徐小娥与张国刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐小娥。
　　委托诉讼代理人：夏xx。
　　委托诉讼代理人：刘斌，上海市浩信律师事务所律师。
　　被告：张国刚。
　　原告徐小娥与被告张国刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小娥的委托诉讼代理人夏xx、刘斌、被告张国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐小娥向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《商铺铺位租赁合同》有效；2.判令被告支付2018年5月15日至2019年5月14日的租金人民币(币种下同)115,000元；3.判令被告承担违约金11,500元；4.判令被告承担2017年5月15日至判决生效之日止的物业费，按每月753元计算。
　　事实和理由：2017年4月24日,原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》,约定原告将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(以下简称系争商铺),产权面积为52.54平方米的商铺出租给被告经营,租赁期限为3年,自2017年5月15日起至2020年5月14日止。2017年5月15日至2019年5月14日的每年租金为115,000元,第三年的铺位年税后租金,比第一年递增10%。租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话费和物业管理费等费用均由被告支付和承担。上述租金分三次给付,约定为每年的5月1日为支付租金日。双方还约定：被告应在合同生效的同时,向原告支付1万元押金,并约定乙方拖欠租金达10日以上的按违约处理。任何一方违约,均应按年度租金的10%向守约方支付违约金。在合同生效后,原告履行了交付租赁物的义务,被告却仅在2017年4月24日,给付了原告一年的租金115,000元后,对于应在2018年5月1日前给付2018年5月15日至2019年5月14日的租金,被告则以生意不好为由,不顾原告的多次催促拒不缴付.为维护原告合法权利，诉至法院，望判如所请。
　　被告张国刚辩称，双方签订的商铺租赁合同有效。租赁合同第4.1条约定，第一年和第二年铺位年税后租金为115,000元。两年的租金为115,000元，被告已经付清。被告付清了租金，并无违约行为，不同意支付违约金。物业费被告已付至2018年6月30日。
　　本院经审理认定事实如下：2017年4月24日,原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订了《商铺铺位租赁合同》,约定原告将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺出租给被告经营,产权面积为52.54平方米，租赁期限为三年,自2017年5月15日起至2020年5月14日止。合同第4条约定，第一年和第二年铺位年税后租金合计为壹拾壹万五千元整；第三年铺位年税后租金，比第一年递增10%。乙方应向甲方支付1万元作押金。乙方每年度的5月1日为房租支付日。租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费和物业管理费等费用均由乙方支付和承担。合同第12条约定，有下列情形之一的，视为违约：……拖欠交付租金10天以上的；……违约金按年度租金的10%计算，同时甲方没收押金，并有权提前解除合同和收回商铺。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告支付原告租金115,000元、押金1万元。原告将系争商铺交付被告使用。被告支付物业费至2018年6月30日。
　　审理中，原告申请证人李某某出庭作证，其述称，原告与被告洽谈系争商铺租赁事宜时，证人在场，当时双方达成一致意见年租金为115,000元，证人遂将电脑中的格式合同修改后，交双方签署。被告支付租金后，由证人在租金收据上书写“2688弄24栋22号铺租金(2017.5.15-2018.5.14)壹拾壹万伍仟元整(115,000元)”，并由原告签字，一式二份交原被告双方保存。
　　另查明，上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室的商铺2017年至2018年期间与系争商铺同等面积的年租金为11万元至12万元之间。
　　审理中，原告撤回要求被告支付物业费的诉讼请求。
　　上述事实，由原告提供的商铺铺位租赁合同、上海市房地产登记簿、委托书、章立雄身份证、结婚证、商铺租赁合同四份、收据二份、证人李某某的证人证言、被告提供的商铺铺位租赁合同、发票(物业费)以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。
　　本院认为，原、被告双方就系争商铺签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于对《商铺铺位租赁合同》第4.1条年租金的理解不同，原告认为每年的租金为115,000元，被告认为第一年和第二年两年的租金相加合计115,000元。本院认为，4.1条的表述为，第一年和第二年铺位年税后租金合计115,000元。年税后意为每年税后，故应理解为每年的租金为115,000元。此外，证人陈述，证人亦述称该合同约定的年租金为115,000元，并由原告出具租金收据，该陈述与系争商铺同期间同地段的租赁市场行情在11万至12万之间的情况相互印证，形成证据链。综上，本院确认系争商铺年租金应为115,000元，本院对原告要求被告支付2018年5月15日至2019年5月14日的租金的诉讼请求予以支持。关于违约金，因双方对该条款的理解存在差异，且违约金具有惩罚性，被告故意拖欠的主观恶意不明显，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。审理中，原告撤回要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告徐小娥与被告张国刚于2017年4月24日就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》有效；
　　二、被告张国刚于本判决生效之日起十日内给付原告徐小娥2018年5月15日起至2019年5月14日止的租金115,000元；
　　三、对原告徐小娥的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,415元，由被告张国刚负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  端

书记员：刘  阳