徐水金与杨鸿祥、杨飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐水金，男，1995年7月20日出生，汉族，户籍地江西省九江市。
　　委托诉讼代理人：陈伟伟，江苏峰路律师事务所律师。
　　被告：杨鸿祥，男，1952年2月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：杨飞，男，1979年3月3日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：杨鸿祥(父子关系)。
　　原告徐水金诉被告杨鸿祥、杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈伟伟、被告杨鸿祥(暨被告杨飞的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，双方当事人同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。
　　原告徐水金向本院提出诉讼请求：判令1.被告返还租赁保证金3,800元；2.被告赔偿损失165,500元。事实与理由：2017年9月5日，原告为承租被告所有的岭南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，向前承租人支2了转让费6,500元。次日，原告与广州明益企业管理有限公司上海分公司(以下简称明益公司)签订《明益企业协议书》，约定：明益认可原告在静安区开展“滋Q”专营店，加盟费为78,000元，该费用签约后不予退还。同年9月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2017年9月15日起至2022年9月15日止；月租金3,800元；租赁保证金3,800元；如合同期内被告不能保证原告经营奶茶业务，需赔偿所有损失。同年9月18日，原告与上海荣挚装饰设计有限公司(以下简称荣挚公司)签订《上海市家庭居室装饰装修合同》，由荣挚公司对房屋进行装修，总价款35,000元。2018年3月18日，原告向明益公司购买奶茶材料共计41,000元。同月21日，原告收到城管送达的《联合告知书》，要求系争房屋于2018年3月23日前恢复原状并停止经营。次日，原告与被告协商将系争房屋交还给被告，并交接了库存材料，被告同意赔偿原告所有损失。2018年3月28日，被告将剩余租金退还给原告，但租赁保证金未予退还。后原告要求被告赔偿损失，但被告予以拒绝，故提起诉讼，要求判如所请。
　　被告杨鸿祥、杨飞辩称，同意退还押金3,800元，但不同原告的其余诉讼请求，理由是：原告可以另行租赁房屋继续经营，故加盟费不应由被告承担；转让费为原告支2给案外人的，不应由被告赔偿；原告放在系争房屋内的物品都在城管部门，后城管部门通知原告去取回，但原告拒绝取回，故相应损失应该由原告自担；原告租赁房屋后贴了墙纸、做了吊顶、挂了招牌，装修费最多一万元，故仅同意赔偿10,000元装修费；不同意支2律师费。
　　本院经审理查明以下事实：
　　两被告系父子关系。系争房屋由被告杨鸿祥于1987年私自搭建，未取得建设工程规划许可证。
　　2000年10月16日，原上海市闸北区临汾路街道办事处向被告杨鸿祥出具《证明》，载明杨鸿祥曾于1988年在岭南路保德路路口经营杂货店生意，原来这块经营场地被现在体检办公室建造了楼房，杂货店详细方位应在现有的四十六路终点站岭南路XXX号(体检办西侧门边上，门面房一间)。
　　2014年2月8日，被告杨飞在系争房屋内注册了名为上海市静安区飞流饮品店的个体工商户营业执照，房屋实际由被告杨鸿祥对外出租。
　　系争房屋租予原告之前，由被告杨鸿祥出租给案外人经营杂货店。
　　2017年9月5日，原告与案外人至被告杨鸿祥处，向杨鸿祥提出房屋转由原告租赁。被告杨鸿祥向原告承诺系争房屋可以用于经营，并提供了前述证明及个体工商户营业执照，同时亦告知原告系争房屋未取得房屋产权证。在被告杨鸿祥提供相应材料后，双方就房屋转由原告租赁达成一致。被告杨鸿祥遂于同日将系争房屋交付给原告。
　　同日，原告向案外人支某1让费6,500元。
　　同年9月6日，原告(乙方)与案外人明益公司(甲方)签订《明益企业协议书》，载明：甲方准许乙方在合同期限内，于甲方认可的区域内开展“滋Q”专营店；乙方应向甲方缴纳“滋Q”旗舰店款合计78,000元(含店面设计、新品开发等)，甲方向乙方提供开业所需设备等；签约后，此投资费用不予退还；甲方授权乙方在上海市静安区开设“滋Q”专营店；因地域环境或其他原因，乙方要求变更经营区域时，需向甲方提出书面变更申请经甲方同意后方能变更；乙方经营期限自2017年9月6日至2018年9月6日止，经双安协商同意可以免费延长本协议有效期；所有主原料一律在甲方购买。
　　后原告向案外人明益公司支2了加盟费78,000元，该费用包含了开业经营所需设备等。
　　同年9月15日，两被告(出租人、甲方)与原告(承租人、乙方)就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限5年，自2017年9月15日至2022年9月15日；自2017年9月15日至2019年9月15日，月租金为3,800元；租金按6个月为一期支2；乙方支2甲方押金3,800元；如合同期内甲方不能保证乙方经营奶茶业务，需赔偿乙方所有损失。该合同中，被告杨飞的签名由被告杨鸿祥代签。
　　同日，原告向被告杨鸿祥支2六个月租金22,800元及押金3,800元。
　　后原告对系争房屋进行了装修并沿用被告杨飞的营业执照在系争房屋内经营“滋Q”奶茶店。
　　2018年3月14日，原告向被告杨鸿祥支2了三个月租金11,400元。
　　同年3月18日，原告向案外人明益公司支2货款41,000元。
　　同年3月21日，上海市静安区城市管理行政执法局(以下简称城管部门)向原告送达了《联合告知书》，并告知原告及被告杨鸿祥，因系争房屋为违章建筑，将被拆除,要求原告限期搬离。
　　次日，原告母亲龚良英找到被告杨鸿祥，表示因系争房屋将要拆除，奶茶店已无法继续经营，店内货品无法不再要了，要求被告杨鸿祥出面解决此事，并将房屋钥匙交还给被告杨鸿祥。
　　同月23日，原告找到被告杨鸿祥，要求其赔偿损失。被告杨鸿祥对此拒绝并要求通过诉讼解决此事。
　　同日，被告杨鸿祥将三个月租金11,400元退予原告。
　　期间，原告与被告杨鸿祥曾至城管部门就原告的损失问题进行反映，但因原告所提损失与城管部门答复差距太大致未果。
　　同月27日，城管部门联系原告及被告杨鸿祥，要求将系争房屋腾空。原告拒绝腾空并找到被告杨鸿祥，要求其解决此事。被告杨鸿祥表示愿意承担部分散装货品的损失，要求原告尽快腾空房屋并提供相应损失证明材料，由其去向相关部门争取赔偿。
　　经被告杨鸿祥多次催促，原告仍拒绝将系争房屋腾空。至同年4月7日，系争房屋被城管部门强制拆除，屋内部分物品被移至城管部门处保管。
　　审理中，本院向原告释明，其可至城管部门取回剩余物品。原告表示因无处存放拒绝取回。
　　另查，原告为本次诉讼支2律师费5,000元。
　　审理中，原告表示，其支某1让费一事曾告知过被告杨鸿祥；其与被告口头达成一致，将货品抵给被告，被告赔偿其损失。被告表示，其曾让原告将整装货品退回，但没有与原告达成愿意赔偿其一切损失的协议。
　　以上事实，由原告提供的情况说明、转账凭证、加盟协议书、收据、商铺租赁合同、押金收条、联合告知书、录音、原、被告的陈述等证据予以佐证。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告杨鸿祥建设系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋签订的商铺租赁合同应属无效。被告将不应出租的房屋出租给原告，其对于造成合同无效的过错较大，故应承担主要责任。原告在被告明确告知系争房屋未取得房地产权证的情况下仍承租房屋，其对于造成合同无效的过错较小，故应承担次要责任。根据规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应退还收取的3,800元押金，现被告亦同意退还相应押金，故原告该项诉请，本院予以支持。
　　根据合同法规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于转让费6,500元。因该转让费系原告向案外人支2，原告并未提供证据证明被告对此转让费事先知情，故原告要求被告赔偿转让费，于法无据，本院不予支持。被告相应意见，本院予以采纳。关于加盟费78,000元。根据原告与案外人明益公司签订的协议书，该加盟费为年度加盟费，且包含了明益公司提供的营业设备在内。本院认为，对于该项损失，应在78,000元扣除设备费用之后，结合原告的实际经营时间及原、被告对于合同无效的过错程度综合考虑，对此本院酌定为25,000元。被告关于原告可另行租赁场地经营、不应赔偿加盟费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于装修费35,000元。虽然原告提供了装修合同及发票，但未能提供实际支2装修款的证据，故本院对原告主张的装修费金额不予认可。但考虑到原告接收房屋后确实进行过装修，同时系争房屋已被拆除，装修残值已无法评估，故本院根据实际情况酌定被告赔偿原告装修费10,000元。关于货款41,000元。本院认为，原告在接到城管部门执法通知后，应积极配合清空房屋，以减少自身损失。而现有证据并无法证明被告曾承诺由其处理货物、赔偿原告全部损失。在此情况下，原告将房屋钥匙交予被告后放任不管，并在被告及城管部门多次催促后仍拒绝腾空房屋，致屋内物品被清走；审理中，经本院释明，原告仍拒绝取回剩余物品。本院认为，原告在明知房屋将被拆除的情况下未采取必要措施造成了损失的扩大，故该部分损失理应由原告自担。鉴于被告曾承诺愿意承担部分散装货品的损失，故本院酌定被告赔偿原告货款5,000元。关于律师费5,000元，原告此项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告杨鸿祥、杨飞应于本判决生效之日起十日内退还原告徐水金租赁保证金3,800元；
　　二、被告杨鸿祥、杨飞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐水金损失40,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支2迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,686元，减半收取计1,843元，由原告徐水金负担1,395.5元，由被告杨鸿祥、杨飞负担447.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：魏  凯

书记员：罗亦丽