徐敬东与雷伟强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐敬东，男，1973年7月28日生，汉族，住安徽省池州市。
　　委托诉讼代理人：王雨寒，上海市震旦律师事务所律师。
　　被告：雷伟强，男，1980年1月28日生，汉族，住江西省南昌市。
　　委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告徐敬东诉被告雷伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告徐敬东的委托诉讼代理人王雨寒，被告雷伟强到庭参加诉讼；第二次开庭，原告徐敬东的委托诉讼代理人王雨寒，被告雷伟强的的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐敬东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年2月26日签订的《租赁合同书》；2、判令被告返还原告已支付的租金156,000元及保证金104,000元，共计26万元；3、判令被告返还原告已支付给被告管道煤气办理费6万元及中型餐饮许可证费用8万元；4、判令被告赔偿原告设备、设施费用260,947元；5、判令被告赔偿原告装修及其他损失共计437,000元。事实与理由：2018年2月26日，原告就承租上海市呼玛路XXX号房屋事宜与被告签订了《租赁合同书》，租赁期限自2018年2月23日至2023年2月22日，并约定由被告负责办理小吃执照(中型餐饮)。但被告仅办理了有效期自2018年6月19日至2019年6月18日的饮食临时备案，且仅限于蒸煮糕点，原告无法持该证进行正常经营活动。2019年1月20日，被告派人强行拆除租赁房屋的用电系统，又于2019年1月24日将租赁房屋的门锁破坏，擅自搬离、破坏租赁房屋内原告的设备设施，并更换门锁。原告认为其一直按时支付租金，而被告未履行合同义务构成违约，故原告向本院提出诉请如上。
　　被告雷伟强辩称，同意解除合同，是原告拖欠租金，构成违约，第四期租金应该在2018年11月23日支付，但原告一直未支付，故被告告知原告要停电。设备是其搬走的，存放在仓库里。不同意返还租金及保证金，保证金应抵扣欠付的租金；管道煤气费已经实际支出，餐饮证也已办出，原告也营业了，故相关费用均不同意返还；设备设施费不同意赔偿，设备可以拿走，只是原告不愿拿走；装修费也不同意赔偿。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2018年2月26日，雷伟强(出租方、甲方)与徐敬东(承租方、乙方)就上海市宝山区呼玛路XXX号底层物业(以下简称系争房屋)租赁事宜签订租赁合同书，租期为2018年2月23日至2023年2月22日，每月租金为52,000元。合同第二条2-1约定，乙方每3个月交甲方一次，乙方应于2018年2月23日支付156,000元，第二次为2018年5月23日支付156,000元，以此类推。2-3约定，签订本合同乙方须向甲方支付保证金104,000元，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金。由乙方承担的费用外(如：物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有。合同第三条3-1约定，甲乙双方约定：乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期1日，按当天房租金的10倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。甲方有权将屋内的物品由甲方摄像取证后，所有物品移动到甲方仓库保管，在搬运途中如甲方将乙方的物品损坏的由甲方负责赔偿，乙方取物品时必须承担搬场费、保管费和所欠的费用，并将搬运的物品清单发函到乙方的法定地址，超过15日未来领取的或未来电话协调的，甲方有权当垃圾处理。合同第四条4-2约定，甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给违约方。(一)乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业。……(五)乙方未按本合同规定日期交纳甲方租金超过3日的。合同最后手写部分：甲方包办小吃执照(中型餐饮)费用6万元乙方支付。合同期5年，每2年递增6%。
　　合同签订后，徐敬东支付雷伟强保证金104,000元，租金支付至2018年11月22日，办证费用共计8万元，管道煤气办理费6万元。
　　2018年3月，雷伟强找人在系争房屋内安装了煤气管道。2018年6月，雷伟强为徐敬东办出便民餐饮临时备案公示卡，有效期为2018年6月19日至2019年6月18日，经营品种为蒸煮糕点。
　　2019年1月14日，徐敬东发函给雷伟强，主要内容为，要求雷伟强按照合同约定办理相应证照后，徐敬东才会支付房租，雷伟强收到该函。
　　2019年1月20日，雷伟强切断了系争房屋的水和电；2019年1月24日，雷伟强将系争房屋内的设备与物品搬走。现雷伟强已将系争房屋另行出租，并已重新装修。
　　2019年2月15日，徐敬东发函给雷伟强，主要内容为，要求雷伟强承担违约责任，赔偿损失，恢复原状等，雷伟强收到该函。
　　为证明己方损失，徐敬东向法庭出示了以下证据：
　　1、监控费1.2万元，提供呼玛路监控工程设备清单与预算(12,500元)、转账记录1.2万元、收条1.2万元，徐敬东表示，监控系统本已安装店内，现不知在何处；
　　2、定位系统21,770元，提供采购合同(显示：苏鼎膳，门店为呼玛路，总金额为24,400元)、转账记录21,770元、定位系统设备明细及报价，徐敬东表示，现系统设备已被破坏；
　　3、空调三台3万元，提供呼玛路格力空调报价30,135元、转账记录3万元，徐敬东表示，二台5P空调被雷伟强搬走，一台2P徐敬东未拿走，现场未见；
　　4、厨房设备115,000元，提供厨房设备购销安装合同(显示安装地址：呼玛路XXX号，105,000元，后增加1万元)、报价单、转账记录115,000元；
　　5、冰柜1,800元，提供销货单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；
　　6、餐具7,660元，提供销货清单，现金支付；
　　7、豆浆机等9,600元，提供销售清单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；
　　8、灭火器350元，提供销货单，现金支付；
　　9、收银机等16,000元，提供销售出货单(显示送货地址：呼玛路XXX号)，现金支付；
　　10、保险箱及验钞机1,456元，提供应税清单、保险柜淘宝购买截屏，验钞机现金支付；
　　11、餐具9,600元，提供送货单，现金支付；
　　12、餐桌椅23,490元，提供订货单(显示送货地点：呼玛路XXX号)二份，现金支付；
　　13、饮水机1,800元，提供送货单(显示送货地点：呼玛路)，现金支付；
　　14、厨房用具2,244元，提供送货清单、收款收据(显示送货地点：呼玛路)，现金支付；
　　15、厨房用具3,935元，提供销货清单，现金支付；
　　16、网络及改电路费用4,242元，提供收据，现金支付，徐敬东表示装修时安装；
　　17、广告装潢19,000元，提供收据(显示：呼玛路)、清单、转账记录，徐敬东表示，广告已经被拆掉；
　　18、装修418,000元，提供施工合同、预算表、收据、转账记录(15万元)，其余现金支付；
　　19、装修后开业照片。
　　第一次庭审后，法庭要求徐敬东与雷伟强去仓库清点被雷伟强搬走的设备与物品，徐敬东在清点后向法庭提交了清点清单。法庭将以上证据与徐敬东提交的清点清单进行对应，其中证据3的二台5P空调；证据4的双炒单尾炒灶、汤炉、面炉、汤包炉、平台雪柜、消毒柜、双层工作台、坐台双层架、挂墙层架、单星水池、平冷架；证据7的压面机、豆浆机、电炸炉；证据9的收银机；证据10的保险柜；证据12的部分餐桌椅；证据13的饮水机；证据14的电饭锅、微波炉在徐敬东提交的清点清单中均有对应。
　　雷伟强对以上证据的真实性没有异议，但表示以上物品、设备是否用于系争房屋开设的店铺不清楚，雷伟强从系争商铺搬出的东西与徐敬东所列的损失清单相差很大，其余设备即使存在，也是徐敬东撤离时自行搬离，不在清点清单中的物品不予认可；对于装修，徐敬东是对系争商铺进行过装修，但具体装修金额多少雷伟强不清楚，对现金支付部分不予认可；对于清点清单，雷伟强又提交了一份手写清单，其表示，是当时双方清点时，由徐敬东委托的徐雷制作的，应当以手写清单为准。手写清单显示：下面炉1台、饮料冰箱1台、和面机1台、压面机1台、消毒柜1台、生煎锅1个、汤包炉1个、冰箱3个、操作台1.8、保险柜1个、三眼水斗1个、单眼水斗3个、微波炉1个、四层平板货架1个、操作台4个、冰箱层架2个、空调2台、收银机2台、饮水机1台、保险柜1台、豆浆机1台、电炸炉1台、电饭锅2个。徐敬东对手写清单不予认可，认为以徐敬东提供的清点清单为准。
　　关于清点过程，徐敬东表示，清点的时候，雷伟强没有完全配合，堆放在仓库里面的物品无法清点，只是清点了场地上的物品，清点清单上还有其他设备，但未在起诉金额中，不在本案中主张。雷伟强则表示，其是配合徐敬东清点的，仓库内的物品是别人的东西，不是从系争商铺里搬来的。徐雷制作的手写清单，雷伟强要求徐雷签字，徐雷不愿意签。雷伟强在2019年9月26日庭审中表示堆放在仓库场地上的物品在十多天前已由其出售得3,000多元。
　　审理中，徐敬东表示，其承租系争房屋用于经营汤包锅贴店，2018年2月开始装修，2018年4月18日开门营业，期间城管、食药监及相关机构来检查，因其没有相应证照，被告知其不能营业。关于租金，其认为因雷伟强未办出中型餐饮许可证，导致店铺未能正常经营，故要求返还一期租金；关于中型餐饮许可证，当时临时备案许可证只是为了应付检查，徐敬东也一直与雷伟强沟通让其解决；关于合同2-3条最高赔偿金的约定，其表示，该约定是对违约金的约定，但徐敬东主张的是实际损失，现实际损失已高于保证金金额，且该条约定，如损失超过保证金金额的话可另行签订补充协议增加保证金金额，但徐敬东损失过大，雷伟强不可能另行和徐敬东签订补充协议，该份合同是雷伟强拟定的，对出租方有利，徐敬东无法修改；徐敬东是因雷伟强未履行在先义务，徐敬东停付租金，是法定的先履行抗辩权，不应适用合同3-1条，且雷伟强在搬离物品时也未按照该条约定程序操作。
　　审理中，雷伟强表示，关于餐饮证照，其已帮忙办下蒸煮许可证，也是经徐敬东签字领取的，中型餐饮的证照无法办理是因为系争房屋所在地政策限制，离居民区太近；关于合同的签订，是双方自愿签订，不存在出租方强势的情况；本合同约定的是按照先付租金后使用原则来进行的，承租方不得以任何理由不支付租金，雷伟强是按照合同3-1条，采用相应手段来维护自己的权利，当时搬离物品时全程录像的，但录像找不到了。
　　另查明，房地产权证显示系争房屋的房屋坐落为上海市宝山区呼玛路XXX号，而房屋的实际门牌号为呼玛路XXX号。
　　再查明，雷伟强就本案所涉租赁事宜另案诉讼徐敬东，该案案号为(2019)沪0113民初14523号，该案判决：一、原告雷伟强与被告徐敬东于2018年2月26日签订的《租赁合同书》于2019年1月24日解除；……
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于徐敬东要求解除双方租赁合同的主张，已在另案中确认，故本案中不再处理。本案实质争议在于解约之原因及违约责任的分担。根据查明事实，合同明确约定，雷伟强包办店铺的小吃执照(中型餐饮)，雷伟强也收取了徐敬东8万元办证费用，而其只帮助办出了只可蒸煮的临时备案许可，最终导致徐敬东所开店铺无法正常经营。故本院认为，雷伟强作为出租方在未了解办理中型餐饮证照的具体规定的情况下随意承诺，导致承租方无法实现合同目的，且未经徐敬东同意而强行将系争房屋收回，应当承担主要过错责任；徐敬东作为餐饮店实际经营者，在未仔细审查餐饮办证相关政策而承租系争商铺，应承担次要过错责任。
　　关于徐敬东主张的租金返还，因其已实际使用了系争房屋，故对于该诉请本院不予支持；至于保证金的处理，应当依据合同约定在双方结算完相应费用后予以返还。
　　关于徐敬东要求雷伟强返还管道煤气办理费6万元的主张，该费用确已实际产生，但鉴于现租赁合同已无法继续履行，本院综合考虑合同履行情况及双方过错责任，酌情确定雷伟强应返还徐敬东管道煤气办理费用5万元；关于8万元的办证费用，因雷伟强未按照合同约定办出中型餐饮许可证，故该费用应当予以返还。
　　关于徐敬东主张的设备及装修损失，根据本案查明事实，在雷伟强强行收回房屋之前，双方已对后续租金的支付及违约责任的承担存在较大争议，但雷伟强仍强行断电、搬走店铺内物品后立即将房屋另行出租，且其也未能按照合同约定提供搬走物品的录像，也未制作物品清单发函给徐敬东，并在本案诉讼过程中，又将搬走物品进行变卖，导致本院对系争房屋内的装修造价及设备物品价值无法直接查明，亦导致徐敬东失去了对相关物品的再利用可能性，存在一定恶意，故雷伟强应对其所造成的后果承担责任。
　　关于徐敬东主张的设备、设施费用260,947元，虽双方自认的清点清单存在出入，但结合徐敬东提供的购买凭证、装修后开业照片，可相信徐敬东购买相关设备设施是事实，虽有部分物品在清点清单中未体现，但确系经营餐饮店铺的合理支出，本院结合本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，酌情确定雷伟强应赔偿徐敬东设备、设施费16万元。
　　关于徐敬东主张的装修费418,000元及广告装潢费用19,000元，因现无法对装修进行审价鉴定，本院结合徐敬东提供的广告装潢费用有收据、清单、施工合同、预算表、收据、支付凭证及照片，酌情确定雷伟强应赔偿徐敬东装修费及广告装潢费用共计28万元。
　　关于合同中2-3条关于最高赔偿金的约定，本院认为该条属于限制了承租方的主要权利，免除了出租方的部分责任，应属无效，雷伟强应当就本院确定的实际损失金额赔偿徐敬东。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告雷伟强于双方相关费用结算完毕后返还原告徐敬东保证金104,000元；
　　二、被告雷伟强于本判决生效之日起十日内返还原告徐敬东管道煤气费50,000元、中型餐饮办证费80,000元；
　　三、被告雷伟强于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐敬东设备、设施费160,000元；
　　四、被告雷伟强于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐敬东装修费、广告装潢费用共计280,000元；
　　五、驳回原告徐敬东的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取7,340元，由原告徐敬东负担2,070元、由被告雷伟强负担5,270元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈凤琴

书记员：朱  丹