徐寿根、薛玉霞与上海北方企业(集团)有限公司、高陈英等确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：徐寿根，男，1957年10月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　原告：薛玉霞，女，1958年10月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：高陈英，女，1930年10月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　法定代理人：徐寿稳(母子关系)，男，1951年12月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：徐寿稳，男，1951年12月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：徐寿林，男，1955年1月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：徐桂芳，女，1960年8月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　以上四被告共同委托诉讼代理人：傅雪峰，上海市民生律师事务所律师。
　　被告：上海北方企业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：朱贤麟，董事长。
　　委托诉讼代理人：林胜平。
　　委托诉讼代理人：潘梦芝。
　　原告徐寿根、原告薛玉霞与被告高陈英、被告徐寿稳、被告徐寿林、被告徐桂芳、被告上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月9日第一次公开开庭进行了审理。原告徐寿根、原告薛玉霞、被告徐寿稳(暨被告高陈英法定代理人)、被告徐寿林、被告徐桂芳及上述四被告共同委托诉讼代理人傅雪峰、被告北方集团委托诉讼代理人林胜平到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年1月22日第二次公开开庭进行了审理。原告徐寿根、原告薛玉霞、被告徐寿稳(暨被告高陈英法定代理人)、被告徐寿林、被告徐桂芳及上述四被告共同委托诉讼代理人傅雪峰、被告北方集团委托诉讼代理人潘梦芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　徐寿根、薛玉霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认徐福龙与北方集团就上海市静安区中兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、请求判令北方集团将上海市静安区中兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称为系争房屋)恢复为承租人为徐福龙的公有住房。
　　事实及理由：徐福龙与高陈英系夫妻，徐寿稳、徐寿林、徐寿根和徐桂芳系两人所育子女。薛玉霞为徐寿根前妻。系争房屋原为公有住房，系永兴路老房子动迁分配所得。徐寿根、薛玉霞为系争房屋的原始受配人，户籍亦在系争房屋内，并在该房屋处长期居住，为该房屋的共同居住人。徐福龙于2016年4月25日去世后，徐寿稳、徐寿林、徐桂芳提起诉讼，要求继承并分割系争房屋时，徐寿根、薛玉霞才得知徐福龙生前并未征得两人同意，隐瞒两人，与北方集团签订了系争房屋的买卖合同，将系争房屋购买为产权房，产权登记在徐福龙名下。徐福龙与北方集团的签约行为侵害了有购房资格的成年同住人徐寿根、薛玉霞的合法权益。故诉至法院，望判如所请。
　　高陈英、徐寿稳辩称，不同意徐寿根、薛玉霞全部诉请，合同有效，系争房屋不应恢复为公房状态。第一，2000年父亲徐福龙在买下系争房屋时，徐寿根、薛玉霞早已不是系争房屋的同住人，仅仅是空挂户口。徐寿根、薛玉霞早在1998年期间就迁往单位分配的本市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋居住。在买房前一两年里，其他兄弟姐妹也都搬出了系争房屋有自己的房子住，故徐寿根、薛玉霞不符合购房人条件。第二，徐寿根、薛玉霞对父亲徐福龙购买系争房屋售后产权房是知情的，事后并未提出异议。2000年春节前后，父母亲为买房征询过子女四人意见，大家均同意以父亲徐福龙名义买房。2014年，徐寿稳和徐寿根曾一起去房产交易中心就系争房屋产权进行咨询，当时徐寿根很清楚系争房屋产权系父亲的。第三，2016年4月父亲去世后，徐寿根、薛玉霞却擅自侵占系争房屋。2018年1月，徐寿稳、徐寿林、徐桂芳曾就法定继承系争房屋起诉。在法院的主持下，双方达成赡养母亲的协议，约定在母亲去世前不得就系争房屋再生纠纷，徐寿根应从2018年1月开始每月补贴母亲生活费3,000元，现徐寿根不仅没有支付该款，还侵占了父母的房产。请求法院驳回徐寿根、薛玉霞的诉请。
　　徐寿林辩称，不同意徐寿根、薛玉霞全部诉请。系争房屋是1985年本市永兴路老房子分配所得，当时受配人口当中不仅仅只有徐寿根、薛玉霞两个人，实际为八大一小(父母、徐寿稳一家三口、徐寿林、徐桂芳、徐寿根夫妻两人)。同时，徐寿根、薛玉霞他处有房。1997年徐寿根、薛玉霞获得单位分房，1998年装修后就从系争房屋搬走不再居住，故不属于同住人。徐寿根、薛玉霞在同一单位上班，后因儿子徐荣亮要至杨浦区读书，又将在系争房屋内报出生的儿子户口迁出。后徐寿根、薛玉霞又于2007年在本市嘉定购买了一套房产。故徐寿根、薛玉霞称一直居住系争房屋不是事实，自1998年搬出至父亲徐福龙去世都没有住过。后母亲生病入住护理院，徐寿根、薛玉霞才强行搬入系争房屋，恶意侵占父母的房产，导致家庭纠纷。2000年春节前后，父母亲就购房事宜和四个子女沟通过，徐寿根完全知情，后来向相关部门也反映过父母亲及四子女的实际住房情况，当年只有父母亲是系争房屋的成年同住人，购房程序完全合规合法。
　　徐桂芳辩称，系争房屋只有父母是同住人，当时购房时徐寿根、薛玉霞已经搬出，不是同住人。
　　北方集团辩称，根据出售公有住房的相关规定，《职工家庭购买公有住房协议书》(以下简称《职工家庭协议书》)上应当由该户成年同住人签字确认。当年徐福龙户购买系争房屋产权时，系争房屋内有两本户口簿，共计四个户籍人口。徐福龙一户，户主徐福龙，户内户籍为徐福龙、高陈英两人；徐寿根一户，户主徐寿根，户内户籍为徐寿根、薛玉霞。但《职工家庭协议书》上记载只有徐福龙户徐福龙、高陈英签字，没有徐寿根户徐寿根、高陈英签字，购房程序确有瑕疵。请法院依法判决。
　　徐寿根补充诉称，80年代中期，父母老房子动迁获配系争房屋后，一直由徐寿根、薛玉霞与父母居住在该房屋内。徐寿根、薛玉霞住大间，父母住小间。之后为生活方便，徐寿根、薛玉霞与父母分户，包括水、电、煤及户籍(分为两本户口簿)。2000年父亲徐福龙购买系争房屋产权时，家里并没有与徐寿根、薛玉霞协商过，徐寿根、薛玉霞并不知情。两人户口至今都在系争房屋内。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　徐福龙与高陈英为夫妻，育有四个子女，分别是徐寿稳、徐寿林、徐寿根、徐桂芳。1976年徐寿根因参军户籍迁出系争房屋。1985年8月，徐福龙因本市原闸北区永兴路XXX弄XXX号老房子动迁而分得系争房屋，当时受配人口为八大一小：徐福龙、高陈英、徐寿稳一家三口、徐寿林、徐桂芳及徐寿根、薛玉霞，承租人为徐福龙。同年9月18日，薛玉霞因与徐寿根结婚，户籍从本市长宁路XXX弄XXX号迁入系争房屋。1986年12月24日，徐寿根、薛玉霞的儿子徐荣亮户籍在系争房屋内报出生。1988年2月29日，徐寿根户籍因黑龙江省牡丹江市86274部队转业迁回系争房屋。期间，徐寿根、薛玉霞与徐福龙、高陈英共同生活在系争房屋内。期间，系争房屋内户籍分为两本户口簿，一本户口簿上户籍登记为徐福龙、高陈英两人，户主为徐福龙；另一本户口簿上户籍登记为徐寿根、薛玉霞及儿子徐荣亮，户主为徐寿根。1998年8月27日，徐寿根、薛玉霞儿子徐荣亮因读初中户籍迁出系争房屋。
　　2000年3月27日，徐福龙、高陈英签署《职工家庭协议书》一份，约定系争房屋承租人或受配人徐福龙经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋为产权房，并确定产权人为徐福龙所有。该协议书落款处，徐福龙在承租人或受配人一栏签字盖章，同住成年人一栏由高陈英签字盖章。徐寿根、薛玉霞未在该《职工家庭协议书》上签字盖章确认。
　　2000年4月30日，北方集团委托下属上海凯兴物业管理有限公司(出售人甲方)与徐福龙(购房人乙方)订立《上海市公有住房出售合同》一份，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，建筑面积60.38平方米，系争房屋全部售价为21,365元，乙方一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为17,092元。乙方应缴付的费用如下：(1)合同约定的房屋实际付款金额；(2)房屋首期维修基金1,087元；(3)本合同约定的房屋全部售价0.5%的手续费107元；(4)合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费，合计82元。乙方应在签订本合同后，于2000年5月15日前将本合同规定的18,368元交付至中国建设银行上海分行闸北支行。乙方购买公有住房后，拥有全部房屋产权。双方还就其他条款进行了约定。
　　2000年9月30日，系争房屋产权登记为徐福龙所有。后2002年5月11日，徐寿稳户籍迁入系争房屋。2007年3月26日、同年7月21日，徐寿林、徐桂芳户籍分别迁入系争房屋，均登记在徐福龙为户主的户口簿上。2002年11月29日，徐寿根、薛玉霞儿子徐荣亮户籍亦迁回系争房屋，登记在徐寿根为户主的户口簿上。
　　2016年4月25日，徐福龙因病去世。同年高陈英因病入住护理医院。后徐寿根因儿子结婚婚房设在系争房屋内，遂装修系争房屋并入住至今。期间，徐寿根、薛玉霞与徐寿稳、徐寿林、徐桂芳因系争房屋产权发生争议，致涉讼。
　　另查明，2017年7月13日，本院依法作出(2017)沪0106民特221号民事判决书，判决宣告高陈英为无民事行为能力人。同年12月4日，本院依法作出(2017)沪0106民特376号民事判决书，判决指定徐寿稳为高陈英的监护人。
　　2018年1月25日，徐寿根与徐寿稳、徐寿林、徐桂芳经协商，就赡养母亲一事达成《协议书》一份，约定徐寿根居住系争房屋，需每月补贴母亲高陈英生活费3,000元。
　　又查明，1998年9月，徐寿根、薛玉霞购买了本市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。2007年徐寿根、薛玉霞出资购买了本市嘉定区吴杨东路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。后徐寿根、薛玉霞卖掉了本市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　2017年10月19日，徐寿根、薛玉霞协议离婚。
　　以上事实，有当事人陈述，徐寿根、薛玉霞提供的《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、本户人员情况表、上海市闸北区房地产管理局房屋使用通知单、居民死亡医学证明书、徐寿根一户居民户口簿、离婚证等证据为证。
　　审理中，徐寿根、薛玉霞称，1998年为了方便儿子读书自行出资购置了翔殷路房子，并非单位福利分房。后徐寿根、薛玉霞与儿子在翔殷路房子与系争房屋之间两头住。三人一直住在系争房屋15平方米的大间内。
　　本院认为，公有住房购买产权时，依照规定应当由符合购房条件的家庭同住成年人协商一致予以确定。本案系争房屋购买产权时，在册户籍人员有徐福龙、高陈英及徐寿根、薛玉霞共计四人，然该户所签的《职工家庭购买公有住房协议书》上仅有徐福龙与高陈英签名盖章，没有徐寿根、薛玉霞的签字盖章确认。故徐福龙在2000年购买系争房屋产权时，并未征得徐寿根、薛玉霞同意，未与两人协商一致。审理中，北方集团亦确认对2000年3月27日徐福龙、高陈英签署的《职工家庭购买公有住房协议书》上没有该户成年同住人徐寿根、薛玉霞的签字确认，程序存在瑕疵。根据以上事实，本院认定，由于徐寿根、薛玉霞未签字盖章同意，《职工家庭购买公有住房协议书》约定的系争房屋产权为徐福龙所有并非徐寿根、薛玉霞的真实意思。由此，徐福龙基于上述协议书与北方集团签订的《上海市公有住房出售合同》应认定无效。该合同无效后，关于系争房屋承租人恢复原状问题，因原承租人徐福龙已经死亡，租赁关系无法恢复，应由管理单位按照相关程序确定新承租人，故徐寿根、薛玉霞的该项诉请，本院无法支持。涉及合同相关款项返还等问题，由徐福龙的继承人与房屋出售单位依据有关政策规定自行予以结算，如有纠纷，可另行主张。徐寿稳、徐寿林、徐桂芳辩称，徐寿根、薛玉霞实际未居住在系争房屋内，不是同住人，也明知产权登记情况，其辩称依据不足，本院不予采信。徐寿根、薛玉霞的诉请，并无不妥，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、徐福龙与被告上海北方企业(集团)有限公司于2000年4月30日就上海市静安区中兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；
　　二、对原告徐寿根、薛玉霞的其余诉讼请求，不予支持。
　　案件受理费80元(两原告已预缴)，由被告上海北方企业(集团)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐敬红

书记员：李  彦