徐慧君与三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐慧君，女，1958年1月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：彭雅鹏，上海正荣律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：彭洪波，上海正荣律师事务所律师。
　　被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：代尤德，经理。
　　委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。
　　原告徐慧君与被告三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日进行公开开庭审理。原告徐慧君的委托诉讼代理人彭雅鹏、被告三弦(上海)资产管理有限公司的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
　　原告徐慧君向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《上海市商品房预售合同》，并按合同约定将坐落于上海市闵行区三鲁公路3003弄《三弦商业广场》155号3层302室房屋(以下简称涉案房屋)交付给原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金【以已付房款人民币(币种下同)1,930,000元为基数、按日万分之五的标准计算自2017年9月30日起至被告实际交付涉案房屋之日止】；3、被告向原告支付因涉案房屋不能接通天然气给原告造成的损失40,000元；4、本案诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：2016年12月21日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，房屋总价为1,930,000元；交房期限为2017年9月30日。前述合同签订后，原告依约将全部购房款支付于被告。然被告未按照约定将涉案房屋交付给原告。且涉案房屋的燃气管道及公共区域的玻璃及地砖至今均未铺设，不符合交房条件。此外，被告承诺涉案房屋可以接通燃气，但实际涉案房屋无法接通燃气，为此被告曾口头表示因燃气未能开通会赔偿原告40,000元。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告三弦(上海)资产管理有限公司辩称，关于诉请1，被告一直愿意履行合同，是原告拒绝办理交房手续。最早2018年10月，被告曾口头通知原告办理交房手续，原告看房后发现周边存在其他业主的违章搭建，故希望被告把违章拆除。被告告诉原告该违章建筑不是被告搭的，被告无法负责拆除。后该违章建筑被拆除。原告又提出要求置换房屋。被告也满足了原告的条件，但要求原告补足面积上的差价，但原告不愿意。故房屋交接一直没有办成。被告在2019年7月1日通过书面形式通知原告办理交接手续。但原告仍然不配合办理。对于诉请2，被告确实存在逾期交房的事实，系因被告在前期项目开发中遇到种种客观因素(政府、居民上访)导致工期延误，从而造成房屋的延期交付。但被告认为该后果并非被告故意造成，因延期交房，被告也承受了重大经济损失。虽然合同约定万分之五的标准，但被告认为该标准仍过高且超过原告的损失范围，原告也未对自身的损失进行举证。且在被告通知原告办理交接手续情况下系原告拒绝办理，对于至今未交接的责任，原告也应该承担一部分。对于诉请3，燃气管道已经铺设，原告的该项诉请没有事实和法律依据。最后，被告已经于2019年2月20日取得大产证。
　　经审理查明，2016年12月21日，原告徐慧君(买方，乙方)与被告三弦(上海)资产管理有限公司(卖方，甲方)签订《上海市商品房预售合同》。合同的主要约定内容如下，第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：闵XXXXXXXXXX，土地面积为33,385.90平方米，土地用途为：商办、餐饮旅馆业用地。第二条，乙方向甲方购买三鲁公路3003弄《三弦商业广场》155号3层302室(即涉案房屋)，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为93.76平方米，其中套内建筑面积为55.18平方米、公用分摊建筑面积为38.58平方米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为20,584.47元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,930,000元。该房屋全装修总价未记载金额。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条，甲方定于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.20倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该合同附件三“交房标准”记载，……6、窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；……8、商业公共走道：地砖地面；……9、配套设施：……3)水电煤：分户电表箱；别墅、联排办公分户水表；别墅、联排办公分户天然气管道，商业根据业态布局分设水表、天然管道接口。
　　前述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1,930,000元。
　　2018年下半年，因涉案房屋外的公共区域被案外人占用并搭建违章建筑，原告将该情况向有关部门进行反馈。后该违章建筑于2018年11月前被拆除。但拆除后的建筑垃圾未清理，原公共区域的玻璃被破坏。
　　原告后于2019年6月25日委托律师向被告寄发《律师函》，表示原告曾多次要求被告办理相关手续以便交房，但被告均表示尚未取得房屋大产证。2018年10月原告发现涉案房屋公用区域上被搭建违章建筑，且被告在签署合同时承诺的涉案房屋中的隔断也未安装，天然气无法开通。在与被告的沟通中，被告表示该违章建筑系其他业主搭建，系因该部分公摊面积已经赠送给该业主，同时被告承诺就房屋隔断未安装及天然气无法接通一事会给予原告50,000元补偿款。然此后原告要求被告对违章建筑进行拆除，被告一直不予处理并拒绝进一步沟通。后原告通过致电相关部门，该违章建筑方被浦江镇城管部门执法人员拆除。同时，被告仍以未办理大产证为由不予交付涉案房屋。2019年6月10日，原告前往涉案房屋进行查看时发现，涉案房屋公共区域违章建筑被拆除后的建筑垃圾仍未进行清理，此外，走道窗户未安装，地砖未铺设。就此事，被告至今拒不与原告协商。故现原告委托律师，函告被告，要求被告支付逾期交房违约金，就房屋隔断未安装及天然气无法接通一事支付补偿款50,000元，并对公共区域对方的建筑垃圾进行清理、按约定安装走道窗户、铺设地砖，否则原告将通过司法途径解决。该函于2019年7月3日送达被告。
　　2019年7月1日，被告向原告出具《三弦商业广场交房通知书》，要求被告于2019年7月30日前至三弦海上金街售楼处办理交房手续并支付房款差额206元、物业管理费。但原告未前去办理交房手续。
　　现原告以被告未按约在公共区域安装玻璃、在公共走道铺设地砖、未铺设天然气管道、逾期交房，构成违约为由，向本院提起了本案诉讼。
　　另查明，2017年3月16日，原告取得了有关涉案房屋的预告登记。
　　2019年2月20日，被告取得了包括涉案房屋在内的大产证。
　　审理中，双方确认以下情况，1、涉案房屋周围已铺设了燃气总管，但被告未铺设连接涉案房屋的燃气分管；2、涉案房屋可开通燃气；3、涉案房屋与隔壁房屋相邻的公共区域自始未铺设地砖。
　　以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、签购单、上海增值税普通发票、照片、《律师函》及邮寄凭证、《三弦商业广场交房通知书》，被告提供的不动产权证书、不动产登记证明(预告登记)等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
　　本院认为,原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。被告作为出售方，按期交付涉案房屋系其主要义务。根据涉案合同第十一条的约定，被告应于2017年9月30日前将涉案房屋交付给原告，然实际被告却未能按约予以交付，虽被告抗辩系因为政府规划与周边居民产生分歧，就此并未能向本院提交证据予以证明，且此并非属于合同约定之不可抗力。现被告未能按约交付房屋，应自2017年10月1日起承担相应之违约责任。
　　现原告要求被告交付涉案房屋，本院认为，鉴于涉案房屋尚未由被告交付原告，原告要求被告交付涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。但是原告认为，因被告未按合同约定铺设燃气分管、未在与隔壁房屋相邻的公共区域铺设地砖、玻璃，故要求将该些内容作为被告交付涉案房屋的必备条件，本院认为，虽然合同附件记载的交房标准包括了公共区域的玻璃窗、公共走道的地砖地面以及别墅、联排办公分户天然气管道的铺设，但是，首先，根据查明事实，玻璃窗并非被告不愿铺设，而系被告铺设后遭他人破坏毁损，原告要求被告负担该修复责任，并无依据。其次，该房屋用途为办公用房，原告对此亦明知，公共区域的玻璃窗、地砖地面以及别墅、联排办公分户天然气管道是否铺设，实际并不影响原告对涉案房屋功能上的使用。最后，涉案房屋已符合办公用房的交付条件。故原告坚持以此作为收房条件并不合理，本院就原告的该点要求不予采纳，被告应按现状将涉案房屋交付原告。至于原告所称的公共区域的玻璃窗、地砖地面以及别墅、联排办公分户天然气管道的铺设，因原告并未在本案中将此作为诉请予以主张，故原告可另案向相关当事人主张，本案中，本院不予处理。
　　就原告主张的逾期交房违约金，鉴于被告未能于2017年9月30日前交付涉案房屋的行为构成违约，原告主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算标准及截止时间，双方存有一定争议。本院认为，1、就违约金的计算标准，原告主张按照合同约定之已付房款日万分之五计算，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照已付房款日万分之一点五的标准给付违约金。2、就违约金的截止时间，本院认为，根据查明事实，被告于2019年7月1日要求原告于2019年7月30日前收房，然原告却以被告未按合同约定铺设燃气分管、未在公共区域铺设地砖、玻璃为由拒绝收房，就原告拒收房屋的理由，如前所述，本院认为公共区域的玻璃窗、地砖地面以及别墅、联排办公分户天然气管道是否铺设，实际并不影响原告对涉案房屋功能上的使用，且当时涉案房屋已符合办公用房的交付条件，原告理应积极予以配合接收房屋，然原告以不合理理由拒绝收房，由此所造成的扩大损失应由原告自行负担。故就违约金的截止时间，本院认为以2019年7月30日为准较为适宜。经计算，被告应支付的逾期交房违约金的金额为193,386元　　。
　　就原告主张的涉案房屋不能接通燃气造成的损失，本院认为，根据双方庭审确认，涉案房屋可开通燃气，因此并不存在原告所称的涉案房屋无法接通燃气所造成的损失。故就该项诉请，本院不予支持。至于原告为了开通燃气，铺设燃气分管所支出的损失，如前所述，原告可根据涉案合同相关约定另案向被告主张。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐慧君交付坐落于上海市闵行区三鲁公路3003弄《三弦商业广场》155号3层302室房屋；
　　二、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐慧君支付逾期交房违约金193,386元；
　　三、驳回原告徐慧君的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计2,083.86元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮