徐格非与上海城利房地产有限公司定金合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐格非，男，1975年6月23日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市。
　　委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。
　　被告：上海城利房地产有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：吴旭晖，上海城利房地产有限公司总经理。
　　委托诉讼代理人：王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。
　　第三人：吉房(上海)展览有限公司，住所地上海市金山区山阳镇卫清东路XXX号２幢F231室。
　　法定代表人：陈黎，吉房(上海)展览有限公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告徐格非与被告上海城利房地产有限公司定金合同纠纷一案，本院于2018年4月28日作出(2017)沪0101民初27952号民事判决，原告徐格非不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终6077号民事裁定，裁定撤销(2017)沪0101民初27952号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，并追加吉房(上海)展览有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告徐格非的委托诉讼代理人项伟，被告上海城利房地产有限公司(以下简称城利房地产)的委托诉讼代理人王涛、包奕，第三人吉房(上海)展览有限公司(以下简称吉房公司)的委托诉讼代理人池海峰、戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐格非向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年6月30日签署的《定金合同》及补充协议；2、被告双倍返还定金6,483,240元，返还已付房款4,862,430元，合计返还11,345,670元；3、被告就已付房款4,862,430元偿付资金占用期间的利息损失(以4,862,430元为本金，自2017年7月1日起至实际还款日止，按银行同期贷款利率计算)；4、诉讼费、保全费、担保费由被告负担。事实和理由：原告购买位于上海市陕西南路XXX号城市一品苑27层04室房屋，与被告签订《定金合同》及《定金合同》补充协议，约定房屋总价16,208,100元，单价90,000元/平米，原告支付购房定金8,104,050元。并约定被告应于2017年7月10日前与原告签订《上海市商品房出售合同》(以下简称出售合同)，被告应当按定金合同约定的内容与条件与原告签署出售合同，但原告多次向被告主张未果。起诉后，原告通过上海市房地产商品房备案系统得知，涉案房屋在2017年6月16日网上备案已销售给案外人，直至2017年7月10日之后的2天(2017年7月12日)才将备案合同解除(网上备案合同未解除前无法签署正式的商品房销售合同)，由于未能在约定的时间签署出售合同的责任在被告，故被告应按定金罚则向原告双倍返还定金，并就剩余的4,862,430元除返还外还应偿付同期银行贷款利息损失。同时，被告辩解出售合同系第三人所进行的销售与被告无关，基于合同签署以及签署地点均在被告售楼处，定金及定金合同也是被告确认的，被告和第三人之间代理和被代理的关系不能对抗善意第三人(即原告)。综上，请求判决支持原告诉请。
　　原告徐格非提供以下证据：
　　1、《定金合同》及《定金合同》补充协议，以证明被告应当于2017年7月10日前与原告签署《出售合同》。
　　2、《告知确认函》及收据，以证明被告已经收讫原告所付定金8,104,050元。
　　3、2017年9月3日《律师函》及邮寄凭证，以证明原告催促被告及时签署《出售合同》。
　　4、2017年9月19日《函》及留置送达凭证，以证明被告拒绝与原告签署《出售合同》。
　　5、2017年9月26日《解除合同律师函》及邮寄凭证，以证明被告拒绝与原告签署《出售合同》，原告就此函告解除《定金合同》及《定金合同》补充协议。
　　6、2017年7月14日草签合同，证明在原告催促下，被告于2017年7月14日打印出具草签版本出售合同，原告签字，但被告未予签字。
　　7、2017年8月5日网上备案出售合同，证明原告一再催促，被告于2017年8月5日自网上备案销售系统打印出具正式签约版本出售合同，原告签字，但被告未予签字、盖章。
　　8、微信记录，以证明被告要求增加价格，否则拒签合同，并且否认定金协议之法律效力。
　　9、解除公告，证明因被告违约，原告以公告方式解除双方所签协议。
　　10、证人调某某出庭申请，证明原告多次催告申请签署出售合同，证人证明原告在售楼处签署出售合同，但在7月9日、7月10日未能签署事实。
　　11、吉房公司的说明，证明证人姚某是销售现场的负责人。
　　12、办公照片，证明销售现场、证人姚某在第三人处任职。
　　13、公司登记信息，证明第三人与现场销售负责人有关联。
　　14、合同备案信息查询，证明涉案房屋在2017年6月16日网上备案销售案外人，于2017年7月12日解除备案。涉案房屋存在一房二卖，导致被告无法与原告签署正式的备案合同之事实。
　　被告城利房地产辩称：原、被告就系争房屋买卖确曾签订《定金合同》及《定金合同》补充协议，但原告未能按照《定金合同》约定期限与被告签订正式房屋出售合同，未能签约之责在原告，鉴此，同意解除原、被告所签《定金合同》及《定金合同》补充协议，对原告所付款项，超出20%的4,862,430元同意返还，但对于20％部分3,241,620元作为定金不予退还，并不同意支付利息。
　　7月10日前，原告未签订出售合同，原告谈及该房屋有网上备案，备案在7月12日解除，因此7月10日未签出售合同是由于被告违约导致。第一，定金合同约定2017年7月10日前原告与被告签订出售合同，该合同并非一定要网签，双方也可签订书面的出售合同。其次，目前无任何证据证明原告在2017年7月10日前要求过被告签订出售合同事实，是原告违反了定金合同约定，应承担违约责任。再者，(1)网签备案随时可以撤除，不影响后续网签并且办理房屋销售事宜。由于原告没有依约前来签订出售合同，被告才没有在7月10日前解除网签备案。(2)、原告谈及的7月9日签约无任何证据证明，7月14日、8月5日签约都在定金合同约定的时间之后，此时原告已经违约，也是原告单方的签署，只能认定就房屋买卖又重新进行了协商，这是新的合同关系，与之前的定金合同不相关。换言之，原告即使在7月14日、8月5日与被告签订出售合同，2017年6月30日定金合同约定的定金罚则仍然要承担，这是互不影响的。(3)、第三人是被告出售房屋的代理销售方，本案中7月14日、8月5日由原告单方签字的合同，是第三人单方行为，是原告与第三人之间对打印合同一个串通的过程，因此原告所说其是善意第三人的“善意”是不存在的。另外，即便第三人代理，也只是打印7月14日、8月5日两份合同，不存在7月10日前打印出售合同或与原告签署出售合同，因此，不能免除原告违约责任。由于原告未按定金合同约定在7月10日前与被告签订出售合同，原告就应按照定金合同的约定承担违约责任。
　　被告城利房地产对原告提供证据1、2，予以确认；对原告提供证据3、4，称确曾收讫，并称据此无法证明原告曾按照《定金合同》约定期限至指定地点要求签约；对原告提供证据5确认收讫，但对函件内容不予认可，要求按照《定金合同》约定进行处理；对原告提供证据6、7，称并非被告打印及签署，所涉协议形成时间均在《定金合同》所约定签约期限之后，均未经被告盖章确认；对原告提供证据8称此系在约定签约期限后所进行之新的买卖交易沟通行为；对原告提供证据9称对原告解除行为不予认可。对证据10至13，系证人姚某的证人证言，证人证词与事实不符，亦与被告存在利害关系不予认可。对原告提供证据14称由于房屋销售的政策，将楼盘销售的房屋均备案至案外一人名下，事后可以撤销备案转至购买一方，不存在一房二卖。
　　被告城利房地产提供以下证据：
　　1、《项目收购协议》。证明被告楼盘由第三人统一收购，第三人收购后将房屋再行出售予第三方，所涉房屋买卖合同由被告与第三方签订，第三人委派人员办理房屋销售事宜并负责打印相关合同文件，但所涉合同文件须经被告审核通过再予以盖章确认。
　　2、《公证书》。证明被告与第三人对销售房屋的交易流程。
　　3、(2017)沪0101民初25723号、(2018)沪02民终6062号民事判决书。证明由第三人在销售现场打印合同文本交客户签字，之后再由被告审核通过加盖印章过程，证人证词为虚假。
　　原告对被告提供证据形式真实性予以确认，并称按照显示之流程，原、被告所签《定金合同》合法有效且已实际履行，即使因第三人责任导致正式出售合同未签署，但第三人系被告委托之代理人，故未能签约之违约责任应由被代理人即被告予以承担。民事判决书仅反映被告与第三人间的纠纷，且该纠纷在原、被告签署定金合同之后。
　　第三人吉房公司陈述：由法院在事实查明情况下依法判决。
　　第三人吉房公司对原告提供证据1、2予以确认。对证据3至5、8，系原告与被告间形成，第三人未参与。对证据6、7无异议，该证据系由被告形成，2017年7月10日前未签约原因在被告。对证据9，由法院认定。对于证据10至13，系证人的证明材料，真实性予以确认。对于证据14，予以认可。
　　对于被告提供的证据1，真实性无异议，收购协议未明确交易合同的打印，无法印证被告的证明目的。对于证据2，仅提及被告向第三人提供电子版本，未约定由第三人进行草签或正式合同的打印。对于证据3，真实性确认，但涉案判决未载明交易由第三人打印，未涉及草签、网签合同的形成。
　　经审理查明：2017年6月30日，原、被告签订《定金合同》及《定金合同》补充协议一份，约定(1)原告以每平方米建筑面积单价90,000元向被告预订位于上海市陕西南路XXX号城市一品苑27层04室房屋；(2)系争房屋建筑面积为180.09平方米，总房价款为16,208,100元，原告于本合同签订时支付定金8,104,050元，被告出具收款收据；(3)系争房屋预订期为10天，原告于2017年7月10日前至上海市陕西南路XXX号与被告签订《上海市商品房出售合同》；(4)剩余房款8,104,050元于《上海市商品房出售合同》签订之日起60天内以贷款方式全部付清；(5)由于非被告原因导致原告未能按照上述第(3)项约定与被告签署出售合同，视为原告放弃定金合同项下之所有权益，被告除有权没收原告已付定金外，并有权将系争房屋自行处理，且无须另外通知原告，定金合同自行终止。(6)被告未告知原告在签订本合同前该房屋已存在抵押、租赁、司法查封等事实，原告拒绝签订商品房出售合同的，被告应双倍返还原告已支付的定金。除此之外，原告未按本合同约定签订《上海市商品房出售合同》的，被告有权没收原告的定金。签约当日，原告按约支付定金8,104,050元。2017年7月14日，现场销售第三人打印出具《上海市商品房出售合同》(草签合同)交原告签字确认，但未经被告盖章确认。2017年8月5日，现场销售人员再打印出具《上海市商品房出售合同》(网上合同)交原告签字确认，亦未经被告盖章确认。上述两份出售合同效力条款中均约定合同自双方签署之日起生效。
　　另查明：2017年9月3日及9月19日，原告致函被告要求被告按照《定金合同》约定之房价款签订正式出售合同。期间，原、被告双方曾通过微信进行沟通，被告提出可按单价105,000元签订正式出售合同，但未能达成合意。2017年9月26日，原告委托律师致被告《解除合同律师函》，称被告收取定金后却拒绝与原告签订正式出售合同，故现解除双方所签《定金合同》及补充协议，被告应予立即办理定金合同解除手续。
　　现原告以被告在收讫《定金合同》所付定金后却拒绝与原告签订正式出售合同，导致《定金合同》及其补充协议无法继续履行，被告对此应予承担违约责任为由，起诉来院。
　　再查明：2017年4月17日，被告与第三人签订《项目收购协议》一份，约定(1)第三人以每平方米单价90,000元向被告收购25套“城市一品苑”公寓，第三人须按约定期限分期付清总收购价格；(2)被告收讫收购首付款后，第三人有权指定第三方购买项下房屋，所涉交易合同由被告与第三方按照所确定之销售价格予以签订；(3)被告不参与项下房屋之带看、宣讲及销售谈判工作，但被告应当积极协调第三人向购房客户之销售工作。签约后，被告与第三人针对项下交易流程进行沟通，确认“城市一品苑交易流程”为(1)被告提供相关合同版本，第三人在销售及签署文件过程中，应当保持文本内容不作变动；(2)第三人将购房客户已签字之相关合同文件送至金钟广场28楼交接予被告工作人员，被告经审核通过后再予用印。2017年9月1日，被告致第三人《解除通知函》，称第三人未能按期支付约定之收购价格，故自该日起解除双方所签《项目收购协议》。
　　以上事实，由各方当事人的庭审陈述以及原告提供的《定金合同》及《定金合同》补充协议、定金收据、往来函件、草签协议、网上备案协议、微信记录、证人证言、照片、解除公告、合同备案信息查询；被告提供的《项目收购协议》、《公证书》、(2017)沪0101民初25723号、(2018)沪02民终6062号民事判决书等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告所签《定金合同》及《定金合同》补充协议系双方真实意思，依法签订，具有法律效力，原、被告均应恪守约定之义务。本案中，根据原、被告提供的证据看，按照定金合同约定，原、被告双方应在2017年7月10日前签署出售合同，被告未在2017年7月10日前与原告签订出售合同，却在7月14日、8月5日将出售合同文本交原告签署。是否构成违约成为本案焦点。首先，从《定金合同》的内容看，买方应于2017年7月10日前至售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并约定，原告在签订正式合同前所支付的8,104,050元为认购“定金”，如果原告未按约定期限签订，被告可没收定金，被告违约，也应双倍返还定金。基于上述表述可以认定《定金合同》是系争房屋预约合同，原告向被告支付的8,104,050元的法律性质为用以担保双方按约签署正式合同的立约定金。根据法律规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《定金合同》的房屋总价款为16,208,100元，本案的定金总额应限定为3,241,620元。其次，系争房屋的所有权初始登记在被告名下，《定金合同》约定的正式合同签约主体为原、被告。因此，双方所承担义务是保证按期签约。根据在案事实，2017年7月9日，有证人证实原告至售楼处销售现场要求签约，该证人与原告并无利害关系，但涉案房屋网签备案为第三方(于2017年7月12日撤销备案)，因被告尚未完成撤销致正式合同未签署，可以认定被告在2017年7月10日不具备履行《定金合同》约定义务的能力。7月14日，8月5日，打印正式合同文本交原告签署，是双方《定金合同》确定的室号，房款内容一致的正式合同文本，并非被告所述是双方对购房的重新协定。在房屋销售现场，销售人员将正式合同文本打印并交付与原告签署，应视为被告行为，其不予加盖印章确认应向合同相对方释明。被告在庭审中表明，第三人就系争房屋打印正式合同文本未取得所有权人授权，其对外订立的出售合同系新的协定，不对被告产生法律效力，但该正式合同签约并不违反法律效力性禁止性规定，亦不构成无权代理或无权处分，应属有效。再者，房屋销售的第三人作为被告的代理，代理行为所产生的法律后果应由委托代理方承担。出售合同中约定合同自双方签署后生效，第三人作为代理人将出售合同交原告签署，被告未盖章确认，故出售合同未生效，但第三人打印出具出售合同系在《定金合同》所约定签约期限之后，而在该期限之后再予签约显然将导致被告放弃《定金合同》项下权利，第三人在该情形下所为之代理行为，同样视为被告的行为，对原、被告具有法律效力。鉴此，第三人行为产生之后果应由被告作为被代理人予以承担。关于原告是否有权终止履行并解除《定金合同》，签约时的合同以及收取预购定金均是被告，《定金合同》完成后，被告迟迟不愿完成正式合同签署，造成原告无法继续履行，也导致对被告的履行产生怀疑，客观上，被告已不再继续履行其与原告《定金合同》的合约。在此情况下，原告提出诉讼并要求解除《定金合同》符合法律规定，并且，导致双方未能签订出售合同的原因是被告的违约，应适用定金罚则。故原告要求解除《定金合同》及《定金合同补充协议》，本院予以支持。根据合同法与担保法的规定，涉及房价款的20%款项系购房定金性质，被告按违约责任双倍返还，对于剩余款项也应在解除合同后一并予以退还。
　　关于款项之利息损失，因定金合同而收取的款项已按定金合同的违约责任进行了处置，在双倍返还定金的情况下再要求承担剩余款项资金占用期间的利息损失缺乏理由，本院不予支持。
　　至于是否对被告造成损失，本案的处理并未妨碍代理与被代理人之间的权益，亦不影响被告通过其他途径解决。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告徐格非与被告上海城利房地产有限公司2017年6月30日签订的《定金合同》及补充协议；
　　二、被告上海城利房地产有限公司应自本判决生效之日起十日内双倍返还原告徐格非定金人民币6,483,240元;
　　三、被告上海城利房地产有限公司应自本判决生效之日起十日内退还原告徐格非房款人民币4,862,430元；
　　四、原告徐格非的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币89,874元(原告已预缴)，诉讼保全费人民币5,000元，合计人民币94,874元，由被告上海城利房地产有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  宁

书记员：袁  伟