徐晓萍与孙彦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐晓萍，女，1977年5月29日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
　　被告：孙彦，男，1980年12月12日出生，汉族，住江苏省连云港市。
　　原告徐晓萍与被告孙彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓萍及其委托诉讼代理人王玥玮、被告孙彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　徐晓萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年11月7日至2018年4月6日的租金19,435元(按每月3,887元计算)；2、判令被告支付原告2018年5月7日至2018年12月6日的租金29,400元(按每月4,200元计算)；3、判令被告支付原告2018年1月1日至12月31日的物业费2,170.80元。事实和理由：被告于2016年4月7日起向案外人上海天歌置业有限公司租赁上海市浦东新区乐昌路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争房屋)，原告与其姐姐于2016年4月26日通过转让取得系争房屋产权，并先后于2016年10月13日、2017年2月20日与被告签订商铺租赁合同。2018年5月4日，系争房屋产权登记至原告一人名下。2017年10月，被告借维修漏水名义，将系争房屋整体装修转租给第三人。原告提起诉讼后，法院判决双方的租赁合同继续履行，对诉讼期间的租金未作处理。法院判决后，原告同意继续履行合同，于2018年4月4日对房屋恢复了水电，被告遂支付了原告2018年4月的租金。此后原告与被告协商支付2017年11月至2018年3月的租金，被告拒不支付。2018年4月底，被告要求原告提供委托书等材料以便其办理经营证照。原告提出由被告本人到场商谈，然被告消极不支付租金也不积极办理证照。2018年7月，原告委托律师催讨租金并提出解除合同，被告要求继续履行合同。2018年7月25日，原告陪同被告至行政部门办证，行政部门并未要求原告出具授权书。原告至此得知被告的餐饮食品许可证已在2018年4月6日到期，到期后只能重新办理。被告的证照已经办妥，应当根据合同约定履行付款义务。
　　孙彦辩称，被告没有违约。原告通过采取停水停电、提起诉讼等手段想解除合同，致使被告遭受了重大损失，被告不仅不应当向原告支付租金，原告还应赔偿被告损失。前案法院判决后，原告迟迟不配合被告办理经营证照的换证手续，导致证照过期。在新的证照办出前，被告都是在房屋外面摆摊，没有使用系争房屋，故不同意原告的诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告徐晓萍曾起诉被告孙彦，案号(2018)沪0115民初5119号，以被告擅自装修为由，诉请要求解除双方间就系争房屋签订的租赁合同、被告支付占有使用费等。本院审理后查明：2016年3月30日，被告向案外人上海天歌置业有限公司承租了系争房屋，双方签订租赁合同，约定租期自2016年4月7日至2018年4月6日，租赁用途为经营餐饮。系争房屋计租面积为40.19平方米。此后，原告通过转让取得系争房屋所有权。根据买卖不破租赁的原则，上海天歌置业有限公司与原、被告签订了协议，将其与被告签订的租赁合同中出租方的权利义务一并转让给原告。2016年10月13日，原、被告另行签订了《商铺租赁合同》(编号XXP001号)，约定双方对于系争房屋的租赁期限自2016年6月7日起至2018年4月6日止，用途为经营餐饮。月租金第一年3,667元，其后逐年递增。合同第五条第1款约定房屋交付后，乙方(本案被告)因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方(本案原告)同意，并自负费用进行装修或修缮，但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。物业管理费每月180.86元，由乙方按甲方委托的物业公司规定的时间及交纳方式，自行向物业公司交纳。第十一条，有下列情形之一的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：乙方保管不当或不合理使用，导致房屋受损，或擅自对房屋进行改造。2017年2月中旬，原、被告曾通过微信联系，被告称系争房屋漏雨严重，想进行装修。原告回复称可以装修，但要符合物业规定，费用由被告自理。2017年2月20日，原、被告就系争房屋签订了编号XXP002号《商铺租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，租赁期限自2018年4月7日起至2022年4月6日止，月租金为4,200元。2017年10月18日，原告得知被告在系争房屋内进行装修，当日向被告发送了商铺租赁合同解除通知书，指出被告擅自装修，违反了合同第五条第1款，通知解除合同，并要求三日内搬出系争房屋。10月21日，原告对系争房屋采取了断水断电。2017年10月18日，原告代缴了系争房屋2016年11月3日至2017年12月31日期间的物业费2,532.60元。被告已缴纳原告租赁押金11,001元，支付原告租金至2017年11月6日，2017年11月7日以后的租金，原告拒收。2017年8月，被告为办理经营证照，向浦东新区食品安全管理协会申请办证指导，并按要求提供了餐饮服务现场核查表、系争房屋内布局参考图等。同月，被告取得了注册于系争房屋内的个体工商户营业执照一份。2017年10月，被告对系争房屋进行了装修。对于装修内容，被告称包括铺设瓷砖、墙壁粉刷、安装吊顶，另根据餐饮经营需要隔了洗碗间和储物间。2018年1月3日，被告取得了登记于系争房屋内的食品经营许可证，载明有效期至2018年4月6日。本院审理后认为，被告曾于2017年2月因房屋漏水欲对房屋进行装修而原告表示同意，为考虑装修成本，双方通过协商续签了租赁合同，延长租赁期限，被告的装修行为系为履行较长期限的续租合同，未导致房屋受损，不属于合同约定擅自对房屋改造的行为，原告解除合同的理由不成立。于2018年3月判决驳回了原告解除合同的诉请，对原告主张的房屋使用费，因合同未解除，该案未处理。该判决已生效。
　　2018年4月5日，原告恢复了系争房屋内的水电。2018年4月7日，原告向被告催付租金，被告支付了原告2018年4月7日起的一个月租金。此后，原告向被告催讨2017年11月7日至2018年4月6日的租金未果。
　　2018年4月中旬，被告要求原告提供产权人的委托书等资料以便其办理换证手续，此后，双方就被告要求提供材料的正当性、如何提供等琐事协商至2018年5月中下旬，仍未果。
　　2018年7月4日，原告向被告发送律师函，称被告没有支付2018年5月后的租金、被告要求提供的办证资料与实际所需不符，通知解除合同、支付欠付费用等。7月10日，被告回复称系原告违反了合同约定即不提供办理换证手续的资料，5月起被告已停止营业，不应当支付租金，要求协商处理履行合同事宜。
　　2018年7月19日，原告发函相约被告于2018年7月25日至办证机构办理经营手续，并要求协助办证的同时被告付清拖欠租金，恢复履行合同。7月25日，原、被告共同至办证机构办理经营证照。10月31日，系争房屋处核准取得新的食品经营许可证。
　　2018年11月10日，被告通过微信告知原告已拿到食品经营许可证，并提出其对租金结算的方案，原告未予回复。
　　2018年10月，原、被告曾就解除合同事宜进行过协商，未达成一致意见。
　　审理中，原告另称，被告在系争房屋断水电期间仍在房屋内经营及居住，2018年4月5日恢复水电后反而有一段时间没有经营。被告称房屋恢复水电后由于食品经营许可证已过期，无法经营，被告在拿到新的经营证照后才开始重新经营，新的证照办出之前，被告只是在房屋外面摆摊。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的商铺租赁合同已经生效判决认定有效，双方均应恪守履行。双方纠纷的起因系因原告认为被告违约而应解除合同，故原告曾于2017年10月21日对系争房屋采取了断水断电并提起诉讼要求解除合同。前案诉讼本院已作出判决驳回了原告解除合同的诉请。此后原告虽于2018年4月5日恢复了系争房屋的水电并同意继续履行合同，然双方间又因办理经营证照事宜发生纠纷。在双方协作下，被告已经于2018年10月31日办妥了系争房屋内经营所需的证照，故对于纠纷期间的租金等费用应如何结算。本院认为，原告于2017年10月21日至2018年4月5日对系争房屋采取断水断电，并无合理依据。2018年5月7日至2018年10月31日，系争房屋彼时虽已恢复水电，由于被告的经营证照已过使用期限，其在要求原告协助办证期间，原告存在无故拖延。另因前案纠纷的引发，客观上造成了被告办证的延误。考虑到系争房屋的使用属性以及被告的实际使用情况、纠纷发生的原因，本院对被告在前述期间应当承担的租金予以酌减，按租金标准的50%计付。2018年11月1日至12月6日(原告主张)的租金，被告应按合同约定的租金标准计付。合同约定的物业管理费应由被告承担，被告尚未支付，原告此项诉请，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告孙彦于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓萍自2017年11月7日起至2018年4月6日止的租金，按每月1,943.50元计算；
　　二、被告孙彦于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓萍自2018年5月7日起至2018年10月31日止的租金，按每月2,100元计算；
　　三、被告孙彦于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓萍自2018年11月1日起至2018年12月6日止的租金，按每月4,200元计算；
　　四、被告孙彦于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓萍2018年1月1日起至12月31日止的物业费2,170.80元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费762元，减半收取计381元，由原告徐晓萍、被告孙彦各半负担190.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿