院不予确认。
6．原告提交证据八，2014年4月29日姜某与天福利亨公司签订房屋预售合同复印件1份，证明1、原告系某公馆小区法院团购成员，与法院团购成员姜某一起去售楼处签订的房屋预售合同，签订日期是2014年4月29日；2、原告与姜某所签订的合同内容完全一致。被告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该房屋预售合同只能证实姜某的购房情况与本案无关。该证据与徐媛凤与天福利亨公司签订的房屋预售合同时间一致，与原告提交证据二、十相印证，本院予以确认。
7．原告提交证据九，法院团购明细表复印件1份、录音光碟1张及录音文字记录1份，证明法院团购名单明细表中第×号房屋×号楼×单元×室登记姓名为周某某，但实际该房屋由原告居住使用至今，原告系法院团购成员。被告对团购明细表真实性无异议，对光碟及文字记录真实性有异议，对证明问题有异议，认为该录音的提问人是刘某某，刘某某对六年前的2012年团购情况进行提示性的询问，周连福的回答是通过朋友找开发商购买房屋，不是团购人员，至于周连福列为团购名单当中并不能表明其参加了团购，只是享受了团购的优惠价格3680元，与本案没有关联。该证据能证实案涉房屋在法院团购名单明细表中登记在周连福名下，实际由徐媛凤居住使用，对该证明目的予以确认，该证据本身不能证明对其他证明目的，对其他证明目的，本院不予确认。
8．原告提交证据十，证人王某、姜某出庭作证，证明原告系某公馆小区团购成员，以鸡西市某人民法院正式在编干警身份参加某公馆小区团购。王某证言：“原告是团购成员，我是行政庭在六楼，原告考进鸡西市某人民法院在六楼干部科，所以当我知道有团购的消息后我就告诉她，并且她也想以团购的名义也想买这个房子，因为当时团购代表是我们庭刘某某，所以我就帮她联系了刘某某并把电话给了原告，后来就是我们团购开会的时候我们俩一起去的，我当时是全款买的，她是想用公积金贷款，当时公积金政策不允许必须得有房照才可以贷款，刘某某告诉我说院长正在和公积金协调，就是法院的这批可以用公积金贷款，后来原告告诉我董院长审批了，可以用公积金贷款不用非得有房照了，然后我就和原告一起去打印的工资流水，去的公积金提交的相关证件，我俩大概就是一起装修，一起入住大概就是2014年9月或者10月份入住的。”姜某证言：“原告和我一起去办理公积金贷款的，我们开团购会的时候原告都在场。问：原告是不是团购成员。答：应该是，当时团购成员都去开会，我就认为应该是。我们办理和签订预售合同都是一天，我拉原告去的。当时来的时候原告不认识谁，和我搭伴。”原告对证人证言无异议，被告对证人证言有异议，认为证人王某证言不真实，2014年被告与鸡西市住房公积金管理中心签订住房公积金购房协议、保证协议，住房公积金贷款无需由法院院长来审批，证人的证词作为证据的一种属于传来证据，证人与原告系原同事关系，其证明效力低于商品房买卖协议的效力，更证明不了原告以团购成员的身份与被告形成的商品房买卖合同关系的形式。证人姜某的证词没有任何意义，与原告共同签订所谓的合同或协议的名称时间记不清楚，所要证明的与原告共同以公积金贷款的方式购房也只能说明证人与原告同被告商品房买卖付款的方式一样，证明不了原告是团购人员的身份与被告建立团购商品房买卖合同的关系。因被告对原告提交证据二刘某某证言无异议，刘某某证实“刘某某为原告沟通天福利亨公司参加团购，给开发商马某某经理打电话，马某某说的让她来找我吧我和老板说下，尽量把她加进去。”该证言与徐媛凤实际购买房屋、房屋购买价格与团购成员相同、办理住房公积金贷款及与二证人关于一起参加团购成员会议，签订预售合同等证言相印证，证实天福利亨公司同意原告参加到团购成员中购买房屋，对原告的证明目的，本院予以确认。
9．被告提交的证据一，补偿款汇总打印表1份，证实被告与某人民法院团购人员通过团购代表签订商品房团购协议书，同时为某公馆入住×号、×号、×号、×号楼的团购成员和业主补偿了3个月的逾期入住违约金，原告是某公馆×号楼×单元的业主，但原告没有得到该补偿款，说明原告不是团购成员，也不是在补偿款之前办理入住，因此证明原告非团购成员主体。原告有异议，认为该证据系被告自制证据不能全面反映客观事实，对于后续参加团购干警并没有全部记载，因被告手续不齐全原告以公积金贷款方式交付房款的时间延后，原、被告单位签订的商品房团购协议中约定2013年12月1日交房，补偿延期入住的时间是2014年4月，被告不能以原告未向其主张逾期入住补偿而否定原告是团购成员，2014年6月9日被告向原告交付的房屋，原告使用房屋。因该证据证实被告补偿逾期入住违约金情况，但不能单凭该证据证实原告不是团购成员，对该证明目的，本院不予确认。
10．被告提交的证据二，于某某与天福利亨公司签订商品房团购协议书1份、徐媛凤与天福利亨公司签订商品房买卖协议书1份，某公馆团购选房单1份，证实凡是团购人员与被告建立团购关系的要件是商品房团购协议书，该协议书是要式合同，而原告与被告签订的合同是商品房买卖协议，与商品房团购协议的名称有本质的不同，所以原告不是团购成员。原告对证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，认为于某某并不是法院团购成员，于某某团购协议与本案无关，被告无法用于某某团购协议来否定原告团购成员的身份。因法院团购成员代表与被告签订了团购协议，被告在庭审中称“只要是团购成员还有一个商品房买卖协议”，且从团购人员明细表中，亦未体现于某某是法院团购成员，因此，该证据不能否定徐媛凤团购成员身份，对被告证明目的，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，刘某某、王某1作为某人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第七条：1、“某公馆”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”2012年10月，徐媛凤考入某人民法院，经法院团购代表刘某某联系，加入团购成员中，以每平方米3680元加层次费60元的价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号住宅一户。原告交纳首付款126787.40元，住房公积金贷款294000元，共交纳房款420787.40元。2014年4月29日，双方签订房屋预售合同，预售合同体现房屋建筑面积112.51平方米，房屋总金额为420787.40元。2014年6月9日，原告办理入户手续，占有使用该房屋至今。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售予案外人朱某某。

本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告经团购人员代表刘某某联系后加入团购成员中购买了被告天福利亨公司开发的某公馆×号楼×单元×层×号楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售予案外人朱某某，该事实已经人民法院生效裁判文书确认，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，本院予以支持。原告购买的楼房建筑面积为112.51平方米，按每平方米3000元价格计算，原告应支付购房款337530元，原告已付款420787.40元，被告天福利亨公司应返还原告房屋差价款83257.40元。被告于2014年12月3日按每平方米3000元价格另行出售房屋，但未按合同约定返还差价款，构成违约，按照商品房团购协议第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，且上述理由已经过法院生效文书认定，对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的商品房团购协议合法有效，确认徐媛凤与天福利亨公司签订的房屋预售合同合法有效；天福利亨公司应返还徐媛凤房屋差价款83257.40元，并按团购协议书约定赔偿徐媛凤违约之日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、原告方团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议有效；原告徐媛凤与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的房屋预售合同有效；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效
之日起十日内给付原告徐媛凤房屋差价款83257.40元；
三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按徐媛凤实际交纳购房款总额420787.40元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付徐媛凤违约金至房屋差价款付清时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1881元，减半收取计940.50元，由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司承担，此款原告已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付原告徐媛凤。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。

审判员 贾玉芳

书记员： 王丹丹