徐某某与上海正娟企业管理有限公司、吴某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　委托诉讼代理人：邢立人，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海正娟企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：吴某某，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。
　　被告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。
　　被告：李占和，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。
　　委托诉讼代理人：朱东雄，上海申如律师事务所律师。
　　被告：迟正娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。
　　委托诉讼代理人：朱东雄，上海申如律师事务所律师。
　　被告：薛战南，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　第三人：上海松日电气有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈春华，董事长。
　　委托诉讼代理人：姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)徐某某与被告(反诉原告)上海正娟企业管理有限公司(以下简称正娟公司)、被告吴某某、被告李占和、被告迟正娟、被告薛战南、第三人上海松日电气有限公司(以下简称松日公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)徐某某及委托诉讼代理人邢立人，被告(反诉原告)正娟公司及被告吴某某的委托诉讼代理人王为荣，被告李占和、被告迟正娟的委托诉讼代理人朱东雄，第三人松日公司的委托诉讼代理人姚佳磊到庭参加诉讼，被告薛战南经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　徐某某向本院提出诉讼请求：一、请求确认徐某某与正娟公司于2016年1月30日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、判令正娟公司返还徐某某房屋租金和押金人民币(以下币种同)136万元；三、判令正娟公司赔偿徐某某房屋装修款13,650,954.5；四、判令正娟公司赔偿徐某某转让费358,000元；五、判令李占和在未能出资的6,000,000元范围内对第二、三、四项诉讼请求承担补充赔偿责任；六、判令迟正娟在未能出资的4,000,000元范围内对第二、三、四项诉讼请求承担补充赔偿责任；七、判令吴某某在未能出资的10,000,000元范围内对第二、三、四项诉讼请求承担补充赔偿责任；八、判令薛战南在未能出资的400,000元范围内对第二、三、四项诉讼请求承担补充赔偿责任；九、判令李占和对第六项诉讼请求承担连带责任；十、判令迟正娟对第五项诉讼请求承担连带责任；十一、判令第三人松日公司补偿徐某某房屋装修款人民币13,650,954.5元。事实和理由：徐某某与正娟公司在2016年1月30日签订了《上海市房屋租赁合同》，合同中约定正娟公司将位于上海市嘉定区翔江公路XXX号的房屋(以下称系争房屋)共计5,600平方米的建筑面积租赁给徐某某，免租期为合同签订日至2016年8月31日，租赁期限为2016年9月1日至2034年3月31日，每年的房屋租金从2016年9月1日至2018年8月31日这两年期间为2,044,000元，首期房屋租金半年一付，后续租金一季度一付，租金支付给正娟公司的代理人钱仁錶。2016年3月初，徐某某开始对系争房屋进行装修。期间正娟公司和第三人也经常前来查看，并指导装修事宜。2016年8月17日，徐某某突然看到第三人贴出的《告商户书》，内容为正娟公司违反房屋用途以及未能按期支付租金，第三人起诉了正娟公司要求解除租赁合同，法院已经在2016年6月15日判决解除租赁合同。徐某某对这一公告非常震惊，和第三人沟通后才知道第三人早在2015年9月1日和2015年11月5日两次函告正娟公司，明确解除房屋租赁合同并要求返还房屋。此后徐某某和第三人就直接签订房屋租赁合同事宜进行了磋商，并基本就租赁合同相关权利义务达成一致，徐某某也从2016年9月开始应第三人的要求而直接向其缴纳公共事业费。由于突发上述事宜，徐某某的装修直到2017年2月初才完成。2017年1月起第三人突然向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，要求徐某某搬离系争房屋，该诉讼请求得到了一、二审法院的支持。
　　正娟公司成立于2013年1月7日，注册资本为10万元，原股东为李占和和迟正娟，李占和占60%股权，迟正娟占40%股权。李占和和迟正娟已经在2013年1月4日各自出资6万元和4万元。2013年5月30日，正娟公司增资至2,000万元，李占和仍然占有60%股权，其在2013年5月31日完成第一笔出资594万元，总计实缴出资600万元，其认缴但未缴出资为600万元。迟正娟仍然占有40%股权，其在2013年5月31日出资396万元，总计实缴出资400万元，其认缴但未缴出资为400万元。2016年8月5日，正娟公司已从原来的上海正娟投资管理有限公司变更为上海正娟企业管理有限公司。2017年8月28日，李占和和迟正娟将其名下正娟公司所有的股权以2,000万元价格转给了吴某某，但吴某某还未将剩余的认缴出资1,000万元实缴。
　　徐某某认为，正娟公司在2016年1月3日和徐某某签订的《上海市房屋租赁合同》的时候，并未告知其和第三人之间的房屋租赁合同已经解除，也未告知其和第三人为此在嘉定区人民法院进行相关诉讼，还提供了加盖第三人公章的产权证复印件给徐某某。正娟公司的上述行为系无权处分，在第三人已经明确不予追究的情况下，徐某某和正娟公司在2016年1月30日签订的《上海市房屋租赁合同》当属无效。正娟公司应当返还徐某某支付的租金押金并赔偿徐某某相关损失。第三人是同意徐某某对其房屋进行装修，还直接收取徐某某相关公共事业费，那么理应对徐某某的装修进行补偿。李占和和迟正娟系正娟公司成立时候的股东，根据相关股东会决议和公司章程，李占和和迟正娟认缴出资应该各为1,200万元和600万元，现实缴出资各自为600万元和400万元，尚各有600万元和200万元的认缴出资还未实缴。后两人将自己拥有的正娟公司的所有股权以2,000万元价格转让给吴某某，吴某某也未能将上述1,000万元的认缴出资实缴。此后吴某某又将自己拥有的正娟公司的股权中的2%转让给薛战南，而薛战南也没能将2%股权对应的40万元实际出资到位。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第十三条的规定，李占和、迟正娟、吴某某、薛战南应当在未出资本息范围内对正娟公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的。徐某某为维护自己的合法权益，向法院起诉。
　　正娟公司、吴某某辩称，徐某某与正娟公司签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效。徐某某诉请赔偿转让费的事实不存在，赔偿装修费用更无事实和法律依据。正娟公司只收到系争房屋门卫处的8，000元转让费，没有收到徐某某交付给案外人王某某的转让费35万元，该35万元与正娟公司无关。正娟公司不同意徐某某的诉请。关于赔偿装修费的请求，第一，徐某某在装修系争房屋前从未告知正娟公司装修是否有设计图纸和方案；第二，徐某某的装修费用是用来建造未取得合法证照的非法经营住所，其所花费的装修费用应由徐某某自行承担，与正娟公司无涉。第三，吴某某不是本案适格被告。吴某某虽然拥有正娟公司股权98%，但是公司章程规定的另1，000万元注册资本是认缴制，并非实缴制。吴某某作为公司法定代表人，即使徐某某享有债权，也应当由正娟公司来承担清偿义务。正娟公司目前未进行清算，吴某某承担补充赔偿责任的条件尚未成就，故吴某某不是本案适格被告。
　　李占和、迟正娟辩称，不同意徐某某的诉讼请求。因为目前李占和、迟正娟已经不是公司股东了，徐某某根据公司法的相关解释，要求李占和、迟正娟承担补充赔偿责任的条件没有成就，因为实缴已经改为认缴制，而且认缴的时间尚未到期。补充赔偿责任是在公司债务不能清偿时，才由股东来承担这个责任，现在正娟公司还在，徐某某即要求李占和、迟正娟承担补充赔偿责任没有法律依据。
　　薛战南提交书面答辩状辩称，本人认缴出资额40万的出资时间为2020年5月30日，根据公司法的修改，本人与本案没有权利义务关系，不是本案适格的被告。要求驳回对薛战南的起诉。
　　第三人松日公司辩称，徐某某与正娟公司的合同无法履行与第三人无关。第三人对签订租赁合同和装修均不知情，第三人是本案的最大受害者，第三人作为房屋权利人既未收取租金，又垫付了大量的小业主租金。徐某某要求第三人承担装修补充赔偿责任没有任何法律依据。
　　审理中，正娟公司向本院提出反诉：要求徐某某支付自2017年2月2日起至2018年2月5日止系争房屋的实际使用费2，044，000元。
　　针对正娟公司的反诉，徐某某辩称，系争房屋在2017年2月2日到2018年2月5日期间，正娟公司已经无权使用。合同在2015年9月2日已经判决解除。既然正娟公司对系争房屋没有任何权利，也就意味着徐某某不需要向正娟公司支付任何费用。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　位于上海市嘉定区翔江公路XXX号即系争房屋的产权人为第三人松日公司。2013年9月30日松日公司与正娟公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定松日公司将系争房屋出租给正娟公司使用。合同签订后，松日公司将系争房屋交付正娟公司使用。后因正娟公司未能按约支付租金，松日公司发现正娟公司将系争房屋转租他人，松日公司于2016年1月6日向本院提起诉讼，要求解除与正娟公司签订的租赁合同。本院以(2016)沪0114民初835号立案受理该案。
　　2016年1月30日，正娟公司与徐某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定正娟公司将系争房屋出租给徐某某作为办公及配套生活设施的使用，该房屋实测面积为5,600平方米。双方约定租赁期限自2016年9月1日起至2034年3月31日，合同签订起至2016年8月31日为设计和装修时间，该期间为免租金期。租金分为前十年与后七年两个月计算，前一个十年租金自2016年9月1日起至2018年8月31日内不变，年租金为2，044,000元；2018年9月1日起至2020年8月31日内不变，年租金为2,105,320元。自2026年9月1日至2034年8月30日按当时市场价格另行协商补充。租金支付给正娟公司指定的钱仁錶个人卡号内。合同另约定徐某某向正娟公司支付租赁保证金34万元，待双方租赁关系终止时，收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由徐某某承担的费用外，剩余部分无息归还徐某某。合同还约定了其他内容。合同签订后，正娟公司将系争房屋交付徐某某，徐某某对系争房屋进行装饰装修准备用于开设旅馆。徐某某共支付正娟公司首期租金144万元(含租赁保证金34万元)，由钱仁錶出具收据。同时徐某某又给付案外人王某某转让费35万元，另外，正娟公司向徐某某收取门卫处活动房转让费8，000元，由钱仁錶出具收据。
　　2016年5月25日，本院经审理后作出(2016)沪0114民初835号民事判决：松日公司与正娟公司间的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2015年9月2日起解除，正娟公司将系争房屋返还松日公司，正娟公司支付松日公司解除合同违约金300，833.33元及自2015年9月10日起至系争房屋实际返还之日止的实际使用费(按每年361万元计算，并扣除已经支付的房屋实际使用费108,900元)等。判决后双方均未提出上诉，现该判决已生效。松日公司于2016年7月向本院申请强制执行。
　　2017年1月，松日公司再次向本院提起诉讼，要求徐某某搬离系争房屋并支付房屋占有使用费。本院经审理后于2017年4月5日作出(2017)沪0114民初617号民事判决：徐某某应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离系争房屋等。判决后徐某某提出上诉，上海市第二中级人民法院于2017年6月6日作出(2017)沪02民终4829号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　2017年7月14日，松日公司以(2017)沪0114民初617号民事判决向本院申请强制执行。本院立案执行后向徐某某发出执行通知书，责令徐某某履行该判决确定的义务。2017年8月7日因徐某某未履行相应义务，本院向其发出公告，限令其于2017年8月14日前搬离系争房屋，如仍不履行，将强制执行并采取罚款、拘留等强制措施。2017年8月30日，本院通知徐某某前来并向其询问关于系争房屋的搬离情况，徐某某表示其在系争房屋内投资花费近2,000万元，搬离将承受巨大损失，故尚未搬离。目前房屋已另行出租给200多家租户使用。徐某某另提交《翔江路XXX号郊舍公寓人员名单》，该名单载明200多家承租户的具体姓名、房号、入住时间、合同截止时间、租赁年限等。
　　2017年11月24日，本院执行局向系争房屋全体住户发出执行告知函，告知全体租户徐某某占有使用系争房屋缺乏法律依据，全体租户应于2017年12月14日前从上述房屋内迁出，届时如不配合迁出，法院将采取强制措施。同时勿再向徐某某缴纳房屋租金，已预交房屋租金的，可通过法律途径解决。
　　2018年4月17日，嘉定区江桥镇安全生产委员会向郊舍公寓经营方即全体租户发出告知书，告知公寓经营方及各承租户：因郊舍公寓房存在各项安全隐患，要求各租户于4月22日前搬离该居住场所，4月23日后，相关执法部门将依法采取停水停电等强制措施。取缔此处非法公寓房。4月20日至30日，松日公司将根据租房合同、收据等对各位住户的押金、房租等予以对垫付退还。5月1日后，各位租户的租金、房租等，请各自与郊舍公寓经营方协商解决。
　　2018年4月20日至2018年4月30日期间，经法院强制执行，并联合多部门执法，清退了在系争房屋内的200多户租户，徐某某亦于2018年4月28日搬离了系争房屋，随即松日公司收回了系争房屋。清退过程中，松日公司以现金方式代为退还了徐某某收取的上述租户已付租金及押金，由各租户在《翔江路XXX号2号楼登记表》中签字确认领款。后因徐某某未给付松日公司的垫付款，松日公司向本院起诉，本院于2019年7月15日以(2019)沪0114民初5518号民事判决书判决：徐某某于本判决生效之日起十日内给付松日公司垫付款628,380元。2018年4月，徐某某向本院起诉。
　　另查明：正娟公司原名上海正娟投资管理有限公司，2016年8月经市场监督管理部门批准变更为上海正娟企业管理有限公司，即正娟公司。原公司股东为李占和与迟正娟，其中李占和出资1,200万，迟正娟出资800万元。2017年8月28日李占和与迟正娟将全部股权转让给吴某某，由吴某某占100%股权并担任法定代表人。后又有薛战南受让吴某某2%股权，出资40万元，吴某某占98%股权，出资1,960万元。吴某某于2013年5月31日出资1,000万元，第二期960万元于2020年5月30日认缴；薛战南的40万元认缴时间为2020年5月30日。
　　审理中，徐某某称，正娟公司与徐某某签订的《上海市房屋租赁合同》违反了公序良俗，故该合同无效。
　　本院认为，根据已生效的法律文书可以认定，松日公司与正娟公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2015年9月2日解除。正娟公司作为承租人，其未经出租人松日公司同意，擅自将系争房屋转租给徐某某，该转租合同无效，故徐某某与正娟公司签订的《上海市房屋租赁合同》应认定无效。造成合同无效的主要责任在于正娟公司，但徐某某亦应承担部分责任。徐某某请求确认与正娟公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效的诉请应予支持，但并非徐某某所称的违反公序良俗。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于徐某某已于2018年4月28日搬离了系争房屋，第三人随即收回了系争房屋，故本案中不涉及房屋的返还问题。但正娟公司应将收取的押金34万元返还徐某某。由于徐某某已实际使用系争房屋至2018年4月，而徐某某仅支付首期租金及押金共计144万元(其中押金为34万元)，虽然合同无效，但徐某某仍需支付房屋实际使用费。故徐某某要求正娟公司返还租金的诉讼请求，理由不足，本院对此不予支持。因正娟公司已被本院判令支付松日公司自2015年9月10日起至2018年4月底止的房屋实际使用费，徐某某又是次承租人，现正娟公司反诉要求徐某某支付自2017年2月2日至2018年2月5日止的房屋实际使用费的诉讼请求，本院应予支持。考虑到本案的实际情况，该阶段的房屋使用费可以少付，本院酌情确定为100万元为妥，由徐某某支付正娟公司。关于转让费，审理中，正娟公司已表示可以退还徐某某门卫处活动房转让费8,000元，本院可予准许。其余转让费35万元，因该款是徐某某转给案外人王某某的，正娟公司对此不予认可，徐某某要求正娟公司赔偿该笔转让费35万元，缺乏依据，本院对此不予支持。由于李占和、迟正娟已将正娟公司的股权转让给吴某某，李占和、迟正娟现在已不是正娟公司的股东，徐某某要求李占和、迟正娟承担补充赔偿责任及连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院对此不予支持。吴某某和薛战南作为正娟公司现股东，其认缴资本期限未到，徐某某即要求吴某某和薛战南承担未出资的补充赔偿责任，缺乏依据，理由不足，本院对此不予支持。
　　关于房屋装修费用，由于装修现场已被拆除，审理中已无法进行评估，考虑到徐某某确对系争房屋进行装修，花费一定费用，根据徐某某与正娟公司的过错责任，结合本案的实际情况，本院酌情确定装修费用为600万元，由正娟公司赔偿给徐某某。徐某某在诉请中另要求第三人松日公司赔偿装修费用13,650,954.5元，属重复计算，本院对此不予支持。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、确认原告徐某某与被告上海正娟企业管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告徐某某租赁押金34万元；
　　三、被告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告徐某某门卫处活动房转让费8,000元；
　　四、被告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效后十日赔偿原告徐某某装修费600万元；
　　五、原告徐某某的其余诉讼请求不予支持；
　　六、原告徐某某应于本判决生效后十日内给付被告上海正娟企业管理有限公司自2017年2月2日至2018年2月5日止的房屋实际使用费100万元；
　　七、被告上海正娟企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费114，454元，反诉受理费11，576元，保全申请费5,000元，合计131，030元，由原告徐某某负担120，000元，被告上海正娟企业管理有限公司负担11，030元(被告上海正娟企业管理有限公司负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：朱世瑛

书记员：张开红