徐家国与汪仁英、戴德智房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐家国，男，1980年3月8日生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：冷雪琴，上海申云律师事务所律师。
　　被告：汪仁英，女，1929年12月16日生，汉族，住上海市闵行区。
　　被告：戴德智，男，1969年5月15日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　原告徐家国与被告汪仁英、戴德智房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告徐家国及其委托诉讼代理人冷雪琴、被告汪仁英到庭参加诉讼。被告戴德智经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　徐家国向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月17日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；2.判令两被告返还原告购房款100,000元；3.判令两被告赔偿原告溢价损失450,000元。事实和理由：上海市徐汇区宛平路XXX弄XXX号房屋底层前间(以下简称“系争公房”)的承租人为戴某某。戴某某于1998年1月11日死亡，其妻子汪仁英、儿子戴德智为第一顺位继承人。当时，两被告的户口均在系争房屋内。2017年9月17日，原告与戴德智签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定两被告将系争公房承租权转让给原告，转让价为1,100,000元，定金100,000元，于2018年1月6日前办理正式转让手续。原告按约支付了定金，但被告一直拖延履行合同。2017年12月29日，原告向被告发送《律师函》，要求继续履行转让合同。2018年1月9日，汪仁英告知原告其已将系争公房的承租权以1,800,000元的价格转让给案外人，双方遂发生争议。两被告在未与原告解约的情况下，将系争公房转让给案外人，违反合同约定。同时，原告购买系争公房是因子女入学需要，考虑到近期徐汇区的学区房价格呈上涨趋势，两被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失，故原告提起上述诉请。
　　汪仁英辩称，戴德智系汪仁英的继子，平时不在一起居住。汪仁英不清楚戴德智出售系争公房的事情，但后来签字同意戴德智出售。100,000元购房款汪仁英从未拿到过，是交给戴德智的。戴德智告知汪仁英在卖房子时不要多话。此后，戴德智称系争公房价格卖低了，不同意出售给原告，并称原告的事情由其解决。汪仁英便未插手此事。系争公房现在已经另行出售，戴德智也叫汪仁英签了字，并给了汪仁英500,000元。原告的购房款是交给戴德智的，应由戴德智返还，汪仁英没有钱，且无责任返还。
　　戴德智未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区宛平路XXX弄XXX号房屋底层前间(以下简称“系争公房”)原承租人为戴某某，居住面积8.1平方米。戴某某于1998年1月11日报死亡。其时，系争公房内仅有戴某某的妻子汪仁英、儿子戴德智两人的户籍。
　　2017年9月17日，汪仁英出具委托书，载明：今汪仁英因年纪大故委托戴德智全权签字卖房协议。
　　2017年9月17日，徐家国(买方)与案外人上海太平洋房屋服务有限公司(居间人)签订《房地产居间合同(居间斡旋)》，约定买方愿意委托居间人以下列条件居间购买系争公房，购买总价款1,100,000元。买方不办理购房抵押贷款，房款总额按如下方式支付：第一次定金当日支付，支付100,000元，第二次于12月31日之前付清，支付1,000,000元。该条款右侧空白处有手写“一次性付款”字样。戴德智在居间合同后附的《卖方意见》上签字，同意买方以上述总价款及付款方式、交屋时间等购买条件。居间合同尾部另有“买卖双方基于以上买卖条件达成一致意见，双方于2018年1月6日14时到居间人签约中心签订正式房地产买卖合同”。
　　同日，徐家国(乙方、受让方)与汪仁英(甲方、转让方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称转让合同)，约定甲方将徐汇区宛平路XXX弄XXX号(注：未注明“底层前间”)，租赁部位独用面积8.1㎡的公有住房承租权转让给乙方。甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为壹佰壹拾万元。本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。转让合同中关于付款时间和金额、何时办理转让及变更手续、违约责任、争议解决方式等条款均为空白，未作约定。转让合同后附的公有住房同住成年人意见书亦为空白。当日，徐家国向戴德智支付了50,000元房款。次日，徐家国又向戴德智支付了50,000元房款。
　　2017年10月1日，系争公房的承租人变更为汪仁英。
　　2017年12月29日，徐家国委托律师向汪仁英、戴德智发送律师函，要求两被告于收到该律师函之日起三日内继续履行合同，按照合同第3条的约定提供银行开具的个人住房特种存单；若拒绝上述要求，则要求两被告按照合同约定承担双倍返还定金20万元。
　　2018年1月9日，徐家国与汪仁英就转让合同无法继续履行之赔偿事宜进行协商，未果。
　　另查明，2017年10月16日，汪仁英(甲方、转让方)与案外人钟某(乙方、受让方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将系争公房转让给乙方。转让价款为2,200,000元。转让合同还约定了付款时间和金额、何时办理转让及变更手续、违约责任、争议解决方式等。汪仁英、戴德智在《公有住房同住成年人意见书》上签字确认：一致同意甲方以贰佰贰拾万元将系争公房转让给乙方，同时推选汪仁英为“个人住房特种存单”的存款人代表。嗣后，双方按约履行。自2017年12月1日起，系争公房置换于钟某。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海衡复物业有限公司证明、户籍摘抄及常口历史库信息资料、委托书、居间合同、转让合同、收据、上海衡复物业有限公司情况说明、汪仁英与钟某签订的上海市公有住房承租权转让合同等证据证实，本院予以认定。
　　审理中，原告向本院申请对系争公房的承租权市场价值进行评估。上海城市房地产估价有限公司接受上海市高级人民法院及本院委托，于2018年5月28日出具《房地产估价报告》，以2018年1月22日为价值时点，系争公房使用权价值总价为2,090,000元。原告对评估价值无异议，并以此证明系争公房的溢价损失为990,000元。汪仁英称，与徐家国约定的转让价格1,100,000元过低，系争公房再次出售时的转让价格为2,200,000元，前后仅差一个月。
　　审理中，原告申请上海太平洋房屋服务有限公司的员工杨某作为证人出庭。证人陈述如下：系争公房的交易由杨某经手。因为戴德智没有取得新的租用居住公房凭证(以下简称租赁凭证)，故转让合同上时间都是空白的。本来说9月底能办理新的租赁凭证，经催告，汪仁英的女儿以及戴德智一直说在办理过程中，此后是否实际办理出来中介公司不清楚。至2017年12月底，到了签约时间，中介已无法联系到戴德智。对于证人证言，汪仁英称其一直要约徐家国协商，但中介公司不让双方见面，也就无法协商。汪仁英曾提出愿意赔偿50,000元给徐家国，但徐家国不同意。
　　本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，转让合同就付款时间和金额、何时办理转让及变更手续、违约责任等主要条款均未作约定，并且双方就交易标的表述亦并不确切，遗漏了“底层前间”，单从合同订立的形式要件来看，不符合一般的公房使用权交易习惯。同时，徐家国与汪仁英签订转让合同时约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，现原告并未提供书面证据证明房地产交易管理机构已经审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》，故原、被告签订的转让合同并未生效，原告要求解除转让合同之诉讼请求，本院不予支持。
　　关于房款返还，结合已查明事实，徐家国分别于2017年9月17日、9月18日向戴德智共计支付了100,000元房款，戴德智以自己名义出具收据。审理中，汪仁英称从未收到上述款项。对此，本院认为，两被告系继母子关系，汪仁英亦签署了《上海市公有住房承租权转让合同》，虽然戴德智以自己的名义出具收据，但应认定该笔款项支付给两被告，故两被告应承担相应的返还义务，故就原告主张两被告返还房款的诉请，本院依法予以支持。
　　关于原告主张的溢价损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告与被告汪仁英签订的《上海市公有住房承租权转让合同》中就违约责任并无明确约定，两被告对于违约可能造成的损失无法预见，且原告并未提供明确证据证明其实际遭受的损失，本院对此难以支持。被告戴德智经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、戴德智、汪仁英于本判决生效之日起十日内返还徐家国房款100,000元。
　　二、驳回徐家国的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,300元、保全费3,270元，共计12,570元，由徐家国负担10,285元，戴德智负担2,285元；评估费6,950元，由徐家国负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李嶔操

书记员：袁  欣