徐旭与孟宪臣、顾锦妹排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：徐旭，男，1973年3月1日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。
　　被告：孟宪臣，男，1960年12月4日生，汉族，住上海市长宁区。
　　被告：顾锦妹，女，1959年8月3日生，汉族，住上海市长宁区。
　　原告徐旭诉被告孟宪臣、顾锦妹排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序于2019年5月30日公开开庭进行审理。原告徐旭及其委托诉讼代理人张梅，被告孟宪臣、顾锦妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐旭向本院提出诉讼请求：1.两被告迁出并立即腾退上海市长宁区云雾山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；2.两被告支付原告2017年9月7日至2019年4月30日的房屋占有使用费79,200元，按每月4,000元标准计算；3.两被告支付原告2019年5月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月5,000元标准计算。后，原告变更第3项诉讼请求为：两被告支付原告2019年5月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月4,000元标准计算。
　　事实和理由：被告孟宪臣系涉案房屋的原产权人。2010年12月9日，原告与被告孟宪臣签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告孟宪臣将涉案房屋转让给原告。2010年12月27日，涉案房屋产权变更为原告。因原告与两被告为亲属关系，故房屋转让后，原告同意两被告在找到居住房屋前，可暂住在涉案房屋内。然而，两被告怠于找寻住房，长期占据涉案房屋。原告屡次要求两被告迁出未果。2017年9月7日，原告向上海市长宁区人民法院提起诉讼，案号为(2017)沪0105民初21600号。因在诉讼中，两被告承诺愿意支付租金，故原告于2018年向法院提出撤诉。但原告撤诉后，两被告依然拒不搬离，且不支付房租，已侵害原告合法权益。另，对于涉案房屋的权属性质以及当事人签署的《承诺书》、《产证抵保协议》的性质、效力问题，原告认为，一、本案存在明确、清晰的民间借贷、房屋买卖法律关系。原、被告经一致合意，确认以债权抵购房款，消灭民间借贷关系，建立房屋买卖关系之意思表示，不存在误解或认识错误。二、双方建立的房屋买卖关系符合法律规定，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同无效或重大误解、显示公平等导致合同撤销的情形。原告已履行完毕《上海市房地产买卖合同》中约定的付款义务，并登记成为产权人。无论从买卖合同效力，还是物权取得和公示上看，原告均取得涉案房屋的所有权。三、《产证抵保协议》签订的内容与《承诺书》存在明显差异。《产证抵保协议》违背了孟宪臣以房屋转让方式清偿原告债务的意思表示。从《产证抵保协议》设定的担保形式来看，违背《担保法》相关规定。现原告已全额支付购房款，并取得房屋产权，如执行《产证抵保协议》中“过户后，借款人有居住权、使用权；借款人还清钱款、产证还应恢复原主”条款，将不具公平性。
　　被告孟宪臣、顾锦妹辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与两被告之间是借贷关系，双方未签订借款协议。截止目前，两被告尚欠原告83.50万元，未予归还。二、因原告表示，将涉案房屋过户至其名下，可对借款进行担保，使其放心，降低风险，故经两被告商量后，同意办理产权过户手续。过户当天，被告孟宪臣手写了一份《产证抵保协议》，其中明确约定，涉案房屋暂时放在原告处，待被告还清钱款后，产证应恢复原主，即房屋产权过还给被告孟宪臣；两被告可继续在涉案房屋内居住。对此，原告表示同意并签字确认。因此，双方之间并无真实的房屋买卖意思表示。三、产权过户后，两被告一直居住在涉案房屋内，原告从未表示过要被告的房屋。直到2018年上半年，原告母亲找到被告顾锦妹称，涉案房屋产权归原告所有，要求两被告搬离。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、居委会出具的情况说明、上海市房地产买卖合同、承诺书、产证低(抵)保协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系被告顾锦妹的外甥。被告顾锦妹与被告孟宪臣系夫妻关系。涉案房屋的原产权人为被告孟宪臣。2010年12月9日，原告(乙方)与被告孟宪臣(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款73万元。甲、乙双方确认，在2011年1月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同中未对交房日期、付款方式、付款期限、违约责任等进行约定。同日，双方办理了涉案房屋产权变更登记手续。2010年12月27日，涉案房屋产权变更登记至原告一人名下。房屋产权变更后，两被告仍一直居住在涉案房屋内至今。
　　另查明，落款处有“孟宪臣”、“顾锦妹”签名的《承诺书》中载明，孟宪臣、顾锦妹欠徐旭陆拾玖万元，如在2010年7月1日没有归还，我将住于长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋归徐旭所有，并双方通过交易中心办理变更手续。若违反承诺，通过当地法院双方共同解决。
　　再查明，办理涉案房屋产权变更登记手续的当天，被告孟宪臣书写了一份《产证抵保协议》，其中载明，今我将长宁路XXX弄XXX号XXX室产证过户给借款人徐旭名下，目的就是为了能够确保借款人安全性、权力得到保障。在过户后，借款人有居住权、使用权。然，如果借款人还清钱款，产证还应该恢复原主。落款处有“孟宪臣”、“顾锦妹”、“徐旭”的签名，当事人对各自签名的真实性均予以认可。但原告表示，该份协议不可作为定案依据。理由是：一、涉案房屋的地址为云雾山路，协议上写明的门牌号码正确，但路名有误；二、协议书通篇出现多个“借款人”，前后矛盾、指向不明。可能被告孟宪臣在书写时故意出错，对原告不公平。三、协议书由被告孟宪臣出具，若当时原告不签字，被告孟宪臣就不同意将房屋产权过户至原告名下。当然，当初确实说过，如果两被告将借款归还给原告后，原告同意将房屋产权恢复至被告孟宪臣名下。但原告会接受该约定的原因是，两被告曾告知会尽快还款将房屋买回，而非无限期使用。两被告陈述，一、涉案房屋原址为长宁路，所以书写时写成了长宁路。二、过户当天，两被告要求原告拟定协议，原告让被告自行书写，但表达了钱款还清后，房屋返还的意思表示。基于此，被告孟宪臣写下上述协议书，原告知晓相关情况后签字确认。
　　又查明，2017年10月16日，原告曾以两被告占有使用涉案房屋之由向本院提起排除妨害之诉，案号为(2017)沪0105民初21600号。该案中，原告的诉讼请求为：1、两被告迁出涉案房屋；2、两被告支付从2017年9月起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月4,000元标准计算。2018年4月16日，原告向本院申请撤回起诉。
　　关于原、被告之间的借款情况。审理中，双方一致确认，原告向两被告出借69万元，后为被告孟宪臣涤除涉案房屋上两个债权抵押，分别为6.50万元、8万元，计入借款总金额中，故两被告共向原告借款83.50万元。截止目前，两被告尚未还款。双方签订房屋买卖合同后，原告未向两被告实际支付房款，系以出借款冲抵房款。
　　本院认为，本案的争议焦点在于：一、《产权抵保协议》对原、被告是否具有法律约束力；二、原、被告通过买卖方式变更登记涉案房屋产权的法律性质如何认定；三、两被告在涉案房屋内居住是否有相应依据。
　　关于争议焦点一，根据已查明的事实，基于原、被告之间的借贷关系，当事人曾书写《承诺书》及《产权抵保协议》。虽然落款处均无签署日期，但从载明事项及当事人当庭陈述可以反映，《产权抵保协议》形成于《承诺书》之后。原告认为，该份协议存在涉案房屋地址错误、借款人前后矛盾等瑕疵，故不予认可。然，从行文书写的前后逻辑性可以推断，协议中所涉房屋即为涉案房屋，借款人与出借人的法律地位及权利义务关系并未就此发生变化，该错误系属笔误，不影响对协议内容的整体理解。同时，本院注意到，先后形成的《承诺书》与《产权抵保协议》内容上并不一致，因原告未有证据证明其签署《产权抵保协议》存在胁迫、重大误解等情形，故根据“后合同优于前合同”的一般处理原则，本院认定《产权抵保协议》体现了原、被告最终的意思表示，对双方均具有法律约束力。
　　关于争议焦点二，根据民法原理，以物抵债是指，以他种给付代替原定给付而消灭原有债务的法律行为。让与担保是指，债务人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的所有权再返还给债务人，债务不履行时，担保权人可以就标的物受偿。庭审中，原告表示，双方已通过房屋买卖方式消灭了既定的债权债务。但《产权抵保协议》中已写明“产权过户的目的是为了确保借款的安全性”；“如果借款人还清借款，产证应该恢复原主”。从上述约定的内容来看，被告孟宪臣将涉案房屋过户至原告名下的行为符合让与担保的法律属性。鉴于原告所述之意思表示未在《产权抵保协议》中得以体现，且两被告坚持认为对方取得产权具有暂时性、产权予以返还具有可期待性，应认定双方未就以房抵债达成一致合意，对于原告的该项诉讼理由，本院不予采信。
　　关于争议焦点三，本案中，虽原告为涉案房屋的产权人，但产权转让行为不构成以房抵债。原告基于产权人身份行使权利受到限制。考虑到《产权抵保协议》中载明“在过户后，借款人有居住权、使用权”，系原告对自身权利的处分与让渡，于法不悖；两被告据此享有占有使用房屋之合法依据。现原告要求两被告从涉案房屋内搬离并支付相应占有使用费，有违上述协议约定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原、被告之间的借贷纠纷，双方可另行解决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　驳回原告徐旭的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币2,030元，减半收取计1,015元，由原告徐旭负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：吴  丹

书记员：王  宁