徐沛弟与王芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐沛弟，男，1955年10月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：明天棋，上海市百汇律师事务所律师。
　　被告：王芳，女，1984年9月6日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。
　　委托诉讼代理人：刘磊，1982年5月5日生，汉族，住址同上。
　　原告徐沛弟与被告王芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐沛弟及其委托诉讼代理人明天棋、被告王芳的委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐沛弟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除徐沛弟与王芳之间签订的房屋租赁合同，要求王芳从上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出、腾退；2、请求法院依法判令王芳支付徐沛弟违约金人民币3,500元；3、请求法院依法判令王芳支付徐沛弟逾期返还房屋使用费，按照月租金标准3,500元计算，自2019年12月1日起至腾退之日止；4、押金3,500元同意返还给王芳。事实与理由：徐沛弟、王芳双方于2015年10月21日签订房屋租赁合同，合同约定，徐沛弟将系争房屋出租于王芳，租赁期限为六年，自2015年12月1日至2021年11月30日止，每月租金为人民币3,500元。合同亦约定租赁期限内，未经徐沛弟书面同意，王芳不得将系争房转租于第三人。合同签订后，徐沛弟依约将房屋出租于王芳。然而，徐沛弟于2019年9月份得知，王芳将系争房屋转租于第三人，经徐沛弟劝阻后，王芳依然将系争房屋继续租赁于第三人。综上所述，王芳在未得到徐沛弟书面同意的情况下，将房屋转租于第三人，违反了房屋租赁合同的约定，并侵害了徐沛弟的合法权益，故涉诉。
　　被告王芳辩称，不同意全部诉请。对于徐沛弟陈述的事实基本确认，在双方签约之前，系争房屋就是对外群租的，王芳向徐沛弟告知其就是专业做二房东经营生意的，该房屋承租后是直接用作转租的，徐沛弟表示同意后，双方签订了合同。王芳嗣后投入十几万进行了装修，徐沛弟来看后也表示满意，并表示只要不群租不扰民不做违法乱纪的事就可以。因此双方在合同落款处备注了任何一方不得提前解约，否则要赔偿损失和违约责任。徐沛弟是因为去澳洲打算将房屋出售因此才要求提前解约的。为此，双方在2019年8月就合同解除的后果谈过，王芳要求赔偿装修损失15万元，徐沛弟仅仅同意赔偿5万元，双方无法协商成功。承租后先后转租过三次，第一家租客因为要办停车证，为此徐沛弟还配合其付清了物业费，因此他对于转租是明确知晓的。目前的租客月租金是5,800元，租金支付到2019年12月。综上，不同意解除合同，要求继续履行双方的租赁合同。
　　本院经审理认定事实如下：
　　位于上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室的房屋为徐沛弟、周银娣共同共有的不动产。2015年10月21日，徐沛弟与王芳就上述房屋签订租赁合同一份，约定，甲方将该房屋出租给乙方使用，期间为2015年12月1日起至2021年11月30日。每月租金3,500元。合同第七条第六款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让第三人，否则甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任。第九条违约责任约定，若任何一方未按本合同约定履行的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，数额为3,500元。若乙方违约，且乙方已经对该房屋进行装修的，则乙方除需按本条款承担违约责任外，乙方装修、添附无偿赠与甲方。第十二条补充条款约定，甲方允许乙方装修，乙方承租期间内不得合租，不得破坏墙体结构，在合同期内如任何一方违约，甲方赔偿乙方装修费用，乙方赔偿一个月房屋租金。合同签约后，王芳向徐沛弟付清了2019年11月30日前的租金及押金。
　　2019年9月27日，徐沛弟向王芳发出手机短信，表示在未得到徐沛弟书面同意的情况下，王芳擅自将房屋转租的行为构成了违约，故通知其解除双方的租赁合同并要求王芳承担违约赔偿责任。王芳回复称，徐沛弟自始至终都知道房屋转租的事实，现在因为其要卖房子去澳洲，因此要提前解约，坚持认为违约的是徐沛弟。双方协商未果，故涉讼。
　　审理中，徐沛弟表示，第一次知道王芳转租是在2019年5月24日。早在2017年7、8月的时候王芳打电话要求徐沛弟去缴纳物业费，为此徐沛弟到系争房屋，就发现系争房屋里面的人不是王芳，那人自称是王芳的表弟及其一家共计五个人。因为他们办理停车证需要先行支付物业费，因此徐沛弟就去支付了物业费。为此还问了王芳，王芳确认是其表弟一家，是否免费给其表弟一家居住其没有向徐沛弟明确。到了2019年5月底，鉴于快到了付租的时间，同时徐沛弟也想去看看房屋的情况，故到了系争房屋内，发现屋内居住的人换了，此时，其出示了租赁合同，称其从王芳处承租下房屋，王芳表示房屋是她的产权房。根据合同显示，一个月的租金是5,200元，签订于2018年8月，租期一年，至2019年8月25日到期。当时徐沛弟就和租客说明不允许再续签，同时也电话联系了王芳提出不同意转租，并要求其停止转租行为。但嗣后，王芳仍继续对外转租，并于2019年9月再行签订转租合同，租金每月是5,800元。同时明确，在本案中只要解决与王芳之间的租赁合同关系，只要求王芳腾退，不要求处理次承租人的问题。徐沛弟还提供了与王芳2019年9月的通话录音以及两份转租合同的复印件，表示其发现王芳擅自转租后立即表示了异议，不存在此前同意或者知道王芳转租的事实。对于电话录音和转租合同的真实性，王芳均不持异议，坚持表示对于转租，徐沛弟一直是知晓的。
　　本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实、信用的基本民法原则。徐沛弟与王芳就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于王芳是否构成擅自转租的违约行为，徐沛弟是否有权行使单方解除权。根据合同约定，明确了未经出租方书面同意，承租方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让第三人，否则出租方有权单方面解除合同，并追究承租方的违约责任。根据查明的事实，王芳取得房屋后先后转租给三家客户，转租的状态一直持续至今，对此王芳也表示确认，故本院认定王芳在承租期间的确存在对外转租的事实。王芳抗辩称，对于转租徐沛弟从来都是明知且同意的，对此，徐沛弟并不予认可。根据民事诉讼证据规则，王芳应对该抗辩承担举证责任，但王芳就上述主张除却口头陈述、自行演绎推理之外，无其他任何形式的证据材料予以印证。相对于合同的明确约定而言，王芳就徐沛弟明知且认可转租事实的主张无法达到高度盖然性的证明力的标准，本院对此无法采信。故王芳在未征得徐沛弟同意的前提下擅自对外转租，该行为构成了违约，徐沛弟依据合同条款主张单方解除权，符合双方合同及法律规定，本院予以准许。鉴于徐沛弟明确不要求处理次承租人的迁出问题，故在合同解除后，本院仅处理被告王芳的腾退问题，至于房屋如何收回由徐沛弟自行处理。根据合同第九条的约定，违约方应承担相当于一个月租金的违约金，故徐沛弟就此所提出的违约金主张，亦不违背双方合意，本院予以支持。徐沛弟自愿退还押金，该要求于法不悖，本院亦一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告徐沛弟与被告王芳就上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同；
　　二、被告王芳于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退迁出；
　　三、被告王芳于本判决生效之日起十日内，向原告徐沛弟支付违约金3,500元；
　　四、被告王芳于本判决生效之日起十日内，按每月3,500元的标准，向原告徐沛弟支付自2019年12月1日起至腾退之日止的使用费；
　　五、原告徐沛弟在被告王芳实际腾退之日，将押金3,500元予以返还。
　　若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取25元，由被告王芳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏